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自考“资产评估”笔记(26)

2007-07-06 15:24   【 】【我要纠错

  四、建筑物的功能性贬值的分析测算

  1.建筑物的功能性贬值产生的原因

  指由于建筑物①用途、②使用强度、③设计、④结构、⑤装修、⑥设备配备等不合理造成的建筑物功能不足或浪费形成的价值损失。

  2.建筑物用途与强度不合理是相对于其所占用的土地的最佳使用而言的。

  (1)导致贬值的原因:

  如果出现了建筑物用途及使用强度,与其占用土地的最佳使用不一致的时候,土地的最佳效用没有发挥出来,土地的价值就没有得到充分实现。但是,在资产评估中,土地使用权的评估通常是按其最佳使用用途为依据进行的,对土地与建筑物用途不协调所造成的价值损失一般是以建筑物的功能性贬值体现的。有时当建筑物的用途、使用强度等与其占用的土地的最佳使用严重冲突的时候,甚至可能出现建筑物的功能性贬值超过其考虑了成新率后的重置成本。

  (2)关于建筑物用途及使用强度与其占用土地最佳使用不一致、不协调形成的功能性贬值的量的计算。

  从理论上讲,相当于建筑物所占用土地的现实用途与其最佳使用之间的价值差。

  (3)例如,繁华商业区内的低矮非商业用建筑物的功能性贬值可能就会很大,以致于出现建筑物部分的价值为负值,即建筑物不仅没有价值,反而由于拆迁还要扣减土地使用权的一部分价值。

  3.建筑物的设计以及结构上的缺陷导致贬值的原因

  将导致建筑物不能充分发挥其应有的功能和最大限度发挥其效用。不合理的设计及结构可能出现建筑物面积较大而有效使用面积却与建筑面积不成比例,从而影响了建筑物的有效利用。

  建筑物有效使用面积与其建筑面积的比例低于正常建筑物有效使用面积与其建筑面积的比例部分所形成的价值损失,也是建筑物的一种功能性贬值。

  4.建筑物的装修、设备与其总体功能的不协调,也会出现“档次不够”情况。

  这种两极分化的情况也会造成建筑物的功能性贬值。尤其是建筑物装修和设备“超标准”情况,豪华的装修以及与建筑物总体功能不协调的超一流设备,在增加建筑物使用价值不明显的前提下往往形成建筑物局部功能浪费,其部分价值是无法实现的。

  五、建筑物的经济性贬值的分析测算

  1.建筑物的经济性贬值的产生原因和表现形式。

  由于外界条件的变化而影响了建筑物效用的发挥,导致其价值贬损。从现象上看,建筑物出现经济性贬值,一般都伴随着利用率下降,如商业用房的空房率增加,出租面积减少,工业用房大量闲置等,从建筑物出现经济性贬值所造成的后果看,最终都会导致建筑物的收益下降。

  六、成本法案例分析

  某市××企业主控建筑

  (一)待估物状况

  单层框架结构,建筑面积1685.04平方米,层高3.5米。1995年12月竣工建成。该楼为钢筋混凝土基础,240砖外墙。屋面二毡三油防水层;内隔墙为120砖墙,主控室为铝合金玻璃隔断,外饰装修为贴白色瓷砖墙裙,铝扣板吊顶,通体砖地面;铝合金门窗(内门为木门),一般水电配备,无采暖。

  (二)评估日期

  1998年1月10~20日。

  (三)评估基准日

  1997年12月31日。

  (四)评估目的

  改制上市。

  (五)评估方法

  采用成本法。

  (六)评估过程

  1.资料准备和核实。评估人员进入现场后根据委托提供的待估建筑物评估申报表进行核实。对申报表中的各项数据与企业账表进行核对,并进行合理调整。

  2.现场勘察。评估人员根据评估申报表深入现场进行勘察,核对建筑物名称、坐落地点、结构类型、建筑面积等与申报表是否一致。对待估建筑物的外型、高度、精度、内外装修、室内设施、各构件现状、基础状况及维修使用情况进行详细观察和记录。

  3.准备文件。根据待估建筑物所处的位置及企业所属行业特点,重点收集评估所需的各项文件资料包括:

  (1)国资办[1996]23号文《资产评估操作规范意见(试行)》;

  (2)《广东省建筑工程预算定额》;

  (3)广东省××市1997年《建筑安装工程计费程序表》;

  (4)××市《建设工程价格信息》(1997年第四季度);

  (5)工程竣工结算造价资料、施工图、竣工资料等;

  (6)中石化及××市关于建设工程前期费用文件规定资料;

  (7)XX市现行造价状况的调查资料;

  (8)委托方提供的建筑物评估申报表;

  (9)房屋产权证明资料。

  (七)评估测算

  1.重置全价的计算。

  (1)建筑安装工程费(综合造价)的计算。根据待估建筑物竣工决算资料,考虑到待估建筑物竣工时间至评估基准日间隔较短,故采用预决算调整法确定综合造价。按照X X市《建设工程价格信息》(1997年第四季度)的材料预算价格、人工工资及现行的建筑。

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