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自考“资产评估”讲义(14)

2007-07-05 16:43   【 】【我要纠错

  第三节 土地权属及其处置

  一、土地权属的类型

  (一)土地所有权

  全民所有制和劳动群众集体所有制。

  (二)划拨土地使用权

  单独的划拨土地使用权不得转让。

  以划拨方式取得的土地使用权不得单独设定抵押权。

  划拨土地使用权不得单独租赁。

  (三)出让土地使用权

  商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地,必须以招标、拍卖或挂牌方式出让。(不允许协议转让)

  以出让方式取得的土地使用权,应按照出让合同的约定,已支付全部土地使用权出让金,取得了土地使用权证书。

  土地使用权出让最高年限按用途分别确定:

  1、居住用地70年;

  2、工业用地50年;

  3、教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;

  4、商业、旅游、娱乐用地40年;

  5、综合或者其他用地50年。

  (四)集体土地所有权

  二、企业资产重组与改制中土地权属的处置(看)

  (一)土地权属处置的制度规定

  第四节 土地使用权评估的方法

  一、市场法

  (一)市场法及其适用条件

  市场法也称市场比较法,是将待估土地与近期已经进行交易的类似土地加以比较,从已进行交易的类似土地的价格,修正得出待估土地价格的一种评估方法。

  (二)市场法应用的步骤与过程

  1、 广泛搜集交易资料,确定比较案例。

  选取的供比较参照的交易案例,与待估土地应具有相关性和替代性,应符合下列要求:

  (1)与待估土地用途应相同。

  (2)与待估土地交易类型应相同。

  (3)交易案理应为正常交易或可修正为正常交易。

  (4)与待估土地所处地区的区域特性及个别条件要相近。

  (5)交易时间与待估土地的股价期日应接近或可以进行比较修正。

  2、进行交易情况的修正。

  (1)有一定利害关系的主体之间的交易。

  (2)交易时有特别动机,如急于出售或购买。

  (3)买方或卖方不了解市场行情。

  (4)其他特殊交易情形。

  3、进行交易时间的修正。

  4、进行区域因素修正。

  5、进行个别因素修正。

  6、确定待估土地评估值。可采用算术平均法、加权平均法、中位数法或众数法处理。

  (三)市场法案例(2006年4月考过计算)

  1、地价指数修正。

  2、区域因素修正系数。

  3、个别因素修正系数。

  4、因素修正及地价计算。

  (四)基准地价系数修正法

  基准地价系数修正法是市场法的一种特殊状态,是指利用当地政府颁布的基准地价作为参照物(比较案例),对其各种因素进行系数修正,求得待估土地评估值的一种方法。

  二、收益法

  (一)收益法的应用形式

  土地使用权评估中的收益法,亦称收益还原法,是指通过预测土地未来产生的预期收益,以一定的还原利率将预期收益折算为现值之和,从而确定土地评估值的方法。

  (二)土地收益额及其估算

  实际收益是指在现状下实际获得的收益,实际收益一般来说不能用于评估,因为个别人或个别企业的经营能力等对实际收益的影响较大。

  客观收益是排除了实际收益中属于特殊的、偶然的因素后所得到的一般正常收益,客观收益才能作为评估的依据。

  土地收益包括有形收益和无形收益,计算收益时不仅要包括有形收益,还要包括无形收益。

  土地收益通常是通过土地的具体使用,以房地合一的形式获得的。

  以房地产出租为例,求取土地纯收益时,通常按下列步骤进行:

  1、计算总收入。

  2、求取总费用。(此处不包括利息)

  3、求取总收益。

  4、确定房屋纯收益。房屋现值=房屋重置全价-年贬值额×已使用年数

  5、求取土地纯收益。

  (三)土地还原利率及其估算

  土地还原利率实际上是土地投资报酬率。

  1、利用收益还原法公式,通过搜集市场上相同或相似的土地纯收益、价格等资料,反推算出还原利率。

  2、通过完全利率(无风险收益率)加上风险调整值(风险收益率)的方法求取还原利率。

  还原利率=安全利率+风险调整值

  3、各种投资及其风险、收益率排序插入法。

  (四)土地收益年限及其测算

  土地收益年限是指待估土地从评估时点开始,其收益能力延续的时间长度,通常以年为单位。

  土地的收益年限一般是以其出让年限减去已使用年限获取。

  三、成本法

  (一)成本法及其适用范围

  成本法亦称成本逼近法,是以开发土地所耗费的各项费用之和为依据,再加上一定的利润、利息、税金以及土地增值收益来确定土地价格的一种评估方法。

  评估值(土地价格)=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益

  成本法一般适用于新开发土地的评估,特别是土地市场发育不完善,土地成交实例不多,无法利用市场法等其他方法评估时采用。

  同时可在对既无收益有很少有交易情况的公园、学校、公共建筑、公益设施等具有特殊性的土地评估时采用。

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