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自学考试《房地产法》笔记第十三章

2007-01-15 14:13   【 】【我要纠错

  第十三章 房地产纠纷的法律解决

  一、房地产纠纷的法律解决概述

  (一)房地产纠纷的概念和种类:

  1、房地产纠纷的概念:是指当事人因有关房地产的权益而引起的争议。

  2、房地产纠纷产生的原因:(1)历史原因;(2)利益矛盾;(3)合同不当或违反合同;(4)违法行为。

  3、房地产纠纷的种类:(1)民事性质的房地产纠纷;(2)行政性质的房地产纠纷。

  (二)解决房地产纠纷的法律方式和法律依据:

  1、法律方式:房地产纠纷,可以通过协商、行政处理、仲裁和诉讼等方式解决。其中,土地权属确认纠纷应先经过行政处理,然后才能提起诉讼;而土地侵权纠纷,则可直接提起诉讼。

  2、法律依据:(1)法律文件;(2)司法解释。

  (三)必须依法正确处理土地、房屋纠纷问题。

  二、几类具体的房地产纠纷的法律解决:

  (一)土地所有权和使用权纠纷的处理:

  方式与标准:公民、法人或者其他组织认为行政机关的具体行政行为侵犯其已经取得的土地、矿葳、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂、海域等自然资源的所有权的,应当先申请行政复议;对行政复议决定不服的,可以依法向人民法院提起行政诉讼。

  根据国务院或者省、自治区、直辖市人民政府对行政区划的勘定、调整或者征用土地的决定,省、自治区、直辖市人民政府确认土地、矿藏、森林、山岭、草原、荒地、滩涂、海域等自然资源的所有权或者使用权的行政复议决定为最终裁决。

  (二)土地有偿使用关系中的纠纷处理:

  1、土地使用权出让纠纷处理:(1)出让方主体不合格:国有土地使用权出让合同的出让方,依法应当是市、县人民政府土地主管部门,其他部门、组织和个人作为出让方与他人签订的出让合同,应当认定为无效;(2)客体不合法的:出让合同出让的只能是依法批准的国有土地使用权。对于出让集体土地使用权或者未经依法批准的国有土地使用权的,应当认定合同无效;(3)程序不合规定的:出让合同出让的土地使用权未依法办理审批、登记手续的,一般应当认定合同无效。但在一审诉讼期间,对于出让集体土地使用权依法补办了征用手续转为国有土地,并依法补办了出让手续的,或者出让未经批准的国有土地使用权依法补办了审批、登记手续的,可以认定合同有效。

  2、土地使用权转让纠纷处理:对发生在《城市房地产管理法》施行之前的转让纠纷案件,须作具体分析,区别处理:(1)转让方主体不合格的:国有土地使用权转让合同的转让方,应当是依法办理了土地使用权登记或变更登记手续,取得土地使用证的土地使用者。但转让方如已按出让合同约定的期限和条件开发利用了土地,在一审诉讼期间,经有关部门批准,补办了土地使用权登记或变更登记手续的,可以认定合同有效;(2)客体不合法的:转让的土地使用权未依法办理出让审批手续的,一般应当认定转让合同无效。但在一审诉讼期间,对于转让集体土地使用权,经有关主管部门批准补办了征用手续转为国有土地,并依法办理了出让手续的,或者转让未经依法批准的国有土地使用权依法补办了审批、登记手续的,可以认定转让合同有效;(3)转让方未执行出让合同约定的投资开发要求的;(4)转让建设项目不合规定的;(5)转让合同约定的年限不合规定的;(6)擅自改变土地用途的;(7)拖延办理手续的;(8)重复签订转让合同的:①土地使用者与他人签订土地使用权转让合同后,未办理土地使用权变更登记手续之前,又另与他人就同一土地使用权签订转让合同,并依法办理了土地使用权变更登记手续的,土地使用权应由办理土地使用权变更登记的受让方取得。转让方给前一合同的对方造成损失的,应当承担相应的民事责任;②土地使用者就同一土地使用权分别与几方签订土地使用权转让合同,均未办理土地使用权变更登记手续的,一般应当认定各合同无效。如其中某一合同的受让方已实际占有和使用土地,并对土地投资开发利用的,经有关主管部门同意,补办了土地使用权变更登记手续的,可以认定该合同有效。转让方给其他合同的对方造成损失的,应当承担相应的民事责任。

