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07年自考“资产评估”计算题考点分析(2)

2007-05-24 11:48   【 】【我要纠错

  二、核心考点之二——房地产评估的市场法

  市场法评估包括直接评估和间接调整两种方式。对于市场上能够找到与被估资产完全相同的参照物,可直接将其市价作为评估值。但是,更多情况是只能找到类似参照物的价格,需要比较与被评估资产的差异,间接调整确定被估资产价值。调整因素主要包括时间因素、地域因素和功能因素和个别因素。运用市场法进行资产评估的核心考点在于修正系数(调整系数)的计算,不管题目条件如何给取,修正系数都应该按照下列基本公式进行计算:

  修正系数=评估对象对应的指标值÷参照物对应的指标值

  分子分母千万不可颠倒,而且不一定求取修正系数时非要把分母作为100.如果一个题目中涉及诸多修正系数,那么各个修正系数之间是连续相乘的关系。

  考例1、有一待估宗地甲需评估,现搜集到与宗地甲条件类似的4宗地A、B、C、D,具体情况如表1—1;表中的交易情况、区域因素及个别因素值,都是参照物与甲比较,正号表示参照物宗地条件比宗地甲条件优,负号含义相反。数值大小代表对宗地地价的修正幅度。该城市此类用地容积率与地价关系为:当容积率在1-1.5之间时,容积率每增加0.1,宗地单位地价比容积率为l时的地价增加3%.另外,该城市地价指数情况1995年至1999年每年分别为100、105、108、110、111.试求待估宗地1999年1月份的价格。(单位:元/平方米)

  表1—1 宗地成交价交易时间交易情况 容积率 区域因素个别因素

  甲    1999.1 0 1.2 0 0

  A   800 1998.1 +2% 1.3 +1% 0

  B   850 1999.1 +1% 1.4 0 +1%

  C   760 1988.1 0 1.1 0 -2%

  D   780 1998.1 0 1.0 -1% -1%

  解答与分析:首先需要建立容积率地价指数表,见下表

  容积率     1.0   1.1   1.2   1.3   1.4

  地价指数   100   103   106   109   112

  然后对参照物地价进行修正:

  A.800×111/110×100/102×106/109×100/101×100/100=762(762.04)

  B.850×111/111×100/101×106/112×100/100×100/101=789(788.6)

  C.760×111/110×100/100×106/103×100/100×100/98=805(805.35)

  D.780×111/110×100/100×106/100×100/99×100/99=851(851.26)

  最后确定评估结果:(762+789+805+851)÷4=3207÷4=801.75元/平方米

  三、核心考点之三——无形资产评估的收益法

  收益法是指通过估算被评估资产未来预期收益,再将其折算成现值,来确定被评估资产价值的一种资产评估方法。收益法的应用过程,实际上就是对被评估资产未来预期收益进行折现或本金化的过程。在考核无形资产评估的收益法时,一定要注意折现的对象是无形资产在评估基准日以后的预期收益,而不是评估基准日以前的历史收益。

  考例1、甲企业许可乙企业使用其生产可视对讲电话的专利技术,已知条件如下:甲企业与乙企业共同享用可视对讲电话专利,甲乙企业设计能力分别为150万部和50万部:该专利为甲企业外购,账面价值100万元,已使用4年,尚可使用6年,假设前4年技术类资产累计价格上涨率为15%;该专利对外许可使用对甲企业生产经营有较大影响,由于失去垄断地位,市场竞争会加剧,预计在以后6年,甲企业减少收益按折现值计算为50万元,增加研发费用以提高技术含量、保住市场份额的追加成本按现值计算为10万元。请评估该项专利许可使用的最低收费额(以万元为单位,小数点后保留两位)。

  解答与分析:重置成本净值=100×(1+15%)× 6/(4+6)=69(万元)

  重置成本净值分摊率=50/(150+50)×100%=25%

  机会成本=50+10=60(万元)

  该专利许可使用的最低收费额=69× 25%+60=77.25(万元)

  考例2、某企业决定将使用了10年的注册商标转让。据调查,该企业使用这一商标的商品比其他企业同类商品的单价高出5元,该企业年生产量是900万台,假设目前市场情况表明未来5年市场需求量和企业生产量可以达到1000万台。假定折现率为10%,该商标权转让价值是多少?假设不是转让所有权,而是通过许可使用合同将该商标使用权许可给另一企业使用。合同约定:使用期限为5年,经预测该企业使用该商标后每台产品可新增利润5元。第一年至第五年的销售量分为20、25、30、40和 55万台,利润分成率为30%,折现率确定为10%,该商标使用权的价格是多少?

  解答与分析:使用商标每年可获取的预期超额利润为:1000×5=5000万元

  将预期超额利润折现得出该商标评估价格=5000×(P/A,10%,5)=5000×3.7908=18954(万元)

  年份  新增利润(万元) 折现系数  折现值(万元)

  1      100      0.9091      90.91

  2      125      0.8264     103.30

  3      150      0.7513     112.70

  4      200      0.6830     136.60

  5      275      0. 6209     170.75

  合计                    614.26

  该商标使用权的价格=614.56×30%=184.368万元

  考例3、甲企业将一项专利使用权转让给乙公司,拟采用对利润分成的方法,该专利系三年前从外部购入,账面成本80万元,三年间物价累计上升25%,该专利法律保护期十年,已过四年,尚可保护六年,经专业人员测算,该专利成本利润率为400%,乙企业资产重置成本为4000万元,成本利润率为12.5%,通过论证分析,技术人员认为该专利剩余使用寿命为五年,另外,通过对市场供求状况及有关会计资料分析得知,乙企业实际生产能力为年产某型号产品20万台,成本费用每台约为400元,未来五年间产量与成本费用变动不大,该产品由于采用了专利技术,性能有较大幅度提高,未来第一、第二年每台售价可达500元,在竞争的作用下,为维护市场占有率,第三、第四年售价将降为每台450元,第五年降为每台430元,折现率确定为10%.要求:根据上述资料确定该专利评估值(不考虑流转税因素)。

  解答与分析:首先应该注意的是,本例资料没有给出所得税税率,应该理解为不考虑所得税因素对收益的影响。(此判断方法可以推而广之)。

  首先确定利润分成率:(1)专利重置成本=80×(1+25%)=100万元

  (2)专利约当投资量=100×(1+400%)=500万元

  (3)乙企业资产约当投资量=4000×(1+12.5%)=4500万元

  (4)利润分成率=500÷(4500+500)=10%

  确定评估值:(1)确定每年利润额

  第一、第二年:(500-400)×20=2000万元

  第三、第四年:(450-400)×20=1000万元

  第五年: (430-400)×20=600万元

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