第八章移转财产使用权的合同

    第一节租赁合同

    一、租赁合同的概念与特征

    （一）概念

    租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人向出租人支付租金的合同。（二）特征

    1.租赁合同之内容是转移租赁物的使用权和支付租金为对待给付义务

    2.租赁合同的标的物是特定的非消耗物

    3.租赁合同是诺成、双务、有偿的合同

    租赁合同期限６个月以上的，应当采用书面形式。未采用书面形式的视为不定期租赁。但这并不意味着租赁合同是要式合同，因为此时合同并不因此而无效。

    4.租赁合同是继续性合同

    二、租赁合同的形式。

    三、租赁合同当事人的权利与义务。

    （一）出租人的主要义务

    1.按照约定交付租赁物于承租人使用

    2.租赁物的修缮义务。

    （1）承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。

    （2）出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。

    （3）因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。

    3.租赁物权利瑕疵担保义务

    因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。

    （二）承租人的主要义务。

    1.按期支付租金的义务

    承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。

    2.保管租赁物的义务

    承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。

    3.反还租赁物的义务

    租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。

    4.不得转租的义务

    （1）承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。

    （2）承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。

    5.按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物的义务

    承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。

    6.不得擅自改善租赁物

    （1）承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。

    （2）承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。

    三、租赁合同的解除。

    （一）出租人的可以解除合同的情形有

    １。承租人未按约定方法或租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损害的

    ２。承租人未经出租人同意转租的

    ３。承租人迟延支付租金经催告仍然未支付的

    ４。对租赁期限没有约定或约定不明，又未达成补充协议的，出租人可以随时解除合同，但应在合理期限内通知承租人

    （二）承租人可以解除合同的情形

    1.租赁物危及承租人的安全或健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格承租人可以随时解除合同；

    2.因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或全部毁损、灭失，不能实现合同目的承租人可以解除合同。

    3.对租赁期限没有约定或约定不明确的，事后又未达成补充协议的，承租人可以随时解除合同

    当然，除此之外在符合《合同法》总则规定的合同解除的一般条件时，当事人也可以解除合同。

    四、租赁合同的其他特殊规范

    （一）标的物之权利变动不影响租赁权——买卖不破租赁

    租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。（《合同法》第229条）

    （二）承租人的优先购买权

    1.出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人。

    2.承租人享有以同等条件优先购买的权利。

    3.侵害了承租人的优先购买权的承租人可以主张买卖合同无效。

    4.承租人的优先购买权与按份共有人的优先购买权冲突时按份共有人的优先购买权

    （三）租赁合同对与共同租赁人的效力

    承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。要件为：

    1.承租人死亡

    2.租赁期限尚未届满

    3.必须是与承租人共同居住的人，而不论其是否为近亲属或者法定继承人与否。

    （四）租赁合同终止的例外

    租赁合同规定的期限届满合同终止，但是承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。

    第二节融资租赁合同

    一、融资租赁合同的概念与特征

    （一）概念

    融资租赁合同是出租人根据承租人对出卖人、租赁物的选择，向出卖人购买租赁物，提供给承租人使用，承租人支付租金的合同。

    （二）特征

    1.融资租赁合同是租赁关系和买卖关系的结合。因此融资租赁合同同时具有融资与融物的功能：对于出卖人而言是买卖合同；对于出租人而言实际上是为承租人提供贷款；对于承租人实际上是向出租人贷款并以该贷款直接购买所需要的设备。

    2.融资租赁合同涉及三方当事人：出卖人、出租人（同时为买受人）、承租人。因此发生三方面的法律关系。

    出卖人出租人

    承租人

    3.融资租赁合同为要式合同，应当以书面形式订立。

    4.融资租赁合同是诺成、有偿、双务合同

    二、融资租赁合同当事人的权利义务。

    （一）出卖人的义务

    1.权利——价金请求权

    2.义务

    （1）按照合同约定向承租人直接交付标的物的义务

    （2）对标的物承担瑕疵担保义务，直接向承租人承担。

    （二）出租人的权利义务

    1.权利

    （1）租金请求权

    承租人应当按照约定支付租金。承租人经催告后在合理期限内仍不支付租金的，出租人可以要求支付全部租金；也可以解除合同，收回租赁物。

    （2）租赁物返还请求权

    出租人和承租人可以约定租赁期间届满租赁物的归属。对租赁物的归属没有约定或者约定不明确，可通过协商解决，协商不成的租赁物所有权归出租人。

    在租赁物所有权归出租人所有时，租赁合同终止时，出租人有权请求承租人反还标的物。

    2.义务

    （1）向出卖人支付约定的价金

    （2）保证租赁物由承租人占有和使用

    （3）协助承租人对出卖人进行索赔的义务

    出租人、出卖人、承租人可以约定，出卖人不履行买卖合同义务的，由承租人行使索赔的权利。承租人行使索赔权利的，出租人应当协助。

    （4）特殊情况下直接对承租人承担责任

    ①原则上，租赁物不符合约定或者不符合使用目的的出租人不承担责任。

    ②例外情况下出租人应当对承租人直接承担赔偿责任：其一是承租人依赖出租人的技能确定租赁物；其二是出租人干预选择租赁物。

    （三）承租人的权利义务

    1.权利

    （1）直接向出卖人进行索赔的权利

    （2）获得租赁物所有权的权利

    在融资租赁合同中，承租人可以和出租人约定租赁合同终止时所有权的归属，若约定归承租人所有的，租赁合同终止时承租人取得租赁物的所有权。

    2.义务

    （1）依约交付租金

    （2）妥善保管标的物

    （3）标的物修缮义务

    与一般租赁合同不同，一般租赁合同的修缮义务由出租人承担。

    （4）承担标的物造成损失的责任

    承租人占有租赁物期间，租赁物造成第三人的人身伤害或者财产损害的，出租人不承担责任。

    （5）租赁物余额反还请求权

    当事人约定租赁期间届满租赁物归承租人所有，承租人已经支付大部分租金，但无力支付剩余租金，出租人因此解除合同收回租赁物的，收回的租赁物的价值超过承租人欠付的租金以及其他费用的，承租人可以要求部分返还。