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自考“资产评估”讲义(16)

2007-07-05 16:48   【 】【我要纠错

  二、建筑物评估的特性

  (一)建筑物价值的内涵复杂性的特点

  1、与土地结合在一起:

  建筑物作为与土地相结合的建筑成果,是不可以脱离土地而独立存在的。

  建筑物价格中通常隐含地价。

  有必要把建筑物与其所占用的土地分开。

  2、受用途的影响:

  由于建筑物的使用性质不同,其价格表现形式也不同。

  3、跟产权有关:

  在资产评估中,有三种类型的价格评估,即房屋所有权价格评估、房屋使用权价格评估和租用权价格评估。

  房屋所有权价格评估是指房地结合评估,其评估价格中既包括建筑物价值,也包括土地价值。

  房屋使用权价格评估是指在一定使用期限内对房产使用权进行评估。

  房屋租用权价格是租金,与所有权、使用权价格的多轨制相联系。

  (二)建筑物产权受土地使用权年限的限制

  按照房地产管理的规定,土地使用权出让最高年限,根据出让土地的用途不同而不同,具体分为五种情况:⑴居住地70年;⑵工业用地50年;⑶教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;⑷商业、旅游、娱乐用地40年;⑸综合或其他用地50年。

  在土地使用权出让期限到期后土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。

  应当最迟于届满前一年申请续期,除根据社会公共利益需要收回该土地的,应当予以批准。

  建筑物的成新率确定可以不用土地剩余出让年限作为唯一的约束条件进行计算。

  (三)建筑物功能、用途及评估方法

  建筑物的评估方法的确定不仅要取决于其特定的评估目的,而且,常常与建筑物自身的功能和用途有关。

  三、建筑物评估时需考虑的因素(2006年4月考过多选)

  1、物理因素。

  2、环境优劣的影响。

  3、经济地理因素。

  4、新旧程度。

  5、用途。

  6、产权。

  7、政策因素。

  8、供需状况。

  9、其他(如贷款利率)。

  四、建筑物评估的原则

  (一)替代原则

  (二)最有效使用原则

  (三)供需原则

  (四)产地合一原则

  在用市场法进行评估时要把两者作为相互联系的综合体进行估价。

  具体表现在以下两个方面:

  1、建筑物和土地相结合使房地产最终成为商品。

  2、建筑物环境质量的区别是由土地产生的,它在很大程度上影响建筑物的价格。

  第六节 建筑物评估的方法

  一、成本法

  建筑物评估值=建筑物重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值

  (一)建筑物成本构成

  1、建筑安装工程费。

  建筑物的结构部分、装修部分和基础部分是建筑工程费核算的基本对象。

  2、前期费用。

  3、其他费用。

  4、间接费用。

  5、合理利润。

  工业用厂房时一般不考虑合理利润。

  6、资金成本。

  额定工期:在正常条件下的合理工期。

  (1)资金成本计算时建设工期是指正常建设条件下,完成整个建设项目的合理工期。

  (2)建设工期的计算与利息率的计算期要一致,如同位年或月。

  (3)计算资金投入时,通常按建设期内均匀投入进行测算。

  7、 税金。

  (二)建筑物重置成本的估算方法

  1、预决算调整法。

  (1)项目决算与重置价值的联系。

  决算价格即为建筑物的历史成本。

  竣工决算资料提供了建筑物建设的当期工程量资料。

  ①三材差价。

  ②地材价差额。

  地材价差额=定额直接费×地价价格指数

  ③人工费和机械调整费。

  人工费调整数=工日数×价差额/工日

  价差额/工日=评估基准日工日单价-预决算工日单价

  调整后的机械费=定额直接费×当地规定的取费系统

  ④其他直接费调整。

  调整后的机械费=工程决算直接费×评估基准日其他直接费取费标准

  ⑤计算重置基价。

  工程直接费=调整后的人工费+调整后的材料费+调整后的机械菲+调整后的其他直接费

  ⑥计算重置成本。

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