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09年10月自考资产评估笔记第四章

2009-09-04 16:20  自考365论坛 【 】【我要纠错

第四章 房地产评估

  第一节 房地产评估概述

  一、房地产的概念

  房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物。房地产有三种存在形态,即单纯的土地;单纯的建筑物;土地与建筑物合成一体的房地产。在国外一般称之为不动产。

  1、实物是房地产中看得见、摸得着的部分。

  2、权益(物权)是房地产中无形的、不可触摸的部分,包括权利、利益和收益。

  3、区位是指某宗房地产与其他房地产或事物在空间方位和距离上的关系,除了其地理坐标位置,还包括他与重要场所的距离。距离有空间直线距离、交通路线距离和交通时间距离。

  二、房地产的特征

  (一)位置固定性:房地产属于不动产,它的空间位置是固定的。

  (二)耐用性:从某种意义上讲,土地的使用具有永续性。建筑物一经建造完成,其寿命是相当长的。

  (三)影响因素多样性:房地产效用的发挥以及其价值的实现,要受到诸多因素的制约。

  (四)投资大量性:其投资数额是可观的。

  (五)保值增值趋势

  三、房地产评估程序

  (一)明确评估基本事项:明确评估本身、目的、基准日。

  (二)拟定评估工作方案(三)实地勘查搜集资料

  (四)选用评估方法评定估算:假设开发法、残余估价法、路线价估价法、基准地价修正法等。(房地产专用法)

  (五)确定评估结果,撰写评估说明和报告

  第二节 土地使用权评估的特点

  一、土地使用权及其实质

  土地使用权是土地使用者依法对土地进行使用或依法对其使用权进行出让、出租、转让、抵押、投资的权利。

  土地资产可以作为单独的对象进行评估,也可以与地上建筑物一起作为评估对象进行评估,还可以作为整体企业资产的构成要素随整体企业一并进行评估。

  二、土地的分类及其特性

  (一)土地资产及其分类

  从评估角度,土地是指包括地上空间和地下空间的地表,是一个立体的概念,可以从纵横两方面认识。

  1、按社会经济用途2、按经济地理位置3、按所有权归属4、按利用程度5、按开发程度与开发趋势

  (二)土地资产的特性

  土地资产的特性,包括自然特性和经济特性两个方面。

  土地的自然特性表现在以下方面:1、土地面积的有限性。2、土地空间位置的固定性。3、土地使用价值的永续性和增值性。4、土地的不可替代性。

  土地的经济特性主要表现在以下几方面:

  1、用途多样性。

  2、经济地理位置的可变性。(2005年4月考过选择)

  3、可垄断性。土地资产的可垄断性构成了土地资产市场价格的基础。

  三、土地资产价格体系

  (一)土地资产价格类型

  1、基准地价。基准地价是指城镇国有土地的基本标准价格。

  基准地价评估是以城镇整体为单位进行的。

  定义中可以看到:

  (1)基准地价是一个区域性的平均低价,它可以是级别或区段的平均地价,也可以是路段地价的平均值;

  (2)基准地价是各类用地的平均地价,即用地条件相近的区域中商业用地、住宅用地、工业用地的平均地价;

  (3)基准地价市政府在一定时期内评估的覆盖全市(县)的土地使用权价格;

  (4)基准地价是单位土地面积的地价。

  2、标定地价。

  标定地价是在市、县政府根据需要评估的正常土地市场中,在正常经营管理条件和政策作用下,具体宗地在一定使用年限内的价格。

  定义中可以看到:(1)标定地价市政府评估的具体地块的地价,即宗地地价;

  (2)在一般情况下,标定地价不进行大面积的评估,只是在进行土地使用权出让、转让、抵押、出租等市场交易活动或进行股份制企业改制时才进行评估;

