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自考“资产评估”讲义(4)

2007-07-05 16:11   【 】【我要纠错

  第二章 资产评估的基本方法

  第一节 市场法

  一、市场法及其适用的前提条件

  (一)市场法的含义

  市场法也称市场价格比较法,是指通过比较被评估资产与最近售出类似资产的异同,并将类似资产的市场价格进行调整,从而确定被评估资产价值的一种资产评估方法。

  (二)市场法应用的前提条件

  1、需要一个充分发育、活跃的资产市场。

  2、参照物及其与被评估资产可比较的指标、技术参数等资料是可搜集到的。

  二、运用市场法进行资产评估的方式

  参照物差异调整因素主要有三个:一是时间差异;二是地域差异;三是功能差异。

  三、运用市场法评估资产的程序及其优缺点

  (一)运用市场法评估资产的程序

  1、明确评估对象。

  2、寻找参照物。

  3、分析整理资料并验证其准确性,判断选择参照物。选择两个或两个以上的可比参照物。

  4、把被评估资产与参照物比较。

  5、分析调整差异,得出结论。

  市场愈活跃,市场法运用的空间越大,评估结论愈准确。

  (二)市场法的优缺点

  优点:

  1、能够客观反映资产目前的市场情况,其评估的参数、指标直接从市场获得,评估值更能反映市场现实价格;

  2、评估结果易于被各方面理解和接受。

  缺点:

  1、需要有公开及活跃的市场作为基础,有时缺少可对比数据以及缺少判断对比数据而难以应用;

  2、不适用于专用机器、设备、大部分的无形资产,以及受地区、环境等严格限制的一些资产的评估。(市场法的局限 2005年考过选择)

  第二节 成本法

  一、成本法及其适用的前提条件

  (一)成本法的含义

  成本法是指在评估资产时按被评估资产的现时重置成本扣减其各项损耗价值来确定被评估资产价值的方法。

  采用成本法对资产进行评估的理论依据:

  1、资产的价值取决于资产的成本。(资产成本和价值成正比)重置成本是按在现行市场条件下重新购置一项全新资产所支付的全部货币总额,重置成本与原始成本的内容构成是相同的,而二者反映的物价水平是不相同的。

  2、资产的价值是一个变量,随资产本身的运动和其他因素的变化而相应变化。影响资产价值量变化的因素,除了市场价格以外,还有:

  (1)资产的物理损耗或有形损耗,也称实体性贬值。

  (2)资产的功能性损耗,也称功能性贬值。

  (3)资产的经济性损耗,也称经济性贬值。

  (二)成本法应用的前提条件

  1、应当具备可利用的历史资料。

  2、形成资产价值的耗费是必需的。

  3、成本法要求被评估资产处于或被假定处于继续使用状态。

  二、成本法运用的思路及其各项指标的估算

  被评估资产评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值

  被评估资产评估值=重置成本×成新率(即考虑三大贬值后的综合成新率)

  (一)重置成本及其估算

  重置成本一般分为复原重置成本和更新重置成本。

  复原重置成本是指运用原来相同的材料、建筑或制造标准、设计、格式及技术等,以现时价格复原构建这项全新资产所发生的支出。

  更新重置成本是指利用新型材料,并根据现代标准、设计及格式,以现时价格生产或建造具有同等功能的全新资产所需的成本。

  选择重置成本时,在同时可获得复原重置成本和更新重置成本的情况下,应选择更新重置成本;在无更新重置成本时可采用复原重置成本。一般来说,复原重置成本大于更新重置成本。

  更新重置成本和复原重置成本采用的都是资产的现时价格,它们的不同之处在于资产在技术、设计、标准方面的差异,而对于设计、耗费、格式几十年一贯的某些资产,其更新重置成本与复原重置成本是一样的。无论是跟新重置成本还是复原重置成本,资产本身的功能不变。

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