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自考“资产评估”笔记(28)

2007-07-06 15:27   【 】【我要纠错

  (四)交易日期的修正

  1.供比较参照的交易实例的交易日期与待估房地产的估价期日应较接近为好。

  所谓接近的含义是相对的,如果市场相对稳定,几年前的交易资料用于现在,也仍然有效;如果市场变化快,则只有最近的交易实例才有效。

  一般认为,交易实例的交易日期相差5年以上的不易采用,因此时即使进行交易日期修正仍会出现较大偏差。若房地产价格有明显上涨或下跌趋势,特别是通货膨胀严重时期,物价变动更为剧烈,最好用不超过一两个月的交易资料来比较。

  2.交易日期修正的方法

  一般是用变动率(如采用地价指数或地产价格指数等)将交易实例当时的交易价格修正为估价期日的价格。

  3.利用价格指数进行交易日期修正的公式为:

  估价期日价格=调整系数×交易日期价格

  (五)区域因素的修正

  1.区域因素的修正是市场法中的难点和关键之一。

  2.进行区域分析时,交易实例房地产的选用范围

  (1)商业区通常以商业收益能发生替代关系的地区为交易实例房地产的选用范围;

  (2)住宅区通常以通向市中心的方便程度能发生替代关系的地区为交易实例房地产的选用范围。

  (3)工业区可分为大工业区和中小工业区两类。

  ①大工业区一般是以可能与原材料及生产产品等大规模运输具有替代关系的地区为交易实例房地产的选用范围。

  ②中小工业区是以对于产品的生产及销售费用的经济效益有替代关系的地区为交易实例房地产的选用范围。在供求关系能替代的地区中选择交易实例房地产后尚须进行区域因素的修正。

  3.在分析区域因素的影响时,对不同类型房地产的侧重点是不同的。

  (1)商业区的收益率是影响房地产价格的最主要因素。而地段的营业环境对商业区的销售额影响很大,故地段是决定商业房地产价格的根本因素。

  (2)住宅区主要是离市中心的距离、交通设施条件和居住环境的好坏,即环境是否清静,风景好坏,有无影响环境的设施,居民的职业构成及其社会地位、文化水平、生活方式等。

  (3)工业区的好坏,最主要是看运输的便利情况、工业用水和用电的质量、与产品的销售市场及原材料采购市场位置的关系。

  4.区域因素修正的确定可用不同的方法:

  (1)双百分制比较法。

  ①原理:

  双百分制的第一层“百分”是按大类对区域影响因素分类评分,每类的最高分均为100分;第二层“百分”是对大类区域的影响强度确定权重。交易实例房地产与待估房地产在该因素上的差异反映在积分(因素评分与权重之乘积)上。各因素评分与该因素的权重的总积分,综合反映了交易实例房地产与待估房地产由于所处地区不同而在价格上的差异。

  ②按照总积分,可将各交易实例的房地产价格调整成待估房地产价格,其公式为:

  价格修正系数=待估房地产总积分/交易实例房地产总积分

  (2)十等分因素比较法。

  ①这是前一方法的简化。

  ②原理

  将房地产的位置、交通情况、周围的商业网点、公共设施建立、经济环境、土地使用强度等诸多因素分成十项,每一项的权重均为1/10.对交易实例和待估房地产每一项因素的异同和影响逐项打分,最后根据综合总分做出最后评定。

  (3)环境成熟度修正法。

  ①环境成熟度含义

  即配套设施达到的程度。任何一块土地的利用,都必须具备规模的土地外,还需要邻近有各种设施与之相配合,才能达到有效的利用。但这种环境通常要有一段相当长的时间才能趋于成熟。

  ②成熟度修正原理

  首先要找出交易实例和待估对象之间环境条件成熟的差距,即找到待估对象达到交易实例同等环境成熟程度所需的时间,然后以交易实例价格乘以复利率的折现值即可。

  ③计算公式为:

  房地产价格=调整系数×交易实例价格

  调整系数=1/(1+i)n

  式中:i——折现率;

  n——达到与交易实例同等环境成熟程度所需要的年数。

  四、评估案例

  五、建筑物评估市场法运用中修正系数的总结

  交易日期的修正系数

  本章使用的是物价指数法,所以并不难理解

  区域因素修正系数

  (1)这个修正系数的计算是按照修正系数的基本原理(即被评估资产和参照物的价值比等于二者的该项因素的数值之比)计算的:

  修正系数=被估对象的区域因素积分值/参照物的区域因素积分值

  不过,在教材的例题中区域因素的各个构成要素的积分值都是以被评估对象为100分为基础来计算的(即被评估对象为标准的100,参照物的比他高或者低进行调整确定积分值)

  (2)环境成熟度因素调整系数法

  实质上是使用的货币的时间价值原理,采用复利现值或者终值系数就能够把它计算处理

  (3)双百分制法

  (4)十等分因素法

  个别因素修正系数

  这个修正系数的计算是按照修正系数的基本原理(即被评估资产和参照物的价值比等于二者的该项因素的数值之比)计算的:

  修正系数=被估对象的个别因素积分值/参照物的个别因素积分值

  不过,在教材的例题中个别因素的各个构成要素的积分值都是以被评估对象为100分为基础来计算的(即被评估对象为标准的100,参照物的比他高或者低确定积分值)交易因素修正系数死扣公式就可以了。

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