转移物的使用权的合同

　　第一种、租赁合同

　　一、租赁合同的性质、特征

　　1.双务

　　2.有偿：这是租赁合同区别于借用合同的显著特征

　　3.原则上是不要式合同

　　1）例：租期6年未采用书面形式，如何认定？

　　6个月以内的租期可予承认，至少能推定双方当事人的租期为6个月。

　　6个月以外，转为一个不稳定的不定期的租赁合同。

　　2）例外：城市房屋的出租合同是要式合同且要在房产局备案登记。

　　4.诺成合同

　　5.有期限的合同

　　1）不得超过二十年。

　　2）有期限限制的意义：

　　尽管租赁权严重物权化，但其毕竟是债权。若无期限限制，则丧失了债权的特性。

　　二、权利、义务

　　（一）出租人的义务

　　1.适租义务

　　1）见第216条，即在租赁期间保持租赁货物符合约定的用途。

　　2）若违反适租义务，是根本违约，承租人可解除合同。

　　2.维修义务

　　若出租人未履行维修义务，见第221条，承租人可自行维修，维修费用由出租人负担，若出租人不负担，承租人往往在租金中抵销维修费用。

　　（二）承租人的义务

　　1.正当使用义务

　　见第217条。

　　2.妥善保管义务

　　见第222条。

　　3.禁止添附

　　见第223条，承租人未经出租人同意擅自添附，属侵权性违约行为，出租人可要求恢复原状或赔偿损失。

　　4.禁止转租

　　见第224条。

　　1）经出租人同意，可以转租

　　例：甲为出租人，乙为承担人，乙又将房子出租给丙，乙为次承租人。

　　①乙不得以丙未交租金为由，拒交租金给甲。

　　②丙擅自进行了添附行为，乙可追究丙的违约责任但不得追究侵权责任，甲可追究丙的侵权责任但无法追究丙的违约责任。

　　2）擅自转租

　　例：甲为出租人，乙为承租人，丙为次承租人。

　　①甲可解除甲乙间的合同，而不能解除乙丙间的合同。

　　②若乙声称其为出租人，当甲乙之间的合同解除导致乙丙间的合同无法履行，丙可追究乙的违约责任：

　　若乙告诉丙转租事实，丙不追究乙的违约责任。

　　③乙不得收取租金差价；若乙已获得租金差价，则应返还不当得利。

　　（三）承租人的权利

　　1.买卖不破租赁：

　　见第229条。例：甲已将标的物出租给乙，租期5年。在租赁期间内，甲将租赁货物出卖给第三人丙。如果甲乙间的租赁合同尚未到期，对丙有无约束力？

　　对丙有约束力。这里发生了债权债务的概括移转，丙成为出租人，乙以后将租金交给丙。

　　2.优先购买权

　　1）优先权的行使必须是同等条件。

　　2）优先权不适用于拍卖。

　　3）我国民法上的优先购买权：

　　①《民法通则》第78条第3款和《民法通则意见》第92条规定的共有人的优先购买权。

　　②承租人的优先购买权与共有人的优先购买权冲突时，以共有人为先。因为，共有人的优先购买权源于所有权——物权，承租人的优先购买权源于债权，物权优先于债权。

　　4）优先购买权仅适用于房屋的租赁合同，见第230条；

　　而买卖不破租赁适用于一切的租赁合同，见第229条。

　　5）出租人在出卖之前的合理期限内的通知义务。

　　①《民法通则意见》第118条规定提前三个月，《合同法》实际改变了这个规定。

　　②《民法通则意见》第118条规定出租人侵害了承租人的优先购买权时，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖合同无效。

　　3.与承租人一起居住的家人的权利——要求继续履行合同的权利，见第234条。

　　例：一家五口人，甲、乙、丙、丁、戊，甲作为一家之长出面以自己的名义与A订立房屋租赁合同。后来甲死去，甲的家人有要求继续居住的权利。

　　三、租赁合同的解除

　　重点：任意解除权：

　　（一）所谓任意解除权，是指不需要以对方违约为理由而主张解除的解除权。

　　（二）不定期租赁合同当事人的任意解除权。

　　1.

　　1）承租人可随时解除合同；

　　2）出租人也可随时解除合同，但应当在合理期限之前通知承租人；

　　2.不定期租赁合同包括：

　　1）第215条：期限超过六个月且未采取书面形式的，六个月后视为不定期租赁。

　　2）第232条：明确没有订立期限的。

　　3）第236条：租赁期间届满，承租人继续使用租凭物，出租人未提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。

　　第二种融资租赁合同

　　一、概念及性质

　　融资租赁合同的概念已考过两次。

　　（一）性质

　　多务、有偿、要式、诺成。

　　（二）概念

　　出租人根据承租人对出卖人、租赁物的选择，向出卖人购买租赁物，提供给承租人使用，承租人支付租金的合同。

　　出租人与出卖人之间是买卖关系，在买卖关系中，承租人是第三人，出租人与承租人之间是租赁关系；出卖人与承租人之间无直接的合同关系。

　　二、承租人作为第三人的特殊权利

　　1.承租人有直接受领的权利。

　　见第239条。

　　2.出卖人不履行买卖合同义务的，承租人有索赔的权利。

　　例如：出卖方，德国厂家或销售商，把机器交给承租人，承租人发现机器有毛病或缺少零件或是一个淘汰的产品。在这种情况下，发现质量不合格，谁来向出卖人主张索赔？

　　见第240条，承租人可以主张，出租人也可以主张。

　　三、融资租赁合同与租赁合同的区别

　　（一）融资租赁合同中，出租人不承担适租义务；

　　有例外，当租赁物及出卖人的选择由出租人做出时，出租人承担适租义务。

　　（二）承租人的维修义务；

　　（三）租赁物造成第三人的人身伤害或财产损害的，承租人承担侵权责任；

　　（四）出租人和承租人可约定租凭期间届满，租赁物的所有权归承租人；

　　见第250条，并不是所有的融资租赁。

　　合同期限届满后，租赁物的所有权均归承租人；如果未约定归承租人则原则上归出租人。