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自考“资产评估”笔记(23)

2007-07-06 15:14   【 】【我要纠错

  第二节 建筑物评估的原则

  建筑物评估不仅要遵循资产评估的一般工作原则,还因为建筑物价格本身的特点及产业性质,必须遵循特定的经济性原则和专业性原则。

  一、替代原则(市场法运用的前提)

  根据市场运行规律,在同一商品市场中,商品或所提供服务的效用相同或大致相似时,价格最低者吸引最大需求。即有两个以上互有替代性的商品或服务同时存在时,商品或服务的价格是通过相互影响和比较之后决定的。

  建筑物价格也同样遵循替代规律。特别是商品化建筑物,如商品化住宅、别墅、写字楼等,其价格受其他具有相同使用价值的同类型建筑物价格所牵制。即具有相同使用价值、有替代可能的建筑物,其价格是相互影响和作用的,会经过价格的市场竞争而趋于一致。

  根据建筑物评估的替代原则,在对商品化建筑物进行评估时就可通过对同功能和类型的建筑物市场价格比较进行,即采用市场法进行评估。应当注意的是,由于建筑物具有不可位移性、功能变异性等特点,因此要对区域和时间及交易条件进行修正才能根据替代原则进行评估。

  二、最有效使用原则

  由于建筑物具有一定的功能变异性的特点,不同的利用方式能为权利人带来差异很大的收益,

  要求:按潜在的可能的最有效利用途径来评估。但应当注意,应用这一原则时,必须要符合国家法律、法规和政策的规定。

  三、供需原则

  1.房屋建筑物受价值规律的制约:其价格取决于需求与供给关系的均衡点。需求超过供给,价格随之提高;反之,供给超过需求,价格随之下降。

  2.但是,我们还应注意到,由于建筑物具有不可位移性的特点,在特定区域内供给量有限,竞争主要是在需求方面进行,因此,其具有一定的价格独占性。

  四、房地合一原则

  1.房地合一的原因

  尽管房屋建筑物和土地是可以加以区别的评估对象,而且土地使用权可以独立于房屋建筑物而存在,但是,由于两者在使用价值上的相互依存和价格形成中的内在联系,在用市场法进行评估时要把两者作为相互联系的综合体进行估价。

  2.房地合一的具体表现在以下两个方面

  (1)房屋建筑物和土地相结合使房地产最终成为商品。

  对于建筑物来说,它总是依托于一定的土地,土地的开发成本往往隐含在房屋建筑物价值之中,土地使用价值此时可通过房产来反映。

  (2)建筑物环境质量的区别是由土地产生的,它在很大程度上影响建筑物的价格。

  环境质量的好坏不取决于房屋建筑物本身,而是与土地的不可位移性相关。房地产的总收益是土地和建筑物等因素共同作用的结果。

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