  (3)标定地价也是确定土地使用权出让底价的参考和依据。

  3、土地使用权出让底价。

  土地使用权出让底价,是政府根据正常市场状况下宗地或地块应达到的地价水平确定的某一宗地或地块出让时的最低控制价格标准。

  4、转让价格。

  地产转让价格是使用者将以取得的土地使用权转让给第三者,由第三者向转让者所支付的一种价格。

  5、出租价格。

  地产出租价格亦称土地使用权租金价格,其价格表现有两种形态。

  (1)土地使用者之间所形成的租金价格。

  (2)国家与土地使用者之间形成的租金价格。

  除上述地价外,还有土地交易成交价格、抵押价格等。

  基准地价、标定地价和土地使用权出让价格之间,既有区别又有联系。

  它们都不是地产交易市场的成交地价,但都起着调控市场交易地价的作用。

  基准地价是标定地价评估的基础,标定地价又是土地使用权出让底价评估的参考和依据。

  基准地价和标定地价、土地使用权出让底价的主要区别是,前者是大面积评估的区域平均地价,后两者则是具体到宗地或地块的地价,亦称宗地地价。

  土地使用权出让底价和标定地价也是有区别的,土地使用权出让底价主要是根据土地出让年限、用途、地产市场行情、出让双方的心态和投机因素等确定的待出让宗地(含成片出让土地)的地价,即土地使用权出让前政府控制的最低标价;标定地价则是根据宗地的形状、大小、容积率及其他微观区位条件,参照土地级别或地段的基准地价水平进行修正,或用其他方法评估的一定时期内的宗地的评估地价。

  标定地价是政府认定并公开的地价,而出让底价则是不公开的地价。

  目前我国城市地产市场按土地使用权流转方式,可划分为一级市场和二级市场。

  一级市场亦称政府批租市场,是政府垄断市场。

  二级市场是土地使用权的转让、出租、抵押市场的总和,在国家法律规定的范围内充分竞争。

  (二)土地资产价格的特点

  1、土地价格不是土地价值的货币表现,其价格不由生产成本决定。

  2、土地价格主要由土地的需求决定。

  3、土地价格具有明显的区域性。

  4、土地价格的上涨性。①土地需求上升;②资本的边际收益率会下降。

  四、影响地产价格的因素

  (一)一般因素

  影响地价的一般因素是指对土地价格高低及其变动具有普遍性、一般性和共同性影响的因素。

  1、行政因素。

  2、社会因素。

  3、经济因素。(1)经济发展状况。(2)居民收入和消费水平。(3)物价变动。

  (4)储蓄和投资水平、财政收支和金融状况、利率水平的变化都对房地产市场产生一定的影响。

  4、其他一般因素。

  (二)区域因素

  区域因素是指因土地所在地区的特性而影响地价的因素,也就是说,土地所在地区的自然条件与社会经济、行政因素相结合所形成的地区特点而影响地价的因素。

  1、影响商业用地土地价格的区域因素。

  (1)商业繁华程度。(2)交通便捷度。(3)环境优劣度。(4)规划限制。(5)其他因素。

  2、影响住宅用地价格的区域因素。

  (1)位置。(2)交通便捷度。(3)基础设施保证度。(4)公用设施完备度。(5)环境质量度。(6)规划限制。

  建筑高度是指地上建筑物可达及的最高高度,建筑物的高度应在城市规划规定的建筑高度以下(包括相等)。

  建筑密度是指一块土地上底层建筑面积与全部土地面积的百分比。建筑密度亦称建筑覆盖率。

  容积率是指地块的建筑面积与地块总面积的比率。

  影响我国工业用地的区域因素。(1)交通便捷度。(2)基础设施完善度。(3)产业集聚规模。(4)环境质量。(5)规划限制。(6)其他原因。

  (三)个别因素:1、位置因素。2、地形地质因素。3、面积因素。4、地块形状因素。主要表现在宽、深的比例。5、土地利用因素。(2006年4月考过简答)

  主要包括容积率和土地用途。容积率是指地块的建筑面积与地块总面积的比率。容积率越高,在地块面积一定的条件下,意味着建筑物面积的增加,对房地产开发来说,其销售的收益就会相应增大,意味着其使用效益的增加,其结果也必然导致土地价格的增加。

