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自考“资产评估”笔记(37)

2007-07-09 15:35   【 】【我要纠错

  第三节 土地使用权评估的程序和原则

  一、土地使用权评估的程序

  (一)明确委托项目的基本事项

  (二)制定评估作业计划

  (三)现场勘察,搜集资料,选择评估方案

  (四)评定估算土地使用权评估结果,撰写评估报告

  二、土地使用权评估的原则

  (一)贡献原则

  1.内涵:

  按经济学边际收益原则,衡量各生产要素的价值大小,可依据其对总收益的贡献大小来决定。

  2.运用

  对于土地估价,这一原则是指不动产的总收益是由土地及建筑物等构成因素共同作用的结果,其中某一部分带来的收益,对总收益而言是部分与整体之间的关系。估价时,可以根据收益现值分别估算土地、建筑物价格,进而评估整个不动产价格,也可根据整个不动产价格及其他构成部分的价格,扣除建筑物价格来估算土地价格。

  (二)替代原则

  1.含义

  根据市场运行规律,在同一商品市场中,商品或提供服务的效用相同或大致相似时,价格最低者吸引最大需求,即有两个以上互有替代性的商品或服务同时存在时,商品或服务的价格是经过相互影响与比较之后才决定的。

  2.土地估价中的替代原则可概括如下:

  (1)土地价格水平由具有相同性质的替代性土地的价格所决定。

  (2)土地价格水平是由最了解市场行情的买卖者按市场的交易案例相互比较后所决定的价格来确定。

  (3)土地价格可通过比较地块的条件及使用价值来确定。

  3.在土地估价时替代原则的运用

  在土地估价中经常采用的市场法是以替代原则为基础的。通过对土地条件即土地使用价值的比较来评估土地价格。

  如在同一市场供需圈内,可以通过调查近期发生交易的、与待估地块有替代可能的地块的地价和条件,通过与待估地块进行比较来确定待估地块价格

  应当注意的是,由于土地的不可移动性、个别性及交易量少的特点,在土地估价时很难找到像一般商品那样性质、条件完全相同的替代品,因此一般都要进行时间和土地条件修正后,才能按替代原则,采用市场法确定待估地块价格。

  注意:前面这两条原则是教材第一章讲过的“资产评估的经济性原则”,而且第二条在建筑物评估的特有原则中也有包含

  (三)最有效使用原则

  1.含义

  由于土地具有用途的多样性,不同的利用方式所能为权利人带来的收益量不同,且土地权利人都期望从其所占有的土地上获取更多的收益,并以能满足这一目的为确定土地利用方式的依据,所以,土地价格是以该地块的效用作最有效发挥为前提的。

  2.应用这个原则时,应注意:

  (1)应根据城镇规划中的最适宜用途来确定,如城市闹市区中的街角地,其最佳用途应该为商业用地。

  (2)土地的最有效使用原则,还包括地块使用强度。如地块的建筑密度、容积率等。地产评估一般选择地块的最有效使用强度。

  (3)应用这一原则时,必须符合国家法律、法规和政策的规定。

  (四)供需原则

  1.内涵

  在完全的自由市场中,一般商品的价格,取决于需求与供给关系的均衡点。需求超过供给,价格随之提高;反之,供给超过需求,价格随之下降,这就是供求均衡法则。土地也是一样,其价格也是由需求与供给的互相关系而定的。

  2.但因为土地不同于一般商品,具有一些人文与自然特性,使得它不完全遵循上述供求均衡法则。其表现为:

  (1)价格独占性较强。

  由于土地具有地理位置的固定性、不增性、个别性等自然特性,使其需求与供给都局限于局部地区,供给量有限,竞争主要是在需求方面进行。即土地不能实行完全竞争,所以其价格的独占倾向性较强。

  (2)替代性有限。

  由于成为交易对象的土地具有个别性,各个地块都有独特性,因此其替代性也有限。

  注意:在建筑物评估的特有原则中也有包含前面的第2-4条原则

  (五)变动原则

  1.含义:

  一般商品的价格,是伴随着构成价格的因素的变化而变化的。土地价格也有同样情形,它是各种地价形成因素相互作用的结果。而这些价格形成因素经常处于变动之中,所以土地价格是在这些因素相互作用及其组合的变动过程中形成的。

  2.运用

  在土地估价时,必须分析该土地的效用、稀缺性、个别性及有效需求,以及使这些因素发生变动的一般因素、区域因素及个别因素。由于这些因素都在变动之中,因此应把握各因素之间的因果关系及其变动规律,以便根据目前的地价水平预测未来的土地价格。在土地估价中,不仅要对将来的地价变动作出准确预测,同时也要对所采用的地价资料按变动原则修订到估价期日的标准水平,才能合理地估价。

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