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自考“资产评估”讲义(5)

2007-07-05 16:12   【 】【我要纠错

  估算重置成本首选市场询价。

  1、重置核算法

  重置核算法是指按资产成本的构成,把以现行市价计算的全部构建支出按其计入成本的形式,将总成本分为直接成本和间接成本来估算重置成本的一种方法。

  直接成本是指可以构成资产成本支出部分,如房屋建筑物的基础、墙体、屋面、内装修等项目;机器设备类资产的设备购价、安装调试费、运杂费、人工费等项目。

  间接成本是指为建造、购买资产而发生的管理、总体设计制图等项支出。

  (1)按人工成本比例法计算。

  (2)单位价格法。

  (3)直接成本百分率法。

  2、物价指数法

  这种方法是在资产历史成本基础上,通过现时物价指数确定其重置成本。

  资产评估时物价指数指的是评估基准日(或能够代表评估基准日)的物价指数,而且应是资产的类别或个别物价指数。

  定基物价:制定物价指数的基准是一致的。

  物价指数法和重置核算法的区别表现在:(选择)

  (1)物价指数法估算的重置成本仅考虑了价格变动因素,因而确定的是复原重置成本;而重置核算法既考虑了价格因素,也考虑了生产技术进步和劳动生产率的变化因素,因而可以估算复原重置成本和更新重置成本。

  (2)物价指数法建立在不同时期的某一种或某类甚至全部资产的物价变动水平上;而重置核算法建立在现行价格水平与构建成本费用核算的基础上。

  一种技术进步较快的资产,采用物价指数法估算的重置成本往往会偏高。(重置成本法估算偏低)

  相同点:二者都是建立在利用历史资料的基础上。

  3、功能价值法,也称生产能力比例法。(成本与产量成正比)

  被评估资产重置成本= ×参照物资产重置成本

  这种方法运用的前提条件和假设是资产的成本与其生产能力线性关系,生产能力越大,成本越高,而且是成正比例关系。

  4、规模经济效益指数法。(2001、2005年4月考过选择)

  5、统计分析法。(2001、2004、2006年4月考过选择)

  (1)对资产进行分类。

  (2)在各类资产中抽样选择适量具有代表性的资产,应用功能价值法、物价指数法、重置核算法或规模经济效益指数法等方法估算其重置成本。

  (3)依据分类抽样估算资产的重置成本额与账面历史成绩计算出分类资产的调整系数,计算公式为:

  K=R'/R

  其中 K——资产重置成本与历史成本的调整系数;

  R'——某类抽样资产的重置成本;

  R——某类抽样资产的历史成本。

  被评估资产重置成本=∑某类资产账面历史成本(即账面原值)×K

  (二)实体性贬值及其估算

  资产的实体性贬值是自产由于使用和自然力作用形成的贬值。

  1、观察法,也称成新率法。是指对被评估资产,由具有专业知识和丰富经验的工程技术人员对资产的实体各主要部位进行技术鉴定,判断被评估资产的实体性成新率。

  资产的实体性贬值=重置成本×(1-实体性成新率)  (其中实体性成新率已经考虑残值)

  2、公式计算法。(2003年单选15题考过)

  (1) 预计残值是指被评估资产在清理报废时净收回的金额。

  (2) 总使用年限指的是实际已使用年限与尚可使用年限之和。

  总使用年限=实际已使用年限+尚可使用年限

  实际已使用年限=名义已使用年限×资产利用率

  名义已使用年限是指资产从购进使用到评估时的年限。

  实际已使用年限是指资产在使用中实际损耗的年限。

  实际已使用年限与名义已使用年限的差异可以通过资产利用率来调整。

  当资产利用率>1时,表示资产超负荷运转,资产实际已使用年限比名义已使用年限要长;当资产利用率=1时,表示资产满负荷运转,资产实际已使用年限等于名义已使用年限;当资产利用率<1时,表示开工不足,资产实际已使用年限小于名义已使用年限。

  (三)功能性贬值及其估算

  功能性贬值是指由于技术相对落后造成的贬值。

  1、净超额运营成本折现法

  功能性贬值的估算可以按下列步骤进行:

  (1)将被评估资产的年运营成本与功能相同但性能更好的新资产的年运营成本进行比较。

  (2)计算二者的差异,确定净超额(税后)运营成本。(指未来运营成本)

  (3)估计被评估资产的剩余寿命。(尚可使用年限)

  (4)以适当的折现率将被评估资产剩余寿命内每年的(净)超额运营成本折现,这些折现值之和就是被评估资产的功能性损耗(贬值)。

  被评估资产功能性贬值额=∑(被评估资产年净超额运营成本×折现系数)

  2、功能性贬值的估算还可以通过超额投资成本的估算进行,即超额投资成本可视同为功能性贬值。

  功能性贬值=复原重置成本-更新重置成本

  未来每年净超额运营成本不相等 逐年折算相加求和

  未来每年净超额运营成本相等   简化:年净超额运营成本(P/A,r,n)

  (A——年金,r——折现率,n——剩余寿命)

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