您的位置:自考365 > 复习指导 > 笔记串讲 > 经济学 > 自考“资产评估”笔记(31)

自考“资产评估”笔记(31)

2007-07-06 15:36   【 】【我要纠错

  2.标定地价

  (1)定义

  标定地价是在市、县政府根据需要评估的正常土地市场中,在正常经营管理条件和政策作用下,具体宗地在一定使用年限内的价格。

  (2)标定地价的确定

  标定地价评估可以以基准地价为依据,根据土地使用年限、地块大小、形状、容积率、微观区位等条件通过系数修正进行评估,也可以按市场交易资料,采用一定方法评估的宗地地价。

  (3)特点

  ①标定地价是政府评估的具体地块的地价,即宗地地价;

  ②在一般情况下,标定地价不进行大面积的评估,只是根据土地使用权出让、转让、抵押、出租等市场交易活动或进行股份制企业改制时才进行评估;

  ③标定地价也是确定土地使用权出让底价的参考和依据。

  3.土地使用权出让底价

  (1)土地使用权出让底价,是政府根据正常市场状况下宗地或地块应达到的地价水平确定的某一宗地或地块出让时的最低控制价格标准。

  (2)它也是土地使用权出让时政府首先出示的待出让土地或地块的最低地价(标价)的依据和确认成交地价(或出让金)的基础。

  4.转让价格

  地产转让价格是使用者将已取得的土地使用权转让给第三者,由第三者向转让者所支付的一种价格。由于转让的本身是土地使用者之间的交易,其价格形成也是由交易双方来决定。

  5.出租价格

  地产出租价格亦称土地使用权租金价格,其价格表现有两种形态。

  (1)土地使用者之间所形成的租金价格(二级市场价格)。土地使用者将获得的土地使用权出租给承租人,由承租人向出租人支付的租金价格。此种价格一般以年、月租金为单位。

  (2)国家与土地使用者之间形成的租金价格(一级市场价格)。这种价格在我国土地使用中最为普遍的表现就是土地使用费,一般按年以每平方米为单位收取。实质上这种土地使用费应该是若干年地价的分摊量,也就是年地租水平。

  6.在我国当前的土地市场中,除上述地价外,还有土地交易成交价格、抵押价格等。

  (三)基准地价、标定地价和土地使用权出让底价之间的关系

  1.联系

  ⑴它们都不是地产交易市场的成交地价,但都起着调控市场交易地价的作用。

  ⑵基准地价、标定地价、土地使用权出让底价之间存在着相互承接的关系

  ①基准地价是标定地价评估的基础

  ②标定地价又是土地使用权出让底价评估的参考和依据。

  2.基准地价和标定地价、土地使用权出让底价的主要区别是

  (1)基准地价是大面积评估的区域平均地价,标定地价、土地使用权出让底价则是具体到宗地或地块的地价,亦称宗地地价;

  (2)基准地价以考虑宏观区域因素为主,标定地价和土地使用权出让底价则还考虑地价的微观区位因素,其地价更为接近市场交易地价。

  3.土地使用权出让底价和标定地价也是有区别的

  (1)土地使用权出让底价主要是根据土地出让年限、用途、地产市场行情、出让双方的心态和投机因素等确定的待出让宗地(含成片出让土地)的地价,即指土地使用权出让前政府控制的最低标价;

  (2)标定地价则是根据宗地的形状、大小、容积率及其他微观区位条件,参照土地级别或地段的基准地价水平进行修正,或用其他方法评估的一定时期内的宗地的评估地价;

  (3)标定地价是政府认定并公开的地价,而出让底价则是不公开的地价。

  (四)城市地产市场按土地使用权流转方式,可划分为一级市场和二级市场。

  1.一级市场亦称政府批租市场。

  (1)在一级市场里,政府以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者,并由土地使用者向政府支付土地使用权出让金。

  (3)一级市场是政府垄断市场,与其相对应的价格包括基准地价、标定地价、土地使用权出让底价均属一级市场的价格范畴,其价格亦由政府决定。

  2.二级市场是土地使用权的转让、出租、抵押市场的总和

  (1)二级市场是竞争性市场,虽然不同用途的土地经营者必须严格服从城市规划和政府关于特定土地的用途规定,但同种用途土地市场上的经营者可以在国家法律规定的范围内充分竞争。

  (2)二级市场中的土地使用权转让,是指土地使用者将土地使用权再转移的行为,其转让价格及其出租价格的评估正是资产评估机构为客户提供的基本服务内容。

  四、土地资产价格的特点

  (一)土地资产的价格特点是由土地的自然特性和经济特性决定的

  (二)土地资产的价格特点

  1.土地价格不是土地价值的货币表现,其价格不由生产成本决定

  土地是自然形成的,是人类赖以生存的基础,它的形成无所谓生产成本。土地价格反映的是土地作为生产要素或作为资源的价值。虽然在现实生活中开发土地会增加成本,在土地价格中应包括和体现开发成本,但这部分开发性成本主要是土地投资,实际上是土地价格的附加。

  2.土地价格主要由土地的需求决定

  土地的供给属于自然供给,而且土地是不可再生资源,人类可以利用的土地资源十分有限,其供给量的增加十分缓慢,有时甚至不可能增加土地供给。但土地需求是与经济发展密切相关的。经济发展速度加快,经济规模扩张时,土地的需求会迅速增加,从而土地价格随之上涨。

  3.土地价格的上涨性

  尽管土地价格会随着对土地需求的变化而变化,但就总体而言,由于经济发展是必然的,土地价格从长期来看具有上涨趋势。土地价格上涨的另一个原因是随着经济的发展,资本的边际收益率会下降,当地租稳定不变时,由于边际收益率下降,土地价格也会上升。

  4.土地价格具有明显的区域性

  处在不同地域的土地,尽管其地质条件完全相同,但其价格会有很大的差异。同一城市中的不同地段,土地价格会相差几倍,甚至十几倍或几十倍,这是土地的级差地租形成的。

  五、影响地产价格的因素

  (一)一般因素

  1.行政因素。

  影响地产评估的主要行政因素有:土地制度、住房制度、城市规划、土地出让方式、地价政策、税收政策、交通管制和行政隶属变更等。

  2.社会因素。

  社会因素包括政治安定状况、社会治安程度、房地产投机和城市化等四个方面。

  3.经济因素。

  (1)经济发展状况。

  当国民经济处于良性循环或以较快速度增长时,通常会对土地的总需求不断扩大,致使土地价格上涨。

  (2)居民收入和消费水平。

  随着居民收入的增加,人们在解决温饱问题之后,对消费水平会有新的要求。表现在住宅上则是对房屋的质量、面积的要求会更高。

  (3)物价变动。

  物价变动对房地产市场的影响呈正相关,即:物价上涨率越高,房地产价格也越高,二者成轮番上涨趋势。

  (4)储蓄和投资水平、财政收支与金融状况、利率水平的变化都对房地产市场产生一定的影响。

本文转载链接:自考“资产评估”笔记(31)

分享到:
  • 站内搜索
  • 课程搜索
  • 试题搜索

热门搜索:教材 报名 查分 免考 考试计划