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自考“资产评估”笔记(33)

2007-07-09 15:06   【 】【我要纠错

  五、影响地产价格的因素

  (一)一般因素

  1.行政因素。

  影响地产评估的主要行政因素有:土地制度、住房制度、城市规划、土地出让方式、地价政策、税收政策、交通管制和行政隶属变更等。

  2.社会因素。

  社会因素包括政治安定状况、社会治安程度、房地产投机和城市化等四个方面。

  3.经济因素。

  (1)经济发展状况。

  当国民经济处于良性循环或以较快速度增长时,通常会对土地的总需求不断扩大,致使土地价格上涨。

  (2)居民收入和消费水平。

  随着居民收入的增加,人们在解决温饱问题之后,对消费水平会有新的要求。表现在住宅上则是对房屋的质量、面积的要求会更高。

  (3)物价变动。

  物价变动对房地产市场的影响呈正相关,即:物价上涨率越高,房地产价格也越高,二者成轮番上涨趋势。

  (4)储蓄和投资水平、财政收支与金融状况、利率水平的变化都对房地产市场产生一定的影响。

  4.其他一般因素。

  如人口因素、心理因素、国际因素等也都对房地产市场产生一定的影响。

  (二)区域因素

  1.区域因素主要包括位置、交通条件、基础设施条件、环境、城市规划限制等。

  2.影响商业用地土地价格的区域因素。

  (1)商业繁华程度。

  主要指商业区等级、商业服务业店铺总数(包括数目和经营面积)。

  (2)交通便捷度。

  (3)环境优劣度。

  反映商业用地的环境质量主要有两个指标,一是人文环境;二是自然环境,

  (4)规划限制。

  主要指城市规划对商业区土地利用提出的具体要求,包括土地的具体用途,建筑物的高度、密度、容积率,道路宽度等。此外,交通管理等限制也会对商业区土地价格产生制约作用。

  (5)其他因素。

  3.影响住宅用地价格的区域因素。

  (1)位置。

  (2)交通便捷度。

  (3)基础设施保证度。

  基础设施主要指直接用于为居住服务的供电、供气、供水、供暖等设施,保证度则是用来衡量这些设施配置情况及运行状况的指标。在我国,许多城市特别应着重考虑供水、供电、供热的保证程度。

  (4)公用设施完备度。

  主要指为住宅区域服务的公用设施完善程度,包括学校、幼儿园、医院、邮电所、公园、储蓄所、游乐场所的配置状况。

  (5)环境质量度。

  一是人文环境,包括住宅区内居民的就业结构、受教育水平等;

  二是自然环境,包括水污染、大气污染及噪音污染的状况。

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