  3、土地使用权租赁纠纷处理:有效租赁合同在履行过程中发生违约,由违约方依法承担相应的民事责任。

  违反国家法律、法规的规定和土地使用权出让合同的约定的租赁合同无效。

  4、土地使用权抵押纠纷处理:(1)不合法定程序要求的:土地使用权未办理土地使用权抵押登记手续,将土地使用权进行抵押的,应当认定抵押合同没有生效;(2)重复抵押的:土地使用者未办理土地使用权抵押登记手续将土地使用权抵押后,又与他人就同一土地使用权签订抵押合同,并办理了抵押登记手续的,应当认定后一个抵押合同有效。抵押人给前一合同的对方造成损失的,应当承担相应的民事责任;(3)以划拨土地使用权抵押的:以划拨方式取得的国有土地使用权为标的物签订的抵押合同,一般应当认定为无效。但在一审诉讼期间,经有关主管部门批准,依法补办了出让手续的,可以认定合同有效。

  (三)房地产开发经营中的纠纷处理:

  1、房地产开发经营者的资格问题:在《城市房地产管理法》施行以前,不具备房地产开发经营资格的企业与他人签订的、以房地产开发经营为内容的合同,一般应当认定为无效。但在一审诉讼期间,依法取得房地产开发经营资格的,可以认定合同有效。

  2、以国有土地使用权投资合作建房问题:(1)未办理有关手续的:一般应当认定合建合同无效。但双方已实际履行了合同,或房屋已基本建成,又无其他违法行为的,可以认定合建合同有效,并应责令当事人补办土地使用权变更登记手续;(2)已办理有关手续的:当事人签订合建合同,依法办理了合建审批手续和土地使用权变更登记手续的,不因合建一方没有房地产开发经营权而认定合同无效。(3)划拨土地使用权的:①以划拨方式取得国有土地使用权的一方,在1990年5月19日《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》施行之前,经有关主管部门批准,以其使用的土地作为投资与他人合作建房的,可以认为合建合同有效;②在上述《暂行条例》施行之后,以划拨方式取得国有土地使用权的一方未办理土地使用权出让手续,以其土地使用权作为投资与他人合建房屋的,应当认定合建合同无效。但在一审诉讼期间,经有关主管部门批准,依法补办了出让手续的,可以认定合同有效。(4)假合建的:如土地使用权的转让符合法律规定的,可以认定合同有效,不因以合作建房为名而认定合同无效;(5)权属约定不明确的:可依据双方投资以及对房屋管理使用等情况,确认土地使用权和房屋所有权的归属;(6)合作建房无效合同的处理:第一,在建或已建成的房屋,其所有权可确认归以土地使用权作为投资的一方所有;第二,另一方的投资可根据资金的转化形态,分别处理:①资金尚未投入实际建设的,可以由以土地使用权为投资的一方将对方投入的资金予以返还,并支付同期同类银行贷款的利息;②资金已转化为在建中的建筑物,并有一定增值的,可在返还投资款的同时,参照当地房地产业的利润情况,由土地使用权作为投资的一方给予对方相应比例的经济赔偿;③房屋已建成的,可将约定出资方应分得的房产份额按现行市价估值或出资方实际出资占房屋造价的比例,认定出资方的经济损失,由以土地使用权作为投资的一方给予赔偿。

