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自考“资产评估”笔记(22)

2007-07-06 15:13   【 】【我要纠错

  四、建筑物评估时需考虑的因素

  房屋建筑物评估不仅要着眼于其自身的投入和使用状况,而且要考虑经济发展、国家政策等多重影响因素。从评估的角度看,应重点考虑以下诸方面因素。

  1.物理因素。

  这是房屋建筑物价格的决定因素。建筑物的造型风格、结构类型、功能效用、设施完备情况、装修标准、建筑面积及工艺标准等决定造价。

  这是房屋建筑物评估应考虑的基本因素。

  2.用途。

  某一具体建筑物的用途可能是单一的,也可能是多种用途综合性的。在评估综合性建筑物时,要注意建筑物用途的面积分配和楼层分配及建筑朝向。(按照最佳用途评估)

  3.产权。

  建筑物的产权形式可分为所有权、使用权和租用权。产权性质及是否受到限制,如是否做抵押、担保、出租等都直接影响建筑物的价值

  注意:前面的1-3点我们可以视作资产的内在因素

  4.新旧程度。

  土地不存在实体陈旧贬值问题,而建筑物会随着建筑年代久远而陈旧。因此,建筑物的新旧程度影响其价值。

  这个因素影响实体性贬值的决定

  5.经济地理因素。

  在我国,政治、经济、文化发展极不平衡。一般说来,相同建筑质量、相同功能和用途的建筑物价格,大城市高于小城市,沿海开放城市高于内地城市。即使在同一城市,由于地段不同,房价差别也很大。

  6.环境优劣的影响。

  房地产外部环境条件优劣是影响其价值的一个重要因素。交通通讯状况,环境优美程度,基础设施如水、电、气等完善程度,商业网点分布等都对房屋建筑物价格产生重要影响。

  7.政策因素。

  国家经济政策每个时期都有一定的重点和方向。房地产价格受政府法令和政策的影响主要表现在:

  (1)政府基于公共利益可限制某些房地产的使用,包括规定土地使用用途、建筑物容积率、覆盖率等。

  (2)政府为满足社会公共利益的需要,可以对任何房地产实行强制征用或收买。

  注意:这三条我们可以认为外在的,不可控因素

  8.供需状况。

  地产价值高低受市场供求关系的影响很大,供过于求时,价值会降低;供不应求时价值会提高。

  这个因素影响市场法的运用

  9.其他。

  如住房制度改革、长期投资贷款利率变化等都直接影响建筑物价格。

  五、建筑物的评估程序

  (一)明确评估目的

  建筑物作为一类评估对象,其发生的经济行为多种多样,有所有权转让或使用权转让,有抵押、担保、拍卖、课税等。对于同一建筑物来说,在发生上述不同经济行为时,应根据特定情况,选择与其相适应的价值类型和评估方法。

  (二)资料准备(了解)

  在明确评估目的后,评估人员就可确定与此相适应的评估方法,并着手收集与评估方法相关的资产评估资料。资料准备一是委托方提供,另外评估人员要到评估所在地收集整理。

  委托方需要提供的资料包括:

  1.评估对象的工程名称、建筑物地址。

  2.区域规定资料,包括:(1)区域土地总面积;(2)区域建筑总面积。

  3.区域总平面图、建筑物的建筑面积图。

  4.工程竣工决算书,包括水、暖、电、管线、道路绿化。

  5.工程竣工验收单、监质证。

  6.财务账目清单。

  7.工程项目批文(即立项报告)。

  8.规划局批准文件(包括施工许可证)。

  9.土地使用许可证(包括征地文件)。

  10.当地工程造价管理的有关规定。

  11.当地评估时的建筑材料市场价格。

  12.评估建筑物照片。

  (三)准备有关文件

  需要熟悉和了解的有关文件归纳如下:

  1.城市规划性文件,包括:总体规划和分区规划,重点要对评估对象所在位置的详细规划深入调查和了解。

  2.城市配套设施建设的文件,要结合对象与土地估价师共同研究有关范围和衔接工作。

  3.开发区的各种优惠政策及设施。

  4.行业的有关文件及规定。

  5.国家的有关法律及文件。

  (四)资产评估明细表的准备

  评估人员要制作合理的评估明细表。将“建筑物清查评估明细表”提供给委托方,由委托方认真填写。

  (五)评定测算

  在搜集资料过程中,如发现原定评估方法所需的数据资料无法弄到,则应立即改用可以搜集到全部所需资料的其他方法。如果能够搜集到几种评估方法所需的资料,亦可运用多种方法对该宗房产进行估价,并相互进行验证,最后确定评估结果。

  (六)确定评估结果,撰写评估说明或评估报告

  如果对两个或两个以上的评估方法进行评估,会得到若干个评估初步结果。评估人员应当在充分分析论证的基础上给出评估的最终结果,并撰写评估说明或评估报告。

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