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自考“资产评估”笔记(6)

2007-07-06 14:20   【 】【我要纠错

  第二章

  第一节 市场法

  一、市场法及其适用的前提条件

  (一)市场法的含义

  市场法也称市场价格比较法,是指通过比较被评估资产与最近售出类似资产的异同,并将类似资产的市场价格进行调整,从而确定被评估资产价值的一种资产评估方法。

  市场法是一种最简单、有效的方法,是因为评估过程中的资料直接来源于市场,同时又为即将发生的资产行为估价。

  (二)市场法应用的前提条件

  应用市场法进行资产评估,必须具备以下前提条件。

  1.需要有一个充分发育活跃的资产市场。

  2.参照物及其与被评估资产可比较的指标、技术参数等资料是可搜集到的。

  有关调整的指标、技术参数能否获取,是决定市场法运用与否的关键。

  补充:这一条大多数教材称之为资产及其交易的可比性,具体体现在以下几个方面:

  (1)参照物与评估对象在功能上具有可比性,包括用途、性能上的相似或相同

  (2)参照物与评估对象面临的市场条件具有可比性,包括市场供求关系、竞争状况和交易条件等

  (3)参照物成交时间与评估基准日时间间隔不能够过长

  注意:补充的内容大家可以不掌握。

  二、运用市场法进行资产评估的方式

  方式一:直接比较法

  一般地说,在市场上如能找到与被评估资产完全相同的参照物,就可以把参照物价格直接作为被评估资产的评估价值。

  方式二:市场成交价格比较法

  1.特点:

  一项被评估资产需要评估时,在公开市场上找不到与之完全相同的资产,但在公开市场上能找到与之相类似的资产以相类似的资产为参照物,并依其价格再做相应的差异调整,确定被评估资产价值。

  2.参照物差异调整因素主要包括三方面:

  (1)时间因素。

  时间因素是指参照物交易时间与被评估资产评估基准日相差时间所影响的被评估资产价格的差异。不同的时间条件下,资产价格不同,应特别注意时间因素引致的价格变化。

  (2)地域因素。

  地域因素是指资产所在地区或地段条件对资产价格的影响差异。

  (3)功能因素。

  功能因素是指资产实体功能过剩和不足对价格的影响。

  如一座房屋或一台机器设备,就特定资产实体而言,效能较高,用途广泛,但购买者未来使用并不需要如此高的效能:反之,购买者也可能有超出特定资产现有条件的要求,因而产生实体功能对价格的影响。一般情况下,功能越高,售价越高,但买主未来若对资产特定效能没有需求,就不愿意多花钱去购买这项资产,特殊功能的资产对所有者来讲并没有特殊价值。

  三、运用市场法评估资产的程序及其优缺点分析

  (一)运用市场法评估资产的程序

  运用市场法评估资产时,一般按下列步骤进行:

  1.明确评估对象。

  2.进行公开市场调查,收集相同或相类似资产的市场基本信息资料,寻找参照物。

  3.分析整理资料并验证其准确性,判断选择参照物。

  评估人员对收集到的资料,应认真分析验证其真实可信程度,分析其交易条件和背景,选择三个或三个以上的可比参照物。

  4.把被评估资产与参照物比较。

  5.分析调整差异,做出结论。

  一般来说,市场愈活跃,市场法运用的空间越大,评估结论愈准确。

  (二)市场法的优缺点

  1.市场法的优点表现在:

  (1)能够客观反映资产目前的市场情况,其评估的参数、指标直接从市场获得。

  (2)评估值更能反映市场现实价格;评估结果易于被各方理解和接受。

  2.市场法的缺点表现在:

  (1)需要有公开活跃的市场作为基础,有时因缺少可对比数据而难以应用。

  (2)不适用于专用机器设备、大部分的无形资产,以及受到地区、环境等严格限制的一些资产的评估。

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