二、核心考点之二——房地产评估的市场法

　　市场法评估包括直接评估和间接调整两种方式。对于市场上能够找到与被估资产完全相同的参照物，可直接将其市价作为评估值。但是，更多情况是只能找到类似参照物的价格，需要比较与被评估资产的差异，间接调整确定被估资产价值。调整因素主要包括时间因素、地域因素和功能因素和个别因素。运用市场法进行资产评估的核心考点在于修正系数（调整系数）的计算，不管题目条件如何给取，修正系数都应该按照下列基本公式进行计算：

　　修正系数=评估对象对应的指标值÷参照物对应的指标值

　　分子分母千万不可颠倒，而且不一定求取修正系数时非要把分母作为100.如果一个题目中涉及诸多修正系数，那么各个修正系数之间是连续相乘的关系。

　　考例1、有一待估宗地甲需评估，现搜集到与宗地甲条件类似的4宗地A、B、C、D，具体情况如表1—1；表中的交易情况、区域因素及个别因素值，都是参照物与甲比较，正号表示参照物宗地条件比宗地甲条件优，负号含义相反。数值大小代表对宗地地价的修正幅度。该城市此类用地容积率与地价关系为：当容积率在1-1.5之间时，容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为l时的地价增加3%.另外，该城市地价指数情况1995年至1999年每年分别为100、105、108、110、111.试求待估宗地1999年1月份的价格。（单位：元／平方米）

　　表1—1 宗地成交价交易时间交易情况 容积率 区域因素个别因素

　　甲　　　　1999.1 0 1.2 0 0

　　A　　 800 1998.1 +2% 1.3 +1% 0

　　B 　　850 1999.1 +1% 1.4 0 +1%

　　C 　　760 1988.1 0 1.1 0 -2%

　　D　　 780 1998.1 0 1.0 -1% -1%

　　解答与分析：首先需要建立容积率地价指数表，见下表

　　容积率　　　　 1.0 　　1.1　　 1.2　　 1.3 　　1.4

　　地价指数　　　100　　 103　　 106　　 109 　　112

　　然后对参照物地价进行修正：

　　A.800×111/110×100/102×106/109×100/101×100/100＝762（762.04）

　　B.850×111/111×100/101×106/112×100/100×100/101＝789（788.6）

　　C.760×111/110×100/100×106/103×100/100×100/98＝805（805.35）

　　D.780×111/110×100/100×106/100×100/99×100/99＝851（851.26）

　　更后确定评估结果：（762+789+805+851）÷4＝3207÷4＝801.75元/平方米

　　三、核心考点之三——无形资产评估的收益法

　　收益法是指通过估算被评估资产未来预期收益，再将其折算成现值，来确定被评估资产价值的一种资产评估方法。收益法的应用过程，实际上就是对被评估资产未来预期收益进行折现或本金化的过程。在考核无形资产评估的收益法时，一定要注意折现的对象是无形资产在评估基准日以后的预期收益，而不是评估基准日以前的历史收益。

　　考例1、甲企业许可乙企业使用其生产可视对讲电话的专利技术，已知条件如下：甲企业与乙企业共同享用可视对讲电话专利，甲乙企业设计能力分别为150万部和50万部：该专利为甲企业外购，账面价值100万元，已使用4年，尚可使用6年，假设前4年技术类资产累计价格上涨率为15%；该专利对外许可使用对甲企业生产经营有较大影响，由于失去垄断地位，市场竞争会加剧，预计在以后6年，甲企业减少收益按折现值计算为50万元，增加研发费用以提高技术含量、保住市场份额的追加成本按现值计算为10万元。请评估该项专利许可使用的更低收费额（以万元为单位，小数点后保留两位）。

　　解答与分析：重置成本净值＝100×（1+15%）× 6/（4+6）＝69（万元）

　　重置成本净值分摊率＝50/（150+50）×100%＝25%

　　机会成本＝50+10＝60（万元）

　　该专利许可使用的更低收费额＝69× 25%+60＝77.25（万元）

　　考例2、某企业决定将使用了10年的注册商标转让。据调查，该企业使用这一商标的商品比其他企业同类商品的单价高出5元，该企业年生产量是900万台，假设目前市场情况表明未来5年市场需求量和企业生产量可以达到1000万台。假定折现率为10%，该商标权转让价值是多少？假设不是转让所有权，而是通过许可使用合同将该商标使用权许可给另一企业使用。合同约定：使用期限为5年，经预测该企业使用该商标后每台产品可新增利润5元。第一年至第五年的销售量分为20、25、30、40和 55万台，利润分成率为30%，折现率确定为10%，该商标使用权的价格是多少？

　　解答与分析：使用商标每年可获取的预期超额利润为：1000×5=5000万元

　　将预期超额利润折现得出该商标评估价格＝5000×（P/A，10%，5）=5000×3.7908=18954（万元）

　　年份　　新增利润（万元）　折现系数　 折现值（万元）

　　1 　　　　　100　　　　　 0.9091 　　　　 90.91

　　2 　　　　　125 　　　　　0.8264 　　　　103.30

　　3 　　　　　150 　　　　　0.7513 　　　　112.70

　　4 　　　　　200 　　　　　0.6830 　　　　136.60

　　5 　　　　　275 　　　　　0. 6209 　　　　170.75

　　合计 　　　　　　　　　　　　　　　　　　 614.26

　　该商标使用权的价格=614.56×30%=184.368万元

　　考例3、甲企业将一项专利使用权转让给乙公司，拟采用对利润分成的方法，该专利系三年前从外部购入，账面成本80万元，三年间物价累计上升25%，该专利法律保护期十年，已过四年，尚可保护六年，经专业人员测算，该专利成本利润率为400%，乙企业资产重置成本为4000万元，成本利润率为12.5%，通过论证分析，技术人员认为该专利剩余使用寿命为五年，另外，通过对市场供求状况及有关会计资料分析得知，乙企业实际生产能力为年产某型号产品20万台，成本费用每台约为400元，未来五年间产量与成本费用变动不大，该产品由于采用了专利技术，性能有较大幅度提高，未来第一、第二年每台售价可达500元，在竞争的作用下，为维护市场占有率，第三、第四年售价将降为每台450元，第五年降为每台430元，折现率确定为10%.要求：根据上述资料确定该专利评估值（不考虑流转税因素）。

　　解答与分析：首先应该注意的是，本例资料没有给出所得税税率，应该理解为不考虑所得税因素对收益的影响。（此判断方法可以推而广之）。

　　首先确定利润分成率：（1）专利重置成本=80×（1+25%）=100万元

　　（2）专利约当投资量=100×（1+400%）=500万元

　　（3）乙企业资产约当投资量=4000×（1+12.5%）=4500万元

　　（4）利润分成率=500÷（4500+500）=10%

　　确定评估值：（1）确定每年利润额

　　第一、第二年：（500-400）×20=2000万元

　　第三、第四年：（450-400）×20=1000万元

　　第五年： （430-400）×20=600万元