  由于土地用途不同,同一地块上表现出的单位面积的土地收益也不同,其实际支付地价的能力也存在较大的差异。一般来说,商业用地的地价在同一土地级别内要高于住宅用地和工业用地的地价,而工业用地的地价要高于工业用地的地价。

  五、土地使用权评估的原则

  (一)替代原则

  概括如下:1、土地价格水平由具有相同性质的替代性土地的价格决定。

  2、土地价格水平是由最了解市场行情的买卖者按市场的交易案例相互比较后所决定的价格来确定。

  3、土地价格可通过比较地块的条件及使用价值来确定。

  由于土地的不可移动性、个别性及交易量少的特点,在土地估价时很难找到像一般商品那样性质、条件完全相同的替代品。

  (二)最有效使用原则

  土地具有用途的多样性。

  土地价格是以该地块的效用作最有效发挥为前提的。

  应注意:1、应根据城镇规划中最适宜用途来确定。

  2、土地的最有效使用原则还包括地块使用强度。如地块的建筑密度、容积率等。

  3、应用这一原则时,必须符合国家法律、法规和政策的规定。

  (三)变动原则

  (四)供需原则:1、价格独占性较强。2、替代性有限。

  (五)贡献原则

  第三节 土地权属及其处置

  一、土地权属的类型

  (一)土地所有权:全民所有制和劳动群众集体所有制。

  (二)划拨土地使用权:单独的划拨土地使用权不得转让。

  以划拨方式取得的土地使用权不得单独设定抵押权。

  划拨土地使用权不得单独租赁。

  (三)出让土地使用权

  商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地,必须以招标、拍卖或挂牌方式出让。(不允许协议转让)

  以出让方式取得的土地使用权,应按照出让合同的约定,已支付全部土地使用权出让金,取得了土地使用权证书。

  土地使用权出让最高年限按用途分别确定:1、居住用地70年;2、工业用地50年;3、教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;4、商业、旅游、娱乐用地40年;5、综合或者其他用地50年。

  (四)集体土地所有权

  二、企业资产重组与改制中土地权属的处置

  (一)土地权属处置的制度规定

  (二)土地权属处置方式:出让方式,直接投资入股方式,租赁方式。

  第四节 土地使用权评估的方法

  一、市场法

  (一)市场法及其适用条件

  市场法也称市场比较法,是将待估土地与近期已经进行交易的类似土地加以比较,从已进行交易的类似土地的价格,修正得出待估土地价格的一种评估方法。

  (二)市场法应用的步骤与过程

  1、广泛搜集交易资料,确定比较案例。

  选取的供比较参照的交易案例,与待估土地应具有相关性和替代性,应符合下列要求:(1)与待估土地用途应相同。(2)与待估土地交易类型应相同。(3)交易案理应为正常交易或可修正为正常交易。(4)与待估土地所处地区的区域特性及个别条件要相近。(5)交易时间与待估土地的股价期日应接近或可以进行比较修正。

  2、进行交易情况的修正。(1)有一定利害关系的主体之间的交易。(2)交易时有特别动机,如急于出售或购买。(3)买方或卖方不了解市场行情。(4)其他特殊交易情形。

  3、进行交易时间的修正。

  4、进行区域因素修正。

  5、进行个别因素修正。

  6、确定待估土地评估值。可采用算术平均法、加权平均法、中位数法或众数法处理。

  (三)市场法案例(2006年4月考过计算)

