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自考“资产评估”笔记(25)

2007-07-06 15:23   【 】【我要纠错

  (二)重编预算法

  1.基本思路

  重编预算法是指按工程预算的编制方法,对待估建筑成本构成项目重新估算其重置成本。即根据待估建筑物工程竣工图纸或按评估要求绘制工程图,按照编制工程预决算方法,在计算工程量基础上按现行工程预算价格和费率,编制工程预算书,再按现行标准计算间接成本,从而计算出建筑物重置成本。

  2.计算公式如下:

  3.用重编预算法计算的重置成本(更新重置成本)通常与待估建筑物的历史成本有较大差异。主要原因是:

  (1)由于技术进步出现新材料代替了旧材料,特别是以价廉质优的材料代替;

  (2)设计或结构改进、项目工程量发生变化;

  (3)材料价格和费用项目、取费标准发生变化。

  4.缺点:

  重编预算法所需的技术经济资料较多,而且费时,工作量较大。

  5.适用对象:

  测算建筑物更新重置成本或构造较简单的建筑物。

  (三)价格指数调整法

  1.一般只限用于:

  单位价值小、结构简单,以及运用其他方法有困难的。

  2.建筑物的重置成本估算。

  (1)对于定基价格指数,在计算综合价格指数时。

  (2)对于环比价格指数,在计算综合价格指数时。

  综合价格指数=(1+a1)(1+a2)…(1+an)×100%

  式中:a为从建筑物竣工年度后第1年至评估基准日年度的各年环比价格指数

  (注意这里的环比价格指数是相邻两年的环比价格指数)。

  (3)价格指数调整法计算公式为:待估建筑物重置成本=待估建筑物账面原值×综合价格指数

  例:某待估建筑物为某企业的一简易仓库,账面原值为10万元人民币,建筑面积为500平方米,竣工于1990年。要求估算1995年底该仓库的重置成本。经查询企业所在地区建筑业产值环比价格指数分别为:1991年6.9%、1992年17%、1993年30.5%、1994年11.7%、1995年4.8%.

  (1)计算综合价格指数。

  综合价格指数=(1+6.9%)(1+17%)(1+30.5%)(1+11.7%)(1+4.8%)=191%

  (2)待估建筑物重置成本。

  重置成本=100000×191%=191000(元)

  三、建筑物有形损耗率及成新率的测算

  建筑物有形损耗率或成新率的测算主要采用使用年限法和打分法。

  (一)使用年限法

  使用年限法是指利用建筑物的实际已使用年限占建筑物全部使用寿命(年限)的比率作为建筑物的有形损耗率;或以估测出的建筑物尚可使用年限占建筑物全部使用寿命(年限)的比率作为建筑物的成新率。

  运用使用年限法的关键在于,测定一个较为合理的建筑物尚可使用年限。

  评估人员需要有相当丰富的实践经验,结合国家以前曾制定过的固定资产折旧年限等数据,并根据待估建筑物的实际状态和维修保养状况估算待评建筑物的尚可使用年限。

  (二)打分法

  1.特点:

  (1)打分法是指评估人员借助于建筑物成新率的评分标准,分解建筑物整体成新率评分标准,以及按不同构成部分的评分标准进行对照打分,得出或汇总得出建筑物的成新率。

  (2)实质上他属于观察法的一种

  2.建筑物成新率评分标准

  可参考和借鉴原城乡建设环境保护部于1984年11月8日颁发的《房屋完损等级评定标准》。根据上述标准,按房屋的结构、装修、设备等组成部分的完好和损坏量程度,划分为5个等级。

  (1)完好房,包括了成新率在80%以上的房屋。

  房屋的结构、构件、装修、设备齐全完好,成色新,使用良好。

  (2)基本完好房,包括了成新率在60%~79%之间的房屋。

  房屋的结构件、装修、设备基本完好,成色略旧并有少量或微量损坏,基本能正常使用。

  (3)一般损坏房,包括了成新率在40%~59%之间的房屋。

  房屋的结构件、装修、设备有部分损坏或变形、老化,需进行中、大修理。

  (4)严重损坏房,成新率在39%以下的房屋。

  房屋的结构构件、装修、设备有明显的损坏和变形,并且不齐全,需进行大修或翻建。

  (5)危房。房屋的结构构件已处危险状态,随时有倒塌的可能。

  按房屋的结构、装修、设备等方面的完损程度,综合确定建筑物的成新率,从理论上讲,比单一按建筑物使用年限测算成新率更合理一些。

  3.采用打分法的关键问题,

  (1)打分标准是否科学合理。

  从原城乡建设环境保护部1984年11月8日颁布的《房屋完损等级评定标准》来看,是以房屋的经济寿命为根据设计的房屋正常使用年限及其成新率,这要比房屋建筑物的自然寿命或技术寿命短。因此,它所反映的房屋损失率是有一定误差的。评估人员在参照该标准进行建筑物有形损耗率或成新率评估时应注意使用。

  (2)评估人员对打分标准掌握和运用的水平。

  打分标准是固定的,而待估建筑物情况却是多样性的。在一般情况下,评估人员及评估机构都要在统一打分标准基础上,根据实际情况,制订不同类型建筑物成新率评分修正系数,作为按统一打分标准评分后的进一步调整和修正。

  4.打分法的运用

  (1)统一的房屋建筑物完损等级评定一般也是按房屋的结构、装修和设备三个部分分别规定标准,并具体规定评定的部位内容。

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