四、建筑物评估时需考虑的因素

　　房屋建筑物评估不仅要着眼于其自身的投入和使用状况，而且要考虑经济发展、国家政策等多重影响因素。从评估的角度看，应重点考虑以下诸方面因素。

　　1.物理因素。

　　这是房屋建筑物价格的决定因素。建筑物的造型风格、结构类型、功能效用、设施完备情况、装修标准、建筑面积及工艺标准等决定造价。

　　这是房屋建筑物评估应考虑的基本因素。

　　2.用途。

　　某一具体建筑物的用途可能是单一的，也可能是多种用途综合性的。在评估综合性建筑物时，要注意建筑物用途的面积分配和楼层分配及建筑朝向。（按照更佳用途评估）

　　3.产权。

　　建筑物的产权形式可分为所有权、使用权和租用权。产权性质及是否受到限制，如是否做抵押、担保、出租等都直接影响建筑物的价值

　　注意：前面的1-3点我们可以视作资产的内在因素

　　4.新旧程度。

　　土地不存在实体陈旧贬值问题，而建筑物会随着建筑年代久远而陈旧。因此，建筑物的新旧程度影响其价值。

　　这个因素影响实体性贬值的决定

　　5.经济地理因素。

　　在我国，政治、经济、文化发展极不平衡。一般说来，相同建筑质量、相同功能和用途的建筑物价格，大城市高于小城市，沿海开放城市高于内地城市。即使在同一城市，由于地段不同，房价差别也很大。

　　6.环境优劣的影响。

　　房地产外部环境条件优劣是影响其价值的一个重要因素。交通通讯状况，环境优美程度，基础设施如水、电、气等完善程度，商业网点分布等都对房屋建筑物价格产生重要影响。

　　7.政策因素。

　　国家经济政策每个时期都有一定的重点和方向。房地产价格受政府法令和政策的影响主要表现在：

　　（1）政府基于公共利益可限制某些房地产的使用，包括规定土地使用用途、建筑物容积率、覆盖率等。

　　（2）政府为满足社会公共利益的需要，可以对任何房地产实行强制征用或收买。

　　注意：这三条我们可以认为外在的，不可控因素

　　8.供需状况。

　　地产价值高低受市场供求关系的影响很大，供过于求时，价值会降低；供不应求时价值会提高。

　　这个因素影响市场法的运用

　　9.其他。

　　如住房制度改革、长期投资贷款利率变化等都直接影响建筑物价格。

　　五、建筑物的评估程序

　　（一）明确评估目的

　　建筑物作为一类评估对象，其发生的经济行为多种多样，有所有权转让或使用权转让，有抵押、担保、拍卖、课税等。对于同一建筑物来说，在发生上述不同经济行为时，应根据特定情况，选择与其相适应的价值类型和评估方法。

　　（二）资料准备（了解）

　　在明确评估目的后，评估人员就可确定与此相适应的评估方法，并着手收集与评估方法相关的资产评估资料。资料准备一是委托方提供，另外评估人员要到评估所在地收集整理。

　　委托方需要提供的资料包括：

　　1.评估对象的工程名称、建筑物地址。

　　2.区域规定资料，包括：（1）区域土地总面积；（2）区域建筑总面积。

　　3.区域总平面图、建筑物的建筑面积图。

　　4.工程竣工决算书，包括水、暖、电、管线、道路绿化。

　　5.工程竣工验收单、监质证。

　　6.财务账目清单。

　　7.工程项目批文（即立项报告）。

　　8.规划局批准文件（包括施工许可证）。

　　9.土地使用许可证（包括征地文件）。

　　10.当地工程造价管理的有关规定。

　　11.当地评估时的建筑材料市场价格。

　　12.评估建筑物照片。

　　（三）准备有关文件

　　需要熟悉和了解的有关文件归纳如下：

　　1.城市规划性文件，包括：总体规划和分区规划，重点要对评估对象所在位置的详细规划深入调查和了解。

　　2.城市配套设施建设的文件，要结合对象与土地估价师共同研究有关范围和衔接工作。

　　3.开发区的各种优惠政策及设施。

　　4.行业的有关文件及规定。

　　5.国家的有关法律及文件。

　　（四）资产评估明细表的准备

　　评估人员要制作合理的评估明细表。将“建筑物清查评估明细表”提供给委托方，由委托方认真填写。

　　（五）评定测算

　　在搜集资料过程中，如发现原定评估方法所需的数据资料无法弄到，则应立即改用可以搜集到全部所需资料的其他方法。如果能够搜集到几种评估方法所需的资料，亦可运用多种方法对该宗房产进行估价，并相互进行验证，更后确定评估结果。

　　（六）确定评估结果，撰写评估说明或评估报告

　　如果对两个或两个以上的评估方法进行评估，会得到若干个评估初步结果。评估人员应当在充分分析论证的基础上给出评估的更终结果，并撰写评估说明或评估报告。