  1、地价指数修正。2、区域因素修正系数。3、个别因素修正系数。4、因素修正及地价计算。

  (四)基准地价系数修正法

  基准地价系数修正法是市场法的一种特殊状态,是指利用当地政府颁布的基准地价作为参照物(比较案例),对其各种因素进行系数修正,求得待估土地评估值的一种方法。

  二、收益法

  (一)收益法的应用形式

  土地使用权评估中的收益法,亦称收益还原法,是指通过预测土地未来产生的预期收益,以一定的还原利率将预期收益折算为现值之和,从而确定土地评估值的方法。

  (二)土地收益额及其估算

  实际收益是指在现状下实际获得的收益,实际收益一般来说不能用于评估,因为个别人或个别企业的经营能力等对实际收益的影响较大。

  客观收益是排除了实际收益中属于特殊的、偶然的因素后所得到的一般正常收益,客观收益才能作为评估的依据。

  土地收益包括有形收益和无形收益,计算收益时不仅要包括有形收益,还要包括无形收益。

  土地收益通常是通过土地的具体使用,以房地合一的形式获得的。

  以房地产出租为例,求取土地纯收益时,通常按下列步骤进行:1、计算总收入。2、求取总费用。(此处不包括利息)3、求取总收益。4、确定房屋纯收益。房屋现值=房屋重置全价-年贬值额×已使用年数5、求取土地纯收益。

  (三)土地还原利率及其估算

  土地还原利率实际上是土地投资报酬率。

  1、利用收益还原法公式,通过搜集市场上相同或相似的土地纯收益、价格等资料,反推算出还原利率。

  2、通过完全利率(无风险收益率)加上风险调整值(风险收益率)的方法求取还原利率。还原利率=安全利率+风险调整值

  3、各种投资及其风险、收益率排序插入法。

  (四)土地收益年限及其测算

  土地收益年限是指待估土地从评估时点开始,其收益能力延续的时间长度,通常以年为单位。

  土地的收益年限一般是以其出让年限减去已使用年限获取。

  三、成本法

  (一)成本法及其适用范围

  成本法亦称成本逼近法,是以开发土地所耗费的各项费用之和为依据,再加上一定的利润、利息、税金以及土地增值收益来确定土地价格的一种评估方法。

  评估值(土地价格)=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益

  成本法一般适用于新开发土地的评估,特别是土地市场发育不完善,土地成交实例不多,无法利用市场法等其他方法评估时采用。

  同时可在对既无收益有很少有交易情况的公园、学校、公共建筑、公益设施等具有特殊性的土地评估时采用。

  (二)成本法评估的步骤

  1、估算土地取得费。

  (1)征用集体土地。包括土地补偿费、附着物和青苗补偿费、新菜地开发建设基金、安置补助费等。

  (2)购买和征用城市旧有土地。

  2、估算土地开发费。

  (1)基础设施配套费。“三通一平”即通路、通水、通电,土地平整:“七通一平”,即通路、通上水、通下水、通电、通讯、通气、通热,土地平整。(正常应按“七通一平”计算)(2)公共事业建设配套费。(3)小区开发配套费。

  3、估算税费。主要包括耕地占用税、土地管理和土地增值税等。

  耕地占用税包含在土地取得费中,土地增值税在集体土地征为国有土地时不考虑。

  4、估算利息。计息期按土地开发期限的一半计算。

  5、估算利润。利润是投资开发商投资的回报,利润通常以土地取得费和土地开发费为基数,并通过合理的利润率计算。

  6、估算土地增值收益。

  (1)土地增值收益=(土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润)×增值收益率。(2)按补交出让金的40%计算。(3)直接采用土地使用权出让金标准。

  7、估算土地使用权评估值。

  (三)成本法案例:

  1、估算土地取得费。

  2、估算土地开发费。

  3、估算税费。(1)耕地占用税。(2)造地费。

  4、估算利息。

  5、估算利润。 税费并入取得费计算。

  6、估算土地增值收益。

  7、估算土地价格。

  (1)无限年期土地使用价格:

  土地使用权价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益

  (2)法定最高出让年期地价为:

  四、假设开发法

  (一)假设开发法及其适用条件

  假设开发法,亦称剩余法。

  地价=楼价-建筑费-专业费用-利息-利润-税费-租售费用

  楼价即土地开发建设后的转让价。

  建筑费为土地开发的具体产品的消耗成本,可根据评估时同类建筑物工程预决算及相关数据求得。

  专业费用是指测量、设计等专业技术费用。

  专业费=建筑费×i(i为一定的百分率)

