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自考《房地产法》复习资料(1)

2006-12-11 09:07   【 】【我要纠错

  1 房地产市场:是指国有土地使用权出让、转让、出租、抵押和城市房地产转让、房地产抵押、房屋租赁等交易活动的总称。其特征为:①综合功能;②多级市场;③法定形式;④部分限制;⑤国家适度干预。

  2 房地产关系:是指人们取得、开发、利用、经营和管理土地、房屋而形成的社会关系。房地产法:是调整城市、农村土地和房屋诸种关系的法律整体。

  3 房地产法调整对象的内容:①土地、房屋财产关系;②土地利用和管理关系;③城市房地产开发经营关系;④城市房产管理关系;⑤城市物业管理关系。广义的房地产法的基本内容:①关于房地产权属的规定;②关于房地产开发利用的规定;③关于房地产交易的规定;④关于国家对房地产业及其市场实施管理的规定;⑤关于社会化、专业化的物业管理的规定。

  4 我国房地产法的基本原则:①土地公有原则;②土地有偿使用原则;③十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地的原则;④房地产综合开发原则;⑤城镇住房商品化原则;⑥宏观调控与市场调节相结合的原则。

  5 房地产法律关系:是对房地产关系的法律调整,房地产关系是法律调整的对象,而房地产法律关系则是法律调整的结果。

  房地产法律关系的要素:包含主体、客体和内容。主体即参加房地产法律关系的当事人。主要有:国家机关、企业、事业单位和社会团体、公民个人。客体即房地产法律关系的主体的权利义务所共同指向的对象。一般包括土地、房屋和行为。内容即房地产法律关系主体享有的权利和承担的义务,它是房地产法律关系的最基本的要素。

  6 根据《城市规划法》,规划行政主管部门对城市建设必须坚持的“一书两证”制度是:①选址意见书;②建设用地规划许可证;③建设工程规划许可证。

  7 土地管理法的主要内容:①土地用途管制;②加强耕地保护;③提高征用土地的补偿标准;④加大查处土地违法行为的力度。

  8 土地所有权:是指土地所有人依法对自己的土地享有的占有、使用、收益和处分的权利。其特征为:①土地所有权是一项专有权利,其权利的主体是特定的,而义务主体是不特定的;②对土地所有权的 行使实行严格限制,无论国有土地,还是集体土地,包括对土地使用、处分、收益等,都受到相应的法律约束;③土地所有权的四项权能一般与所有权人紧密结合,但也可以分离。集体土地所有权的特征:①权利主体多样化;②所有权客体的限制性。

  9 我国国有土地的范围:①城市市区的土地;②农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地;③国家依法征用的土地;④依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地;⑤农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的,原属于其成员集体所有的土地;⑥因国家组织移民、自然灾害等原因,农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。

  国有土地确定给单位或个人使用的形式:①行政划拨;②国有土地有偿使用;③国有土地承包经营。

  10 国有土地使用权出让:是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者,由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。这是国有土地有偿使用的第一种方式。其特征为:①土地使用权出让是一种特殊的民事法律行为;②土地使用权出让附有特殊限制,表现为权利的有期性和有限性。土地使用权出让的三种方式:①协议出让;②招标;③拍卖,又竞投。

  国有土地租赁:是指土地使用者与县级以上人民政府土地管理部门签订一定年限的土地租赁合同,并支付租金的行为。这是国有土地有偿使用的第二种方式。国有土地使用权作价出资或入股:是指国家以一定年限的国有土地使用权作价,作为出资或股本投入新设立的企业。这是国有土地有偿使用的第三种方式。

  11 土地使用权出让合同:是指土地所有者或其代表与土地使用权受让人之间就土地使用权出让事宜所达成的、明确相互权利义务关系的协议。

  12 土地使用权转让:是指土地使用者将土地使用权再转移的行为,包括出售、交换和赠与。转让的方式有买卖、赠与和交换三种。

  土地使用权转让的条件:必须同时具备三个条件,①土地使用权是有偿出让取得的;②按照出让合同的约定已经支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书;③按照出让合同约定进行投资开发,属于房屋建设工程的,完成开发投资总额的25%以上,属于成片开发土地的,形成工业用地或其他建设用地条件的。

  13 土地使用权禁止转让的法定情况:①以出让方式取得土地使用权,未达到法定转让条件的;②司法机关和行政机关依法裁定,决定查封或以其他形式限制房地产权利的;③依法收回土地使用权的;④共有土地使用权,未经其他共有人树木,书面同意的;⑤权属有争议的;⑥未依法登记领取权属证书的。

  14 土地使用权出租:是指土地使用者将土地使用权单独或随同地上建筑物、其他附着物租赁给他人使用,由他人向其支付租金的行为。

  土地使用权抵押:是指土地使用者提供可供抵押的土地使用权作为履行债务的担保的行为。土地使用权抵押的生效要件:①设定土地使用权抵押的抵押人必须是土地所有权人或土地使用权人;②设定抵押必须由抵押人与抵押权人签订抵押合同;③抵押必须办理登记。

  15 土地使用权终止的原因:可以分为四种:①因土地使用权出让合同规定的使用期限届满而终止;②土地使用权届满前,国家根据社会公共利益的需要,可以依照法定程序提前收回土地使用权;③因土地使用者严重违反城市规划或违反土地使用权出让合同而被国家强制收回土地;④因土地的灭失而导致土地使用权的终止。

  16 土地使用权的划拨:是县级以上人民政府依法批准,在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后,将该幅土地交付其使用,或将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。其特征为:①土地使用权划拨是一种具体的行政行为;②土地使用权划拨是一种无偿的行为;③土地使用权可以是有期限的,也可以是无期限的;④划拨的土地使用权,不可以转让、出租、抵押。

  17 可以由县级以上人民政府批准划拨的土地使用权的范围:①国家机关用地和军事用地;②城市基础设施用地和公益事业用地;③国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地;④法律、行政法规规定的其他用地。

  18 划拨土地使用权转让、出租、抵押的条件:①土地使用者必须是企业、公司、其他经济组织或个人;②领有国有土地使用证;③具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明;④依照有关土地使用权出让的规定签订土地使用权出让合同,向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或以转让、出租、抵押所获得收益抵交土地使用权出让金。

  19 《土地管理法》规定的可以收回划拨的国有土地使用权的情形:①为公共利益需要使用土地的;②为实现城市规划进行旧城区改建,需要调整使用土地的;③土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满,土地使用者未申请续期或申请续期未获批准的;④因单位撤消、迁移等原因,停止使用原划拨的国有土地的;⑤公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。

  20 国企改革中涉及的划拨土地使用权,应当采取出让或租赁方式处置的情况:①国有企业改造或改组为有限责任公司、股份有限公司以及足见企业集团的;②国有企业改组为股份合作制的;③国有企业租赁经营的;④非国有企业兼并国有企业的。国有企业破产或出售,企业原划拨的土地使用权应当以出让方式处置。

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