第十三章　租赁合同

　　一、单选题

　　1.甲与乙二人之间存在房屋租赁合同关系。租赁合同期满后，承租人仍然使用该房并按照原合同如数交纳租金，出租人甲照收不误。在原租赁合同期满后：（　）

　　A.甲、乙之间存在债权债务关系但不存在租赁合同关系

　　B.甲、乙双方都有违约行为

　　C.承租人乙侵犯了甲的所有权

　　D.甲、乙双方都以积极的行为建立不定期租赁关系，当事人之间存在建立不定期租赁关系的要约和承诺

　　2.在租赁合同中，承租人经出租人的同意，将租赁物转租给第三人时，如果第三人对租赁物造成损失的，应当如何赔偿损失（　）。

　　A.应当由第三人赔偿损失

　　B.应当由承租人与第三人按份承担损失

　　C.应当由承租人与第三人连带赔偿损失

　　D.应当由承租人赔偿损失

　　3.王、赵二人各以20%与80%的份额共有1间房屋，出租给汪某，现王某欲将自己的份额转让，请问：下列表述中哪一说法是正确的？（　）

　　A.赵有优先购买权，汪没有优先购买权

　　B.汪有优先购买权，赵没有优先购买权

　　C.赵、汪都有优先购买权，二人处于平等地位

　　D.赵、汪都有优先购买权，赵的优先购买权优先于汪的优先购买权

　　二、多选题

　　1.就房屋租赁关系而言，下列表述错误的是：（　）

　　A.如果承租人乙无正当理由未支付或者迟延支付租金的，甲可以直接解除合同

　　B.房屋租金由甲乙自愿协商确定，法律并无更高数额限制

　　C.甲将房屋卖给他人后，若新房主不愿继续出租，则其有权要求终止租赁合同

　　D.该租赁合同可以采取书面形式，也可以采取口头形式

　　某甲自有房屋1间，2002年5月1日与乙签订一份为期3年的房屋租赁合同，由乙承租该房。同年8月6日丙向甲提出愿意购买该房屋，甲即将要出卖该房屋的情况告知乙。到了11月7日乙没有任何答复，甲与丙协商以10万元的价格将该房卖给丙，双方签订了房屋买卖合同，丙支付了全部房款。但在双方准备办理房产变更登记前数日，甲遇丁，丁愿以12万元价格买下该房。甲遂与丁又签订了一份房屋买卖合同，且双方第二天即到房屋管理部门办理了产权变更登记。不久，丁向银行贷款，以该房设定抵押。

　　请就本案例回答下列问题。

　　2.就房屋买卖关系而言，下列表述中哪些是正确的？（　）

　　A.因甲已将房屋租与乙，甲若将房出售，应事先征得乙的同意

　　B.因甲丁之间已办理房产登记，故甲丙之间的买卖合同即使签订在先，丙也无权主张对该房屋的所有权

　　C.因甲丙之间尚未办理变更登记，故甲丙之间的合同不生效

　　D.甲虽与丙签订了合同但在未办理变更登记的情况下与丁再订立买卖合同，甲与丁之间的买卖合同是有效的

　　3.在租赁合同中，租赁物的维修义务一般由出租人承担，下列判断哪些是正确的？（　）

　　A.承租人在租赁物需要维修时，可以要求出租人在合理期限内维修

　　B.出租人若未履行维修义务，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担

　　C.因维修租赁物影响承租人使用的，可以相应减少租金

　　D.因维修租赁物影响承租人使用的，可以延长租期

　　一、单选题

　　1.「答案」D

　　「考点」租赁合同

　　「解析」双方当事人存在继续租赁房屋的合意，故而排除A、B、C项。《合同法》第236条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。当事人以积极行为为要约和承诺，故肯定D项。

　　2.「答案」D

　　「考点」租赁合同

　　「解析」《合同法》第224条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。

　　3.「答案」D

　　「考点」优先购买权

　　「解析」（1）根据《民法通则》第78条的规定，按份共有人在同等条件下有优先购买权；根据《合同法》第230条的规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。

　　（2）共有人的优先购买权是基于物权；承租人的优先购买权是基于租赁合同（债权合同），物权优先于债权。所以，赵的优先购买权优先于汪的优先购买权。赵作为共有人与标的物的联系更为紧密。解题应注意的问题：应当掌握物权优于债权的原理。

　　所以正确答案是D。

　　二、多选题

　　1.「答案」ACD

　　「考点」房屋租赁关系

　　「解析」《合同法》第227条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。按照该条规定，出租人应当先催告，在催告无效果时，才能通知出租人解除合同。因而A项不正确，不能直接解除合同。租金的多少属于合同自由的范畴，因此选择B项。依照买卖不破租赁的规则，C项错误。租赁合同的形式属于合同自由的范畴，因此可以采用书面形式，也可以采取口头形式。但租期6个月以上的应当采用书面形式，否则租赁为不定期租赁。甲、乙之间是3年的合同，因而应当采用书面形式，故D项错误。

　　2.「答案」BD

　　「考点」房屋买卖合同与租赁合同的关系、一物双卖、房屋所有权转移

　　「解析」（1）出租人将出租的房屋出卖，为保护承租人的优先购买权，法律要求通知承租人，而决不是取得承租人的同意。因此，排除A项。（2）因甲、乙已经办理了产权的登记，丁已经取得了所有权。从已知的条件看，没有理由否定这种所有权。一物不能有两个所有权，因此丙不能主张所有权，不能要求实际履行合同。这是排除B项的理由。（3）办理产权过户是当事人的一项义务，不是合同生效的条件，因此排除C项。（4）甲与丙签订了房屋买卖合同，该合同是诺成合同，签订的时候，合同成立并生效。在未办理变更登记的情况下与丁再订立买卖合同，属于有权处分，因而甲与丁之间的买卖合同也是有效的，但甲必须为此对乙承担违约责任。

　　3.「答案」ABCD

　　「考点」租赁合同

　　「解析」《合同法》第220条规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。第221条规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。