  利息=(地价+建筑费+专业费)×r(r为利息率)

  利润=(地价+建筑费+专业费)×P‘(P’为正常利润率)

  税费=地价×t(t为税率)

  租售费用通常可以根据经验预测确定。

  地价=楼价-建筑费-建筑费×i-[建筑费×(1+i)+地价]×r-[建筑费×(1+i)+地价]×P‘-地价×t-租售费用

  (二)假设开发法的步骤:

  1、调查待评估土地的基本情况。

  2、选择最佳开发方式。

  3、估计设计期。

  4、预测土地开发价值(楼价)。

  5、估测开发建设总成本,即建筑费。

  6、租售费用、税金的估测。

  7、计算地价。

  (三)假设开发法的案例:

  1、待估土地概况。

  2、估价过程。(1)估价方法采用假设开发法。(2)最佳开发设计。(3)预计建设期。(4)估计开发费用。(5)预计售楼价。(6)求取地价。

  第五节 建筑物评估的特点

  一、建筑物及其分类

  建筑物是指与土地组合的建设成果,总体上划分为房屋和建筑物两大类。房屋建筑无基本组成有基础、主体承重结构和屋顶及围护结构。

  (一)按建筑物承重结构分类:

  1、钢结构。

  2、钢筋混凝土结构。

  3、混合结构。

  (1)砖混结构。

  (2)砖木结构。

  4、其他结构。

  (二)按建筑物使用功能分类:

  1、工业用建筑物。

  2、民用建筑。

  二、建筑物评估的特性

  (一)建筑物价值的内涵复杂性的特点

  1、与土地结合在一起:

  建筑物作为与土地相结合的建筑成果,是不可以脱离土地而独立存在的。建筑物价格中通常隐含地价。有必要把建筑物与其所占用的土地分开。

  2、受用途的影响:由于建筑物的使用性质不同,其价格表现形式也不同。

  3、跟产权有关:

  在资产评估中,有三种类型的价格评估,即房屋所有权价格评估、房屋使用权价格评估和租用权价格评估。

  房屋所有权价格评估是指房地结合评估,其评估价格中既包括建筑物价值,也包括土地价值。

  房屋使用权价格评估是指在一定使用期限内对房产使用权进行评估。 房屋租用权价格是租金,与所有权、使用权价格的多轨制相联系。

  (二)建筑物产权受土地使用权年限的限制

  按照房地产管理的规定,土地使用权出让最高年限,根据出让土地的用途不同而不同,具体分为五种情况:⑴居住地70年;⑵工业用地50年;⑶教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;⑷商业、旅游、娱乐用地40年;⑸综合或其他用地50年。

  在土地使用权出让期限到期后土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。

  应当最迟于届满前一年申请续期,除根据社会公共利益需要收回该土地的,应当予以批准。

  建筑物的成新率确定可以不用土地剩余出让年限作为唯一的约束条件进行计算。

  (三)建筑物功能、用途及评估方法

  建筑物的评估方法的确定不仅要取决于其特定的评估目的,而且,常常与建筑物自身的功能和用途有关。

  三、建筑物评估时需考虑的因素(2006年4月考过多选)

  1、物理因素。2、环境优劣的影响。3、经济地理因素。4、新旧程度。5、用途。6、产权。7、政策因素。8、供需状况。9、其他(如贷款利率)。

  四、建筑物评估的原则:

