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自考“资产评估”讲义(13)

2007-07-05 16:36   【 】【我要纠错

  (二)土地资产价格的特点

  1、土地价格不是土地价值的货币表现,其价格不由生产成本决定。

  2、土地价格主要由土地的需求决定。

  3、土地价格具有明显的区域性。

  4、土地价格的上涨性。①土地需求上升;②资本的边际收益率会下降。

  四、影响地产价格的因素

  (一)一般因素

  影响地价的一般因素是指对土地价格高低及其变动具有普遍性、一般性和共同性影响的因素。

  1、行政因素。

  2、社会因素。

  3、经济因素。

  (1)经济发展状况。

  (2)居民收入和消费水平。

  (3)物价变动。

  (4)储蓄和投资水平、财政收支和金融状况、利率水平的变化都对房地产市场产生一定的影响。

  4、其他一般因素。

  (二)区域因素

  区域因素是指因土地所在地区的特性而影响地价的因素,也就是说,土地所在地区的自然条件与社会经济、行政因素相结合所形成的地区特点而影响地价的因素。

  1、影响商业用地土地价格的区域因素。

  (1)商业繁华程度。

  (2)交通便捷度。

  (3)环境优劣度。

  (4)规划限制。

  (5)其他因素。

  2、影响住宅用地价格的区域因素。

  (1)位置。

  (2)交通便捷度。

  (3)基础设施保证度。

  (4)公用设施完备度。

  (5)环境质量度。

  (6)规划限制。

  建筑高度是指地上建筑物可达及的最高高度,建筑物的高度应在城市规划规定的建筑高度以下(包括相等)。

  建筑密度是指一块土地上底层建筑面积与全部土地面积的百分比。建筑密度亦称建筑覆盖率。

  容积率是指地块的建筑面积与地块总面积的比率。

  影响我国工业用地的区域因素。

  (1)交通便捷度。

  (2)基础设施完善度。

  (3)产业集聚规模。

  (4)环境质量。

  (5)规划限制。

  (6)其他原因。

  (三)个别因素

  1、位置因素。

  2、地形地质因素。

  3、面积因素。

  4、地块形状因素。主要表现在宽、深的比例。

  5、土地利用因素。(2006年4月考过简答)

  主要包括容积率和土地用途。容积率是指地块的建筑面积与地块总面积的比率。容积率越高,在地块面积一定的条件下,意味着建筑物面积的增加,对房地产开发来说,其销售的收益就会相应增大,意味着其使用效益的增加,其结果也必然导致土地价格的增加。

  由于土地用途不同,同一地块上表现出的单位面积的土地收益也不同,其实际支付地价的能力也存在较大的差异。一般来说,商业用地的地价在同一土地级别内要高于住宅用地和工业用地的地价,而工业用地的地价要高于工业用地的地价。

  五、土地使用权评估的原则

  (一)替代原则

  概括如下:

  1、土地价格水平由具有相同性质的替代性土地的价格决定。

  2、土地价格水平是由最了解市场行情的买卖者按市场的交易案例相互比较后所决定的价格来确定。

  3、土地价格可通过比较地块的条件及使用价值来确定。

  由于土地的不可移动性、个别性及交易量少的特点,在土地估价时很难找到像一般商品那样性质、条件完全相同的替代品。

  (二)最有效使用原则

  土地具有用途的多样性。

  土地价格是以该地块的效用作最有效发挥为前提的。

  应注意:

  1、应根据城镇规划中最适宜用途来确定。

  2、土地的最有效使用原则还包括地块使用强度。如地块的建筑密度、容积率等。

  3、应用这一原则时,必须符合国家法律、法规和政策的规定。

  (三)变动原则

  (四)供需原则

  1、价格独占性较强。

  2、替代性有限。

  (五)贡献原则

  (二)土地权属处置方式

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