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自考“资产评估”笔记(27)

2007-07-06 15:24   【 】【我要纠错

  第四节 建筑物评估的市场法

  一、市场法的原理及适用范围

  1.市场法的原理

  将待估房地产与在较近时期内已往发生或即将发生的同类型区域类似房地产交易实例,就交易条件、价格形成的时间、区域因素(外部环境因素)及个别因素(房地产自身条件)加以比较对照,以已经发生了交易的类似房地产的已知价格为基础,作必要的修正后,得出待估房地产评估时点最可能实现的合理价格。

  这里所提及的类似房地产是指其用途、建筑结构、所处地区相同或相似的房地产。

  2.事实上,运用市场法评估房屋建筑物属房地合一评估。

  若想单独评估房屋建筑物的自身价格可采用成本法或用市场法评估出房地合一价格后,再运用合理的方法单独评估土地价值,然后进行轧差得出建筑物的价值。

  3.市场法评估适用范围

  适用于有充足房地产交易实例的地区。此法更适用于房地产出售、购置、投资决策等经济行为。

  对于交易实例少、房地产市场交易不透明、信息不畅的地区则不宜采用。

  4.一般说来,市场法评估应具备的条件主要有:

  (1)要有一定数量的正常交易实例,通常交易实例不少于3个。

  (2)选择的交易实例与待估房地产具有较好的可比性,如用途、结构类型、装修标准、建材质地、所处地区、外部环境、产权性质等方面要相同或相似。

  (3)交易时间与评估基准日尽可能接近。

  (4)交易应具有透明性、公平性和有效性。

  (5)交易实例与待估房地产在土地出让年限和使用需求方面应基本一致。

  二、建筑物评估中市场法应用

  市场法的具体做法很多,主要有两种。

  (一)交易实例比较法(直接法)

  此法以待估的房地产状况为基准,在市场上找到相类似房地产的交易实例作为参照物,将交易实例房地产与待估房地产的各项状况逐一比较,对各种差异因素作比较调整,将交易实例的价格修正成待估房地产的价格。

  (二)基准价格对照法(间接法)

  该法先选定标准的房产和地产,对该标准房产和地产定出一个合理的且是最新的基准价格。该基准价格每年修订一次,年年公布,作为房产和地产的评估依据,把待估房产和地产与标准房产和地产对照,从中查出与待估房产和地产相对应的价格,再作必要的调整,修正成待估房地产的价格。

  三、应用市场法评估建筑物的程序

  (一)资料收集

  1.收集途径。收集交易实例资料的途径如下:

  (1)查阅政府有关部门的房地产咨询资料。

  (2)查阅各种报刊、杂志、年鉴上有关的信息、广告。

  (3)通过各类房地产估价协会组织、经纪人协会组织,在同行中交流信息,相互提供经手的交易实例资料。

  (4)以购买房地产者的身份直接向当事人收集租售实例资料。

  2.收集资料内容。

  (1)房地产的位置、面积、用途、成交时间。

  (2)双方当事人是买卖所有权还是使用权,能否再转让出售。

  (3)使用年限、环境条件、房屋状况、地块条件、交易条件、购买动机和销售动机、交易价格、出价和报价、融资条件等。

  需要收集的内容可制成如表4-7、表4-8所示的统一表格,收集资料时按表填写。

  3.验证资料的准确性。由于交易情况对有关人员比较敏感,加上社会、经济、心理情况等因素的影响,被调查者不一定能提供完全真实的情况,所以对调查资料要进行甄别,验证其准确性。

  (二)选择作比较的交易实例

  所选择的交易实例应满足下列基本要求:

  1.与待估房地产的评估目的是一致的。

  2.是正常交易或可补正成正常交易。

  3.估价日期最接近,或可作期日修正的。

  4.与待估的房地产同属一个地区或对房地产供求情况影响相同的邻近地区,在环境条件上有类似性。

  5.有相同的用途,至少应在大类用途(办公楼、零售店面、住宅、旅馆、工厂、仓库等)上相同,如能小类用途相同则更好。

  6.结构类型应相同,至少应在大类结构(钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构、简易结构、钢结构等)上相同,如能小类相同则更好。

  (三)交易行为的补正

  1.交易行为补正可排除因交易行为中一些特殊因素所造成的交易行为偏差。

  2.正常交易指交易应是公开、平等、自愿的,即在公开市场、信息通畅、交易双方自愿、没有私自利益关系情况下的交易。

  3.交易行为中应进行补正的主要有下列几种:

  (1)政府为了对某种产业进行鼓励、扶植或控制,在政策上给予某些优惠或限制,甚至对一些房地产交易进行干预和管制。

  (2)有特别利害关系的人或业主之间的交易,如亲友、有利害关系的公司、合作伙伴、生产协作比较密切的单位、单位与某职工之间的房地产交易等,往往以低于市场价格进行交易。

  (3)交易时有特别的动机,如果出国或还债急需现金周转而急于出售房地产,或商业机构事业迅速发展急欲购买店铺。急欲脱售的价格往往偏低,急欲购买的价格往往偏高。

  (4)买方或卖方的无知,不了解行情。如果买方不了解房地产市场行情,盲目购置,往往使交易价格偏高;反之,卖方不了解行情,盲目出售,往往使交易价格偏低。

  (5)购买相邻房地产,由于该房地产与原有房地产合并后,会增加原有房地产的效用,所以购买价格有时要高于该房地产单独存在时的正常价格。

  (6)招标、拍卖时一般购买者不能参加,通常价格偏低。

  (7)特殊的交易条件,如卖方在房地产脱手后的半年内还能继续使用而不必支付租金。

  (8)优惠的融资条件,如房地产交易的新买主能借到低于现行市场贷款利率的资金来购买房地产。

  (9)其他特殊情况,如房地产增值税本应由买方负担,但却转移给卖方。

  对上述特殊情况的交易需要甄别出使用正常价格发生偏差的原因和程度,并加以分析研究,在积累了长期丰富的经验和大量信息后,就能把握适当的修正程度,把价格调整成正常价格。

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