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自考“资产评估”笔记(20)

2007-07-06 15:07   【 】【我要纠错

  第一节 建筑物评估的特性

  一、建筑物及其特性

  1.建筑物含义:

  是指与土地组合的建设成果

  2.建筑物分类

  (1)分为房屋和构筑物两大类。

  (2)房屋是指能够遮风避雨并供人们居住、工作、娱乐等各种活动的场所;

  (3)构筑物是相对房屋而言,是指人们通常不能直接在内进行生产和生活活动的场所

  如烟囱、水塔、道路、桥梁、隧道、水坝、围墙等。

  3.房屋建筑基本组成:

  ①基础②主体承重结构和③屋顶及④围护结构

  4.建筑物的特殊属性

  (1)不可位移性

  (2)产权边界复杂性

  一般来说,资产的产权边界是较清楚的。对于一个单项资产来说,其产权边界应划分得很清楚,要么是所有权,要么是使用权、租用权等等。但对建筑物来说,其产权边界就要复杂得多。在评估中会经常遇到同一幢建筑物具有多重产权属性的情况,如公私同幢、私私同幢等;或表现为在同一幢房产中既有部分所有权而另一部分体现为租赁权。

  (3)功能变异性

  对于多数资产,其功能通常是固定的或不可改变的。这些资产是为了满足人们特定的生产、经营活动的需要。一经改变,其使用价值将随之消失。但建筑物不同,功能改变在很多情况下不仅不会降低,反而会提高其使用价值。如商业区的厂房、车间改造,临街工业用房改造成商业用房等,就极大地提高了这些房屋的使用价值。

  二、建筑物的分类

  (一)按房屋承重结构分类

  1.房屋建筑物的承重结构不同,决定了其使用性能、耐用年限和建造成本具有明显的区别。

  2.房屋建筑物按其结构承重形式不同,可分为以下四种。

  (1)钢结构

  钢结构的特点:

  ①由钢主梁、次梁和柱形成建筑物的骨架。

  ②屋架由钢或钢网架构成,

  ③楼板由钢筋混凝土制成,

  ④墙体由砖或其他材料制成。

  (2)钢筋混凝土结构

  特点:

  ①建筑物由钢筋混凝土浇筑而成。房屋的梁柱、屋面板、楼板均以钢筋混凝土制作。

  ②墙体用砖或其他材料制作。

  分类:

  ①钢筋混凝土排架结构(大型单层工业厂房)

  ②框架结构

  ③框架剪力墙结构

  ④剪力墙结构。

  框架结构

  ①特点:由钢筋混凝土主梁、次梁和柱形成的框架作为建筑物的骨架,屋面、楼板上的荷载通过梁柱传到基础。

  ②优点:框架结构的房间布置灵活,不受楼板跨度的限制,适于建造宽敞、空间大的办公楼、商店和工业厂房。

  ③缺点:框架结构的墙体全部为非承重墙,只起分隔和围护作用。

  钢筋混凝土剪力墙结构

  ①特点:墙体承重,可承受垂直荷载和水平地震荷载。

  ②优点:钢筋混凝土剪力墙结构高层建筑,其楼板和墙体均为现浇或预制钢筋混凝土结构,具有良好的整体性,抗震能力比砖混结构和框架结构强。

  框架剪力墙结构是框架结构与剪力墙结构的结合体。

  (3)混合结构。

  ①混合结构可进一步划分为砖混结构和砖木结构。

  ②砖混结构。

  建筑物的屋盖、墙体、楼板、过梁为钢或钢筋混凝土制作,墙、柱为砖砌。结构荷载是通过屋盖、楼板传到承重墙上,再由承重墙传到基础。因此,承重墙砖砌筑质量好坏、砌体强度的大小将直接关系到砖混结构的质量和寿命。基础不均匀下沉,承重墙体出现裂缝,将意味着砖混结构建筑的整体破坏。

  ③砖木结构。建筑物的墙、柱用砖砌筑,楼层、屋架采用木材建造。

  (4)其他结构。主要包括木结构、竹木混合结构、简易建筑物等。

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