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自考“资产评估”讲义(17)

2007-07-05 16:50   【 】【我要纠错

  (2)预决算调整法适用前提和范围。

  此法是以建筑物原工程量是合理的为假设前提的。

  预决算调整法主要适用于用途相同、结构相同且数量较多的建筑物评估。

  2、重编预算法。

  此法主要适用于测算建筑物更新重置成本或构造较简单的建筑物。

  3、价格指数调整法。

  价格指数法由于方法本身的缘故,在推算待估建筑物重置成本的准确性方面略显不足。

  待估建筑物重置成本=待估建筑物账面原值×综合价格指数

  (三)建筑物实体性贬值率及成新率的估算

  1、使用年限法

  运用使用年限法的关键在于,测定一个较为合理的建筑物尚可使用年限。

  2、打分法。

  按房屋的结构、装修、设备等组成部分的完好和损坏程度,划分为5个等级:

  (1)完好房,包括了成新率在80%以上的房屋。

  (2)基本完好房,包括了成新率在60%~79%之间的房屋。

  (3)一般损坏房,包括了成新率在40%~59%之间的房屋。

  (4)严重损坏房,成新率在39%以下的房屋。

  (5)危房,成新率接近0%的房屋。

  采用打分法的关键问题,一是打分标准是否科学合理,二是评估人员对打分标准掌握和运用的水平。

  成新率=结构部分合计得分×G+装修部分合计得分×S+设备部分合计得分×B

  其中:G——结构部分的评分修正系数;

  S——装修部分的评分修正系数;

  B——设备部分的评分修正系数。

  (2001、2002年4月考过选择)

  (四)建筑物功能性贬值的估算

  建筑物功能性贬值是指由于建筑物用途、使用强度、设计、结构、装修、设备装备等不合理造成的建筑物功能不足或浪费形成的价值损失。

  对土地与建筑物用途不协调所造成的价值损失一般是以建筑物的功能性贬值体现的。

  (五)建筑物经济性贬值的估算

  建筑物经济性贬值是指由于外界条件的变化而影响了建筑物效用的发挥,导致其价值贬损。

  (六)成本法案例分析

  1、待估物状况。

  2、评估日期。

  3、评估基准日。

  4、评估目的。

  5、评估方法。

  6、评估过程。

  (1)资料的准备和核实。

  (2)现场勘察。

  (3)准备文件。

  7、评估测算。

  (1)重置全价的计算。

  ①建筑安装工程费(综合造价)的计算。

  ②钱其费用及其他费用的确定。

  其费用计取按建筑安装工程费的一定百分比计算。

  ③资金成本。

  资金成本=本金×利率×定额工期

  ④投资方向调节税。

  ⑤重置全价的确定。

  重置全价=建筑安装工程费+前期费用及其他费用+资金成本

  (2)测算建筑物的成新率。

  (3)确定该建筑物评估值。

  二、市场法

  (一)市场法的原理及其适用范围

  市场法评估适用于有充足房地产交易实例的地区。

  市场法评估应具备的条件有:(考过选择)

  1、要有一定数量的正常交易实例(即参照物),通常交易实例不少于3个。

  2、选择交易实例与待估房地产具有较好的可比性。

  3、交易时间与评估基准日尽可能接近。

  4、交易应具有透明性、公平性和有效性。

  5、交易实例与待估房地产在土地出让年限和使用需求方面应基本一致。

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