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自考“资产评估”笔记(38)

2007-07-09 15:43   【 】【我要纠错

  第四节 土地使用权评估的市场法

  一、市场法与适用的条件

  1.公式

  2.市场法的理论依据是交易中的替代原理。

  一般来说,任何经济主体在市场上的行为,都要以最低代价获得最大的效用,它们在购买商品时,都要选择效用最大而价格最低的。

  根据上述原理,在评估土地价格时,可以用类似的土地已知交易价格,比较求得待估土地的价格。

  3.使用条件

  市场法是要在同一地区或同一供求范围内的类似地区中,与待估土地相类似的地产交易较多时,才是有效的方法。

  另外,运用市场法时,需要进行交易情况、交易日期、区域因素和个别因素的修正,这些都要依靠广博的知识和丰富的经验。如果评估人员缺乏这些,很难通过这种方法得出正确的价格。

  二、市场法的操作步骤和方法

  (一)广泛搜集交易资料,确定比较案例

  选取的供比较参照的交易案例,与待估土地应具有相关性和替代性,应符合下列要求。

  1.与待估土地用途应相同。

  2.与待估土地交易类型应相同。

  3.交易案例应为正常交易或可修正为正常交易。

  4.与待估土地所处地区的区域特性及个别条件要相近。

  5.交易时间与待估土地的估价期日应接近或可以进行比较修正。

  (二)进行交易情况的修正

  交易情况的修正实际上就是要剔除比较案例的交易价格中包含的一些特殊因素。这些特殊因素主要有以下几方面。

  1.有一定利害关系的主体之间的交易。

  2.交易时有特别动机,如急于出售或购买。

  3.买方或卖方不了解市场行情。

  4.其他特殊交易情形。

  注意:这和第三章78-79页讲得内容不完全一样

  (三)进行交易时间的修正

  比例案例的成交时间与待估土地交易时间不一致,时间差异会造成地价变化。因此,应修正比较案例成交时间与待估土地交易时间差异对地价的影响。

  (四)进行区域因素修正

  区域因素修正的内容主要有繁华程度、交通状况、基础设施状况、环境质量等。

  (五)进行个别因素修正

  1.个别因素修正的内容

  主要包括土地使用年限、容积率、临街宽度、临街深度、面积、形状、地形、地质等。

  2.土地使用年限修正时,

  (六)确定待估土地评估值

  一般地,采用市场法至少应选用三个或三个以上的比较案例,经过上述评定估算过程,至少应得到三个或三个以上的初步评估结果。最后,要将上述结果采用适当方法进行处理,得到最终评估结论。具体操作中一般可采用算术平均法、加权平均法、中位数法或众数法处理。

  三、市场法案例

  某股份公司申请上市发行股票,对包括土地使用权在内的全部资产进行评估。现有一宗生产性用地,总面积40000平方米,使用年限为50年。至评估基准日(1998年9月30日),待估宗地为划拨用地,集团公司拟将该土地以出让方式获得土地使用权,再租赁给股份公司。现需评估土地使用权价值及租金标准。

  四、基准地价系数修正法

  (一)基准地价系数修正法的特点

  基准地价系数修正法是市场法的一种特殊状态,是指利用当地政府制定颁布的基准地价作为参照物(比较案例),对其各种因素进行系数修正,求得待估土地评估值的一种方法。

  (二)其计算公式:

  基准地价系数修正法是市场法的一种特殊形态,相应地各种系数修正方法在前面已有详细介绍,这里不再赘述。

  (三)基准地价系数法应用时需要注意以下几个问题:

  1.基准地价的构成内容,各地政府规定不一致,有的含有土地出让金,有的则不包含有土地出让金,评估时应注意其内涵。

  2.各地基准地价规定的土地使用权使用年限不一致,有的为有限年限,有的则为无限年限,应注意年限的修正。

  3.各地的基准地价,有的数年公布一次,随着土地交易市场的完善和经济的发展,已不适合,应注意对其进行时间因素的修正。

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