第一节　建筑物评估的特性

　　一、建筑物及其特性

　　1.建筑物含义：

　　是指与土地组合的建设成果

　　2.建筑物分类

　　（1）分为房屋和构筑物两大类。

　　（2）房屋是指能够遮风避雨并供人们居住、工作、娱乐等各种活动的场所；

　　（3）构筑物是相对房屋而言，是指人们通常不能直接在内进行生产和生活活动的场所

　　如烟囱、水塔、道路、桥梁、隧道、水坝、围墙等。

　　3.房屋建筑基本组成：

　　①基础②主体承重结构和③屋顶及④围护结构

　　4.建筑物的特殊属性

　　（1）不可位移性

　　（2）产权边界复杂性

　　一般来说，资产的产权边界是较清楚的。对于一个单项资产来说，其产权边界应划分得很清楚，要么是所有权，要么是使用权、租用权等等。但对建筑物来说，其产权边界就要复杂得多。在评估中会经常遇到同一幢建筑物具有多重产权属性的情况，如公私同幢、私私同幢等；或表现为在同一幢房产中既有部分所有权而另一部分体现为租赁权。

　　（3）功能变异性

　　对于多数资产，其功能通常是固定的或不可改变的。这些资产是为了满足人们特定的生产、经营活动的需要。一经改变，其使用价值将随之消失。但建筑物不同，功能改变在很多情况下不仅不会降低，反而会提高其使用价值。如商业区的厂房、车间改造，临街工业用房改造成商业用房等，就极大地提高了这些房屋的使用价值。

　　二、建筑物的分类

　　（一）按房屋承重结构分类

　　1.房屋建筑物的承重结构不同，决定了其使用性能、耐用年限和建造成本具有明显的区别。

　　2.房屋建筑物按其结构承重形式不同，可分为以下四种。

　　（1）钢结构

　　钢结构的特点：

　　①由钢主梁、次梁和柱形成建筑物的骨架。

　　②屋架由钢或钢网架构成，

　　③楼板由钢筋混凝土制成，

　　④墙体由砖或其他材料制成。

　　（2）钢筋混凝土结构

　　特点：

　　①建筑物由钢筋混凝土浇筑而成。房屋的梁柱、屋面板、楼板均以钢筋混凝土制作。

　　②墙体用砖或其他材料制作。

　　分类：

　　①钢筋混凝土排架结构（大型单层工业厂房）

　　②框架结构

　　③框架剪力墙结构

　　④剪力墙结构。

　　框架结构

　　①特点：由钢筋混凝土主梁、次梁和柱形成的框架作为建筑物的骨架，屋面、楼板上的荷载通过梁柱传到基础。

　　②优点：框架结构的房间布置灵活，不受楼板跨度的限制，适于建造宽敞、空间大的办公楼、商店和工业厂房。

　　③缺点：框架结构的墙体全部为非承重墙，只起分隔和围护作用。

　　钢筋混凝土剪力墙结构

　　①特点：墙体承重，可承受垂直荷载和水平地震荷载。

　　②优点：钢筋混凝土剪力墙结构高层建筑，其楼板和墙体均为现浇或预制钢筋混凝土结构，具有良好的整体性，抗震能力比砖混结构和框架结构强。

　　框架剪力墙结构是框架结构与剪力墙结构的结合体。

　　（3）混合结构。

　　①混合结构可进一步划分为砖混结构和砖木结构。

　　②砖混结构。

　　建筑物的屋盖、墙体、楼板、过梁为钢或钢筋混凝土制作，墙、柱为砖砌。结构荷载是通过屋盖、楼板传到承重墙上，再由承重墙传到基础。因此，承重墙砖砌筑质量好坏、砌体强度的大小将直接关系到砖混结构的质量和寿命。基础不均匀下沉，承重墙体出现裂缝，将意味着砖混结构建筑的整体破坏。

　　③砖木结构。建筑物的墙、柱用砖砌筑，楼层、屋架采用木材建造。

　　（4）其他结构。主要包括木结构、竹木混合结构、简易建筑物等。