  (一)替代原则(二)最有效使用原则(三)供需原则(四)产地合一原则

  在用市场法进行评估时要把两者作为相互联系的综合体进行估价。

  具体表现在以下两个方面:1、建筑物和土地相结合使房地产最终成为商品。2、建筑物环境质量的区别是由土地产生的,它在很大程度上影响建筑物的价格。

  第六节 建筑物评估的方法

  一、成本法

  建筑物评估值=建筑物重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值

  (一)建筑物成本构成

  1、建筑安装工程费。建筑物的结构部分、装修部分和基础部分是建筑工程费核算的基本对象。

  2、前期费用。

  3、其他费用。

  4、间接费用。

  5、合理利润。工业用厂房时一般不考虑合理利润。

  6、资金成本。额定工期:在正常条件下的合理工期。

  (1)资金成本计算时建设工期是指正常建设条件下,完成整个建设项目的合理工期。(2)建设工期的计算与利息率的计算期要一致,如同位年或月。(3)计算资金投入时,通常按建设期内均匀投入进行测算。

  7、税金。

  (二)建筑物重置成本的估算方法

  1、预决算调整法。

  (1)项目决算与重置价值的联系。决算价格即为建筑物的历史成本。

  竣工决算资料提供了建筑物建设的当期工程量资料。①三材差价。

  ②地材价差额。地材价差额=定额直接费×地价价格指数

  ③人工费和机械调整费。人工费调整数=工日数×价差额/工日

  价差额/工日=评估基准日工日单价-预决算工日单价

  调整后的机械费=定额直接费×当地规定的取费系统

  ④其他直接费调整。调整后的机械费=工程决算直接费×评估基准日其他直接费取费标准

  ⑤计算重置基价。工程直接费=调整后的人工费+调整后的材料费+调整后的机械菲+调整后的其他直接费

  ⑥计算重置成本。

  (2)预决算调整法适用前提和范围。

  此法是以建筑物原工程量是合理的为假设前提的。

  预决算调整法主要适用于用途相同、结构相同且数量较多的建筑物评估。

  2、重编预算法。此法主要适用于测算建筑物更新重置成本或构造较简单的建筑物。

  3、价格指数调整法。价格指数法由于方法本身的缘故,在推算待估建筑物重置成本的准确性方面略显不足。

  待估建筑物重置成本=待估建筑物账面原值×综合价格指数

  (三)建筑物实体性贬值率及成新率的估算

  1、使用年限法:运用使用年限法的关键在于,测定一个较为合理的建筑物尚可使用年限。

  2、打分法。按房屋的结构、装修、设备等组成部分的完好和损坏程度,划分为5个等级:(1)完好房,包括了成新率在80%以上的房屋。

  (2)基本完好房,包括了成新率在60%~79%之间的房屋。

  (3)一般损坏房,包括了成新率在40%~59%之间的房屋。

  (4)严重损坏房,成新率在39%以下的房屋。

  (5)危房,成新率接近0%的房屋。

  采用打分法的关键问题,一是打分标准是否科学合理,二是评估人员对打分标准掌握和运用的水平。

  成新率=结构部分合计得分×G+装修部分合计得分×S+设备部分合计得分×B

  其中:G-结构部分的评分修正系数;S-装修部分的评分修正系数;B-设备部分的评分修正系数。

  (四)建筑物功能性贬值的估算

  建筑物功能性贬值是指由于建筑物用途、使用强度、设计、结构、装修、设备装备等不合理造成的建筑物功能不足或浪费形成的价值损失。

  对土地与建筑物用途不协调所造成的价值损失一般是以建筑物的功能性贬值体现的。

  (五)建筑物经济性贬值的估算

  建筑物经济性贬值是指由于外界条件的变化而影响了建筑物效用的发挥,导致其价值贬损。

  (六)成本法案例分析:

  1、待估物状况。

  2、评估日期。

  3、评估基准日。

  4、评估目的。

  5、评估方法。

  6、评估过程。(1)资料的准备和核实。(2)现场勘察。(3)准备文件。

  7、评估测算。

  (1)重置全价的计算。①建筑安装工程费(综合造价)的计算。②钱其费用及其他费用的确定。其费用计取按建筑安装工程费的一定百分比计算。

  ③资金成本。资金成本=本金×利率×定额工期

  ④投资方向调节税。

  ⑤重置全价的确定。重置全价=建筑安装工程费+前期费用及其他费用+资金成本

  (2)测算建筑物的成新率。(3)确定该建筑物评估值。

  二、市场法

  (一)市场法的原理及其适用范围

  市场法评估适用于有充足房地产交易实例的地区。

  市场法评估应具备的条件有:(考过选择)

