第三节　建筑物评估的成本法

　　建筑物评估中的成本法的含义和适用对象

　　1.定义：基于建筑物的再建造费用或投资的角度来考虑，通过估算出建筑物在全新状态下的重置成本，再扣减由于各种损耗因素造成的贬值，更后得出建筑物的评估值。

　　2.成本法一般适用于：

　　不改变用途持续使用的房屋建筑物单独评估其价值的情况。

　　一、建筑物成本构成

　　建筑物成本通常可归纳成以下几个方面。

　　（一）前期费用

　　前期费用一般包括：（1）规划和可行性研究费；（2）工程设计费；（3）人防工程设计费；（4）“三通一平”费；（5）地上附属物拆除费；（6）工程标的编制费；（7）工程招投标费；（8）合同预审费；（9）公证费；（10）鉴证费。

　　建筑物的前期费用要根据具体评估对象及所在地的有关规定进行计算。

　　（二）建筑安装工程费

　　建筑安装工程是指建筑工程和建安工程，建筑安装工程费是指为房屋建筑物工程而直接或间接耗费的各种材料和人工费用，一般包括直接工程费、间接工程费、计划利润、定编费、税金等。

　　建筑工程费中包括直接工程费、其他直接费用、临时设施费用、现场管理费、现场经费等；间接费用包括企业管理费、劳动保险费、财务费用、利润、材差、定编费、税金等。建筑工程费占建筑总造价的比重很大。房屋建筑物的结构部分、装修部分和基础部分是建筑工程费核算的基本对象。

　　建安工程费包括：直接费（给排水、采暖、电气等），人工费、其他直接费、临时设施费、现场管理费、现场经费、企业管理费、劳动保险费、计划利润、税金等。

　　在计算建筑安装工程费时，各项取费标准是根据评估对象所在地区的预算定额计算的。建筑物的工程量是根据决算资料计算的实际工程量。若竣工决算资料所依据的定额年代较早，则应根据评估基准日要求进行相应调整。

　　（三）其他费用

　　其他费用包括企业管理费、质监费、管理费、白蚁防治费、人防费、消防费、绿地建设费等。

　　（四）间接费用

　　间接费用主要包括应分摊的职工培训费、联合试运转费、总体设计费等。

　　在计算间接费用时应注意，不应把资金成本和投资方向调节税及合理利润计算在内。

　　（五）合理利润

　　1.合理利润是指为开发建设房屋建筑物而应获得的平均利润。

　　2.应该注意的是在计算工业用厂房时一般不考虑合理利润。

　　（六）资金成本

　　资金成本是根据额定工期、平均投入资金及适当的贷款利率测算的建筑期利息。在估算资金成本时应注意如下几个问题：

　　1.资金成本计算时建设工期是指正常建设条件下，完成整个建设项目的合理工期。

　　2.建设工期的计算与利息率的计算期要一致，如同为年或同为月。

　　3.计算资金投入时，通常按建设期内均匀投入进行测算。

　　（七）投资方向调节税（这个税已经停征了）

　　二、建筑物重置成本的估算方法

　　测算建筑物重置成本有许多方法，在具体评估过程中，经常采用的是预决算调整法、重编预算法、指数调整法等。

　　（一）预决算调整法

　　1.项目决算与重置价值的联系。

　　（1）决算价格即为房屋建筑物的历史成本。由于竣工决算资料提供了建筑物建设的当期工程量资料，就可用现行单价和费用项目及费用标准确定建筑物的重置全价。

　　（2）这种方法计算的重置成本是复原重置成本

　　2.运用预决算调整法确定房屋建筑物的重置全价，调整的内容和要点如下：

　　（1）三材差价。即钢材、木材和水泥价格调整，

　　（2）地材价差额。

　　地材价差额可依据当地建委定额站发布的地材价格指数计算：

　　地材价差额=定额直接费×地材价格指数

　　（3）人工费和机械调整费。

　　①人工费的调整可按下述公式计算：

　　②机械费的调整一般可依据当地建筑工程定额管理部门发布的取费系数计算。

　　调整后的机械费=定额直接费×当地规定的取费系数

　　（4）其他直接费调整。通常可依据当地建筑定额管理部门规定的费率计算。

　　（5）计算重置基价。

　　①首先计算出调整后的工程直接费。

　　②在计算出工程直接费的基础上，按当地建筑工程定额管理部门规定的计费标准计算间接费、其他间接费、税金、利润。

　　③将上述直接费、间接费、其他间接费、利润、税金相加即为重置基价。

　　（6）计算重置成本。

　　计算出重置基价后，应计加附加税费。

　　附加税费的内容因地区不同而有所差异。通常包括设计费、勘察费、质监费、招待费、建设单位管理费、建设期利息和投资方向调节税等。

　　3.预决算调整法适用前提和范围。

　　（1）适用前提

　　以建筑物原工程量是合理的为假设前提的。

　　用预决算调整法进行评估，必须要具备完整的建筑工程竣工决算资料或预算资料。

　　（2）适用对象

　　用途相同、结构相同且数量较多的建筑物评估。