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自考“资产评估”笔记(21)

2007-07-06 15:11   【 】【我要纠错

  (二)按房屋建筑物使用功能分类

  建筑物按使用功能划分为两大类,一类为工业用建筑物;另一类为民用建筑。

  1.工业用建筑物

  是指工业生产部门作为基本生产资料使用的房屋、构筑物。

  包括厂房、仓库、实验室、办公楼、烟囱、水塔、道路、桥梁、隧道、水坝、围墙等等。

  交通运输业、建筑业的生产用建筑物也归为此类。

  2.民用建筑。

  (1)民用建筑可包括民用住宅和公共建筑。

  (2)公共建筑可划分为营业用建筑物和行政事业用建筑物。

  ①营业用建筑物

  指商业、金融和保险、邮电、旅馆、饭店,及旅游服务业修建的人文景观和服务场所。

  ②行政事业用建筑

  是指党政机关、社会团体和科、教、文、卫、体育等事业用建筑。

  军用建筑和外国驻华机构建筑也属此类。

  (3)民用住宅包括公寓、住宅和宿舍楼等。

  (三)建筑物根据其建筑程度和使用状况可分为

  已完工在建工程和在建工程。

  三、建筑物评估的特性

  (一)建筑物价值的内涵特点

  1.建筑物作为与土地相结合的建设成果,是不可以脱离土地而独立存在的。

  在企业核算和房地产业务中,往往把征用土地费或开发费用核算在建筑物价格中,因此,建筑物价格中通常隐含地价。但是,从资产评估的角度来看,由于房屋建筑物和土地的价格运动具有较大的差异,土地价格会随社会经济发展及开发利用状况而增值,而建筑物价格则因使用会贬值。因此,为了准确客观地评价地产价值和建筑物价值,有必要把建筑物与其所占用的土地分开,针对其价值影响特性进行分别评估。

  2.建筑物的不同使用性质导致不同的价格形式

  根据房屋建筑物的种类,建筑物价格又可分为住宅、工业用房、商业用房、行政事业用房、办公用房、各类建筑物等的价格。且由于建筑物的使用性质不同,其价格表现形式也不同,从而需要使用不同的评估方法

  如工业用房,在企业评估中,它是单项生产要素,不具有整体生产和盈利能力,通常用成本法进行估价;商业用房则更多地体现在经营收益上,其收益现值是由经营收益大小来决定的。

  3.我国的土地相关法规导致了房屋建筑物评估价值的多样化

  (1)由于我国土地实行的是所有权归国家和集体所有,而企业或个人只有使用权,

  (2)获得土地使用权的方式有两种

  ①国家无偿划拨

  ②企业通过交付出让金而享有规定使用用途前提下一定期限的处置权

  (3)在资产评估中,我们通常会遇到三种类型的价格评估:房屋建筑物所有权价格评估、房屋建筑物使用权价格评估和租用权价格评估。

  ①房屋所有权价格评估

  指房地结合评估,其评估价格中既包含房屋建筑物价值,也包含土地价值。此时,土地应是办理出让手续而获得合法使用权的土地。购买者有权处置其产权。

  ②房屋使用权价格评估

  指在一定使用期限内对房产使用权进行评估。一般来说,购买者不得在使用权期限内任意转卖所购置的房地产使用权,并在房产使用权期满或房产消失后将房地产交还出售方。

  ③房产租用权价格

  就是租金,与所有权、使用权价格的多轨制相联系。

  除此之外,随着产权交易形式的多样化,房屋建筑物价格也呈现不同的表现形式,如房屋建筑物的拍卖价格、抵押价格、课税价格、征用价格等,都是在特定交易条件下建筑物价格的特殊表现形式。

  (二)建筑物产权受土地使用权年限的制约

  1.我国关于土地使用权的法规规定

  (1)按照房地产管理法的规定,土地使用权出让最高年限,根据出让土地的用途不同而不同,具体分为五种情况:

  ①居住用地70年;

  ②工业用地50年;

  ③教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;

  ④商业、旅游、娱乐用地40年;

  ⑤综合或其他用地50年。

  (2)国家还规定,在土地使用权出让期限到期后土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。

  (3)国家还规定,当土地出让合同的使用年限届满,土地使用者需要继续使用土地的,应当最迟于届满前一年申请续期,除根据社会公共利益需要收回该土地的,应当予以批准。

  2.我国关于土地使用权的法规规定对评估的影响

  (1)非划拨用土地上的建筑物评估

  在评估已出让土地上的建筑物时,就要相应考虑出让土地的剩余出让年限与被评估建筑物的经济寿命年限间的吻合关系,而且还应考虑土地是否可以办理续期等因素。

  正常条件下,即使土地剩余出让年限小于建筑物经济寿命年限,在用成本法进行评估时,建筑物的成新率确定可以不用土地剩余出让年限作为唯一的约束条件进行计算。因为在房地分离评估中出让年限的约束已经在土地使用权评估中予以充分考虑。

  (2)对于划拨用土地上的建筑物评估则不受土地使用权年限的限制。因为土地使用权划拨具有无偿性、无期限性和不可转让等特点。

  (三)建筑物功能、用途及评估方法

  在通常情况下,建筑物的评估方法的确定不仅要取决于其特定的评估目的,而且,常常与建筑物自身的功能和用途有关。

  如作为生产用房屋建筑物,在进行企业整体评估时,可按单项生产要素用成本法进行评估;商业用房或商品住宅可根据建筑物经营收益或建筑物市场交易状况用收益法或市场法进行评估。

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