第六节　资产评估的程序

　　一、资产评估程序的定义

　　资产评估程序是指资产评估机构和人员执行资产评估业务、形成资产评估结论所履行的系统性工作步骤。

　　资产评估程序包括以下主要环节

　　1.明确资产评估业务的基本事项；

　　2.签订资产评估业务约定书；

　　3.编制资产评估计划；

　　4.资产勘查与现场调查；

　　5.收集资产评估资料；

　　6.评定估算；

　　7.编制和提交资产评估报告书；

　　8.资产评估工作档案归档。

　　二、资产评估程序的重要性（理解）

　　（一）资产评估程序是规定资产评估行为、提高资产评估业务质量和维护资产评估服务公信力的重要保证

　　（二）资产评估程序是相关当事方评估自查评估服务的重要依据

　　（三）恰当执行资产评估程序是资产评估机构和人员防范执业风险、保护自身合法权益、合理抗辩的重要手段之一。

　　三、资产评估程序的内容

　　（一）明确资产评估业务的基本事项

　　（二）签订资产评估业务约定书

　　（三）编制资产评估计划

　　（四）资产勘查与现场调查；

　　（五）收集资产评估资料；

　　（六）评定估算；

　　（七）编制和提交资产评估报告书；

　　（八）资产评估工作档案归档。

　　四、履行资产评估程序的基本要求

　　（一）建立、健全资产评估程序制度

　　（二）不得随意简化或删减资产评估程序

　　（三）建立相关工作制度，指导和监督实施资产评估程序

　　（四）无法履行程序时，应披露其对评估结论的影响，或拒绝接受委托或终止资产评估工作

　　（五）将资产评估程序的组织实施情况记录于工作底稿，并将执行情况在报告中披露

　　第 二 章　资产评估的基本方法

　　第一节　市场法

　　一、市场法及其适用的前提条件

　　（一）市场法是指通过比较被评估资产与更近售出类似资产的异同，并将类似资产的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种评估方法。

　　（二）市场法应用的前提条件

　　1.需要有一个充分活跃的公平的资产交易市场；

　　2.被评估资产的市场参照物及其相比较的指标、技术参数等资料是可以搜集的。

　　二、运用市场法评估资产的步骤

　　1.明确评估对象；

　　2.进行公开市场调查，收集相同或相类似资产的市场基本信息资料，寻找参照物；

　　3.分析整理资料并验证其真实性，判断选择参照物；

　　4.把被评估资产与参照物比较；

　　5.分析调整差异，做出结论。

　　三、市场法具体计算途径

　　（一）直接法

　　直接法是指在市场上能找到与被评估资产完全相同的资产的现行市价，并依其价格直接作为被评估资产评估价格的一种方法。

　　例如要评估某小区的房子，找参照物过程中，目前在这个小区中还有房在买卖，而且有成交的案例，那么就可以用交易的价格作为评估的价值。

　　（二）市价类比法

　　市价类比法是指评估资产时，在公开市场上找不到与之完全相同的资产，但在公开市场上能找到与之相类似的资产，以此为参照物，并依其价格再做相应的差异调整，从而确定被评估资产价格的一种方法。其基本计算公式为：

　　评估价格=参照物价格+Σ评估对象比参照物优异的价格差额-Σ参照物比评估对象优异的价格差额

　　或者为：评估价格=参照物价格×（1±调整系数）

　　对于不同的资产，调整系数不同。