  1、要有一定数量的正常交易实例(即参照物),通常交易实例不少于3个。

  2、选择交易实例与待估房地产具有较好的可比性。

  3、交易时间与评估基准日尽可能接近。

  4、交易应具有透明性、公平性和有效性。

  5、交易实例与待估房地产在土地出让年限和使用需求方面应基本一致。

  (二)建筑物评估中市场法应用:1、交易实例比较法(直接法)。2、基准价格对照法(间接法)。

  (三)应用市场法评估建筑物的程序

  1、资料收集。(1)收集途径。(2)收集资料的内容。(3)验证资料的准确性。

  2、选择作比较的交易实例。(2005年考过简答)

  (1)与待估建筑物的评估目的是一致的。

  (2)是正常交易或可补正成正常交易。

  (3)评估日期最接近,或可做期日修正的。

  (4)与待估的房地产同属一个地区或对房地产供求情况影响相同的邻近地区,在环境条件上有类似性。

  (5)有相同的用途,至少应在大类用途(办公楼、零售店面、住宅、旅馆、工厂、仓库等)上相同,如能小类用途相同则更好。

  (6)结构类型应相同,至少应在大类结构(钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构、简易结构、钢结构等)上相同,如能小类相同则更好。

  3、交易行为的补正。

  (1)政府为了对某种产业进行鼓励、扶植或控制,在政策上给予某些优惠或限制,甚至对一些房地产交易进行干预或管制。

  (2)有特别利害关系的人或业主之间的交易。

  (3)交易时有特别的动机。

  (4)买方或卖方的无知,不了解行情。

  (5)购买相邻房地产。

  (6)招标、拍卖时一般购买者不能参加,通常价格偏低。

  (7)特殊的交易条件。

  (8)优惠的融资条件。

  (9)其他特殊情况。

  4、交易日起的修正。

  一般认为,交易实例的交易日期相差5年以上的不易采取。

  交易日期修正的方法,一般是用变动率(如采用地价指数或地产价格指数等)将交易实例当时的交易价格修正为评估期日的价格。

  5、区域因素的修正。

  在分析区域因素的影响时,对不同类型房地产的侧重点是不同的。地段是决定商业房地产价格的根本因素。区域因素修正的确定可用不同的方法:(1)双百分制比较法。(2)十等分因素比较法。是前一方法的简化。(3)环境成熟度修正法。

  6、个别因素的修正。

  土地的个别因素包括:⑴微观位置;⑵面积;⑶正面宽度;⑷深度;⑸形状;⑹地势;⑺地质;⑻土地使用年限。

  房屋的个别因素包括:⑴面积、构造、材料;⑵房屋的成新率;⑶房屋的装修、设备标准;⑷房屋的朝向;⑸施工质量;⑹行政立法上的限制。

  7、市场法公式。

  (四)市场法案例分析

  1、建筑物概况。

  2、评估基准日。

  3、评估过程。(1)选择具有可比性的交易案例。(2)进行交易情况修正。(3)进行交易日期修正。(4)进行区域因素修正。(5)进行个别因素修正。(6)评估价的计算。

  三、残余估价法(2001年考过选择、2004年考过计算)

  建筑物残余估价法,是指建筑物与其基地合并计算收益,再用收益法以外的方法能求得土地的价格时,从建筑物及其基地所产生的收益中,扣除归属于基地的纯收益,即可得到归属于建筑物的纯收益,再用建筑物的还原利率还原,便可得到建筑物的收益价格。

  建筑物残余估价法从评估原理的角度属于收益法的一种。

  此法的运用要求被评估对象可以获得正常收益(客观收益)。

  公式包含三个假设前提:⑴纯收益每年不变;⑵还原利率固定;⑶收益为无限年期。

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本文转载链接:09年10月自考资产评估笔记第四章

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