  3、挪用对方投资款问题: 合同一方未将对方的投资款用于履行合同而挪作他用,致使合同不能履行的,依法应承担违约责任,赔偿因不履行合同而给对方造成的实际损失。

  (四)城市房屋拆迁中的纠纷处理:

  1、处理方式:拆迁人与被拆迁人对补偿形式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁过渡方式和过渡期限,可进行协商。经协商达不成协议的,由批准拆迁的房屋主管部门裁决。被拆迁人是批准拆迁的房屋拆迁主管部门的,由同级人民政府裁决。当事人对行政裁决不服的,可以在接到裁决之日起十五日内向人民法院起诉。

  2、几种具体拆迁纠纷的处理:(1)被拆迁房屋的产权、债权纠纷:将要拆迁的房屋,存在房屋的产权、租赁或其他债权纠纷的,由被拆迁人自行处理,拆迁人可给予必要的帮助;(2)临时安置纠纷:被拆迁人无正当理由而不愿接受临时安置,则拆迁人不再承担责任;(3)拒迁、拖迁纠纷:在房屋拆迁公告规定的或房屋拆迁主管部门裁决作出的拆迁期限内,被拆迁人无正当理由拒绝拆迁的,县级以上人民政府可以作出责令限期拆迁的决定;逾期不拆迁的,由县级以上人民政府责成有关部门强制拆迁,或者由房屋拆迁部门申请人民法院强制拆迁:(4)回迁纠纷:如确因实际情况无法按原合同回迁的,应尽量安排合适的房屋给予回迁,并酌情予以补偿。

  (五)房屋买卖、预售关系中的纠纷处理:

  1、一般房屋买卖:(1)保修期内,因房地产开发企业对商品房进行维修,致使房屋原使用功能受到影响,给购买人造成损失的,应当依法承担赔偿责任;(2)经检验,确属主体结构质量不合格的,购买人有权退房;给购买人造成损失的,房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。

  2、房屋预售:(1)预售合同的效力问题:①商品房的预售方,没有取得土地使用证,也没有投入开发建设资金进行施工建设,预售商品房的,应当认定预售合同无效;②商品房预售方,没有取得土地使用证,但投入一定的开发建设资金进行了施工建设,并在一审诉讼期间补办了土地使用证、商品房预售许可证明的,可以认定预售合同有效;③商品房的预售方,持有土地使用证,也投入一定的开发建设资金进行了施工建设,在一审诉讼期间办理了预售许可证明的,可以认定预售合同有效。

  (2)无效合同的处理:预售商品房因预售方的过错造成合同无效的,应根据房地产市场价格变化和预购方交付房款等情况,由预售方承担返还财产、赔偿损失的责任。

  (3)预售商品房的价格:①一方以政府调整与房地产有关的税费为由要求变更合同约定的价格,可予以支持;一方以情势变更如建筑材料或商品房的市场价格变化等为由,要求变更合同约定的价格或解除合同的,一般不予支持;②合同双方约定了预售商品房价格,同时又约定了预售商品房的价格以有关主管部门的核定价格为准,一方要求按核定价格变更预售商品房价格的,应予以准许;③合同双方约定的预售商品房价格不明确,或者在合同履行中发生不可抗力的情况,合同双方当事人可另行协商预售商品房价格。协商不成的,可参照当地政府公布的价格、房地产主管部门认可的评估的价格,或者当地同期同类同质房屋的市场价格处理;④在逾期交付房屋的期间,因预售商品房价格变化而造成的损失,由过错方承担责任。

  (4)预售商品房的转让:①商品房的预售合同无效的,预售商品房的转让合同一般也应当认定为无效;②商品房预售合同的双方当事人,经有关主管部门办理了有关手续后,在预售商品房尚未实际交付前,预购方将购买的未竣工的预售商品房转让给他人,办理了转让手续的,可以认定转让合同有效;没有办理转让手续的,在一审诉讼期间补办了转让手续,也可以认定转让合同有效。

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