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07年4月自考“资产评估”串讲资料(8)

2007-04-03 11:01   【 】【我要纠错

  四、建筑物评估的原则

  (一)替代原则

  (二)最有效使用原则

  (三)供需原则

  (四)房地合一原则

  第六节 建筑物评估的方法

  一、成本法

  (一)建筑物成本的构成

  1.建筑安装工程费

  2.前期费用

  3.其他费用

  4.间接费用

  5.合理利润

  6.资金成本

  7.税金

  (二)建筑物重置成本的估算方法

  1.预决算调整法

  2.重编预算法

  按建筑物的情况重新编置预算计算建筑物的价格。

  3.价格指数调整法

  在具有历史成本资料条件下,按照价格指数来调整它的价值,也可得到它的重置成本。

  (三)建筑物实体性贬值率及成新率的估算

  1.使用年限法

  2.打分法

  一般分为结构部分、装修部分、设备部分

  (四)建筑物功能性贬值的估算

  (五)建筑物经济性贬值的估算

  二、市场法

  (一)市场法的原理及其适用范围

  (二)建筑物评估中市场法应用

  1.交易实例比较法(直接法)

  2.基准价格对照法(间接法)

  (三)应用市场法评估建筑特的程序

  1.资料收集

  2.选择作比较的交易实例

  3.交易行为的补正

  4.交易日期的修正

  5.区域因素的修正

  三、残余估价法

  也称剩余法,房地产的价值-土地价值=房屋建筑物的价值

  本章土地(讲的是土地使用权)和房屋建筑物(讲的是房屋所有权),它们之间价格的关系,二者密不可分,在评估时一般情况下最好把房地合二为一。需要掌握土地的特性、房屋建筑的特性、土地使用权的特性与房屋建筑权的特性;以及土地使用权的分类方法和房屋建筑物的分类。特别是它们的评估方法、评估参数选取的问题,希望对这个原理能充分应用资产评估的基本方法对房屋建筑物和土地使用权进行估算,这样才能充分把握土地使用权和房屋建筑物以及房地产评估的基本思路以及基本理论。

  第 五 章 无形资产评估

  无形资产是一种没有实物形态的资产,但有特定的主体所拥有,并能发挥效用(带来经济利益)的一种经济资源。

  第一节 无形资产评估的特点

  一、无形资产及其分类

  (一)无形资产的特点

  1.无形资产具有非流动性,并且有效期较长

  2.无形资产没有物质实体,但未来收益较大

  3.无形资产单独不能获得收益,它必须依附于有形资产

  (二)无形资产的分类

  1.按企业取得无形资产的渠道

  2.按有无法律保护

  3.按可辨别程度

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