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自考“资产评估”笔记(35)

2007-07-09 15:26   【 】【我要纠错

  第二节 企业资产重组与改制中土地权属的处置

  一、土地权属的类型

  土地权属按不同角度,可以分为土地所有权、土地使用权、划拨土地、出让土地等。

  (一)土地所有权

  1.《中华人民共和国土地管理法》规定,我国的土地是社会主义公有制,即全民所有制和劳动群众集体所有制。

  2.国有土地可以依法确定给全民所有制单位或者集体所有制单位使用,但任何单位和个人都不拥有城市国有土地的所有权。

  (二)划拨土地使用权

  1.划拨土地使用权的两种形式

  (1)在我国,划拨土地使用权一般是经县级以上人民政府依法批准,在土地使用者缴纳了土地补偿、安置补助、拆迁补偿等费用后,依法“无偿”取得的,这里的“无偿”是指土地使用者未向政府缴纳出让金;

  (2)还有一种形式就是国家直接将土地使用权无偿交付给土地使用者使用,如解放前国民党政府的国有企业土地、军事用地以及现在的国有荒山、荒地等,

  2.划拨土地的管理规定

  (1)按照土地管理法的有关规定,以划拨方式取得土地使用权的,除法律、行政法规另有规定的外,没有土地使用期限的限制。

  (2)根据国家土地管理局《划拨土地使用权管理暂行办法》和《房地产管理法》的有关规定,

  ①单独的划拨土地使用权不得转让;

  ②划拨土地使用权上建筑物、构筑物的转让

  地上有建筑物、构筑物时,可按照国务院规定报有批准权的人民政府审批,由受让方办理土地使用权出让手续,并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金,或者按照国务院规定决定,可以不办理土地使用权出让手续,转让方应将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。

  ③划拨土地使用权的抵押

  以划拨形式取得的土地使用权,土地使用权不得单独设定抵押权,依法取得了房屋所有权连同该房屋占用范围内的划拨土地使用权,可以设定抵押权。设定了房地产抵押权的土地使用权若以划拨方式取得,在依法拍卖该房地产后,应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金款额后,抵押权人方可优先受偿。

  ④划拨土地使用权的租赁

  不得单独租赁,以划拨方式取得土地使用权,并在其国有土地上建成房屋以营利为目的进行了房屋出租的,应将租金中所含的土地收益上缴国家。

  3.当前建设用地的土地使用权一般采取有偿使用的办法,确属必需的,可以由县级以上人民政府依法批准划拨,如以下各类用地:

  (1)国家机关用地和军事用地;

  (2)城市基础设施用地和公益事业用地;

  (3)国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地;

  (4)法律、行政法规规定的其他用地。

  (三)出让土地使用权

  1.定义

  出让土地使用权是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者,由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

  2.出让土地使用权的有关规定

  (1)城市规划区内除国有土地外,还有集体所有土地,集体所有土地经依法征用转为国有土地后,该幅国有土地的使用权方可有偿出让。

  (2)土地使用权的出让要符合土地利用总体规划、城市规划和年度建设费用计划。

  (3)土地使用权出让,可以采用拍卖、招标或者双方协议的方式。

  有条件的,必须采取拍卖、招标方式;没有条件,不能采取拍卖、招标方式的,可以采取双方协议的方式,但协议的土地使用权出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。

  (4)土地使用权出让合同由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。

  (5)土地使用权出让合同约定的使用年限届满,

  土地使用者需要继续使用土地的,应当最迟于届满前一年申请续期,除社会公共利益需要收回该幅土地外,否则应当予以批准。经批准予以续期的,应当重新签订土地使用权出让合同,依照规定支付土地使用权出让金;如果土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者申请续期或者虽申请续期但未获政府批准的,土地使用权由国家无偿收回。

  (6)转让房地产必须做到:

  ①以出让方式取得土地使用权的,应按照出让合同的约定,支付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;

  ②属于房屋建设工程的,要完成开发投资总额的25%以上;属于成片开发土地的,应形成工业用地或其他建设用地条件。

  ③以合法转让方式取得土地使用权的,其土地使用权的使用年限为原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。

  ④以出让方式取得了土地使用权,但未按出让合同约定支付全部土地出让金的、或成片开发土地形成工业用地或其他建设用地条件的、司法机关和行政机关依法裁定决定查封或者以其他形式限制土地权利的、依法收回土地使用权的、共有土地但未经其他共有人书面同意的、权属有争议的、未依法登记领取权属证书的、法律和行政法规规定禁止转让的其他情形等等,出让土地使用权都不得发生转让行为。

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