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自考“资产评估”笔记(36)

2007-07-09 15:29   【 】【我要纠错

  (四)集体土地所有权

  1.集体所有的土地依照法律属于农村农民集体所有

  2.农村村民用地的审批

  (1)建住宅使用耕地的,报县级人民政府批准;

  (2)使用原有的宅基地、村内空闲地和其他土地的,由乡级人民政府批准;

  (3)出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准。

  3.乡(村)办企业等机构使用村农民集体所有的土地的审批

  应当按照省、自治区、直辖市的规定,给被用地单位以适当补偿,并妥善安置农民的生产和生活。

  (1)乡(镇)村公共设施、公益事业建设,需要使用土地的

  由县级以上地方人民政府批准。

  (2)城镇非农业户口居民建住宅,需要使用集体所有土地的

  必须经县级人民政府批准,其用地面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准,并参照国家建设征用土地的标准支付补偿费和安置补助费。

  (3)全民所有制企业、城市集体所有制企业、外商投资企业同农业集体经济组织共同投资兴办的联营企业,使用集体所有土地,

  ①按国家建设征用土地的规定实行征用(即先转归国有,然后国家出让给联营企业);也可以由农业集体经济组织按照协议将土地的使用权作为联营条件,集体土地股份不得转让,若转让,须将集体土地征为国有,办理出让手续,

  ②但改建或新设股份有限公司使用集体所有土地,必须经批准征为国有土地后,方可办理土地使用权处置和变更登记手续。(即先转归国有,然后国家出让给联营企业)

  (4)集体所有土地的抵押

  ①已经县级人民政府土地管理部门登记的集体荒地土地使用权(荒山、荒沟、荒丘、荒滩等)和乡村企业集体土地使用权(乡镇村企业厂房等建筑物涉及所使用范围内的集体土地使用权)可以设定抵押权,当处分抵押的乡镇村企业集体土地使用权时,应将抵押土地转为国有,再按抵押划拨国有土地使用权的办法进行处置,即办理出让手续。

  ②其他类型的集体土地使用权不得抵押。

  二、企业资产重组与改制中土地权属的处置

  (一)企业资产重组与改制中土地权属的处置方式

  根据《股份有限公司土地使用权管理规定》和我国资产重组和改制的实践,对土地权属的处置主要有以下几种方式。

  1.出让方式。

  根据持股单位的不同,出让方式有如下两种形式:

  (1)由改组前的原企业(如集团公司)向国家缴纳土地使用权出让金,签订出让合同,取得一定年限的国有土地使用权。由该企业向股份公司以土地使用权投资入股,股份作为国有法人股,由改组后保留下来的企业持有并行使股权,也可以由股份公司向原企业租用土地。

  (2)由股份公司改组后直接向国家缴纳土地使用权出让金。取得一定年限的土地使用年限的土地使用权。土地使用权作为股份公司无形资产使用,股份公司使用的土地不体现为股东利益。

  2.直接投资入股方式。

  由国家将土地使用权出让金折合为股权投入新设立的股份公司,土地资产股份作为国家股,由国家授权的部门或机构持有,也可授权由持有其他国家股的机构持有并行使股权。

  3.租赁方式。

  由上市公司直接向国家租用土地使用权,定期向国家缴纳租金,股份公司使用的土地不作为股份进入股份公司。

  (二)土地权属处置需考虑的因素

  1.企业资产的净值。

  在额度控制的前提下,如果企业资产净值达不到额度规定数额,拟上市股份公司可优先考虑将土地资产入股的方式,以增加资产价值。

  2.企业的盈利水平。

  土地折价入股会增加上市公司的净资产,相应会降低净资产收益率。如净资产收益率低于股份公司上市发行股票的要求时,就应考虑以租赁方式取得土地使用权。

  3.企业融资状况。

  企业若缴纳土地使用权出让金,要增加一大笔支出,会造成企业资金紧张。因此,考虑企业融资状况,在资金紧张的情况下,应采用租赁方式取得土地使用权。

  4.股票发行制度。

  我国目前的股票发行受到额度限制,因此,股票发行额度对决定土地是否入股有重要影响。

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