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自考“资产评估”笔记(32)

2007-07-06 15:37   【 】【我要纠错

  4.其他一般因素。

  如人口因素、心理因素、国际因素等也都对房地产市场产生一定的影响。

  (二)区域因素

  1.区域因素主要包括位置、交通条件、基础设施条件、环境、城市规划限制等。

  2.影响商业用地土地价格的区域因素。

  (1)商业繁华程度。

  主要指商业区等级、商业服务业店铺总数(包括数目和经营面积)。

  (2)交通便捷度。

  (3)环境优劣度。

  反映商业用地的环境质量主要有两个指标,一是人文环境;二是自然环境,

  (4)规划限制。

  主要指城市规划对商业区土地利用提出的具体要求,包括土地的具体用途,建筑物的高度、密度、容积率,道路宽度等。此外,交通管理等限制也会对商业区土地价格产生制约作用。

  (5)其他因素。

  3.影响住宅用地价格的区域因素。

  (1)位置。

  (2)交通便捷度。

  (3)基础设施保证度。

  基础设施主要指直接用于为居住服务的供电、供气、供水、供暖等设施,保证度则是用来衡量这些设施配置情况及运行状况的指标。在我国,许多城市特别应着重考虑供水、供电、供热的保证程度。

  (4)公用设施完备度。

  主要指为住宅区域服务的公用设施完善程度,包括学校、幼儿园、医院、邮电所、公园、储蓄所、游乐场所的配置状况。

  (5)环境质量度。

  一是人文环境,包括住宅区内居民的就业结构、受教育水平等;

  二是自然环境,包括水污染、大气污染及噪音污染的状况。

  (6)规划限制。

  ①主要指城市规划中对住宅区住宅建筑的高度、式样、密度、建筑容积率、消防间距以及土地使用前景等提出的具体规划和限制要求。

  ②建筑高度是指地上建筑物可达及的最高高度,建筑物的高度应在城市规划规定的建筑高度以下(包括相等)。

  ③建筑密度是指一块土地上底层建筑面积与全部土地面积的百分比。建筑密度亦称建筑覆盖率。

  ④容积率是指地块的建筑面积与地块总面积的比率。

  (7)其他因素。

  4.影响我国工业用地的区域因素。

  (1)交通便捷度。

  一是对内的情况,包括区域内道路类型、宽度、路面状况、道路面积、道路密度等

  二是对外联系情况,包括工业区道路系统同对外公路、过境公路、铁路的连接状况,距火车站、港口及其他交通枢纽的距离、可利用程度等。

  (2)基础设施完善度。

  (3)产业集聚规模。

  ①产业的集聚和规模可以用两个指标系测度和衡量

  一是工业区内工业企业数目;

  二是单个企业的生产经营规模(通常用资产总额、净产值、职工人数来衡量)。

  ②工业地区内工业企业数目多寡以及企业规模的大小。现代化工业生产分工细、专业化强,许多生产部门需要相互协作。因此,工业区要达到一定的规模,具备一定的生产技术体系才能使企业产生规模效益和集聚效益,减少不必要的生产成本和一些其他费用。

  (4)环境质量。

  (5)规划限制。

  (6)其他因素。

  (三)个别因素

  1.位置因素。

  同一区域内的土地由于其具体位置的差异,会产生不同的效用和价值,也就是说会有不同的地产价格。

  2.地形地质因素。

  地形地质因素对地价的影响主要表现在两个方面,

  ①城市中如果地形条件较差,如背阴、通风不畅等,其使用效果差,造成地价水平较低;

  ②复杂的地形、较差的地质条件均会造成土地开发成本的增高,从而降低地产的价格。如:城市土地利用中的理想坡度为0.3%-0.2%,坡度过小会造成排水不畅。而若在8%-12%的坡地上建住宅,要相应增加建设投资费用4%-7%、经营管理费用5%-10%。地质条件的好坏则直接影响勘探和桩基工程费用。

  3.面积因素。

  土地面积大小制约地产价格水平主要取决于土地利用性质的适宜性。

  4.地块形状因素。

  地块形状因素主要表现在宽、深的比例。

  如果这个比例不合理,就会在一定程度上限制土地的规模经营,以致难以形成较好的土地收益,使土地价格难以提高。

  一般来说,在城市中的商业服务经营,要求有适当的宽度和深度条件的地块。估价实践中常采用宽度、深度比来修正宗地价格。

  如以温州市有关单位的测算为例,当宽深比小于等于0.5时,地价系数为0.88;宽深比在0.507时,地价系数为1.0;当宽深比大于1时,地价修正系数为1.23.

  5.土地利用因素。

  (1)主要包括容积率和土地用途。

  (2)容积率是指地块的建筑面积与地块总面积的比率。

  容积率越高,在地块面积一定的条件下,意味着建筑物面积的增加。对房地产开发来说,其销售的收益就相应增大,意味着其使用效益的增加,其结果也必然导致土地价格的增加。

  (3)就土地用途而言

  一般来说,商业用地的地价在同一土地级别内要高于住宅用地和工业用地的地价,而工业用地地价要高于农业用地的地价。

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