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07年4月自考“资产评估”串讲资料(6)

2007-04-03 10:56   【 】【我要纠错

  第四节 机器设备评估的市场法

  一、运用市场法评估机器设备的基本步骤

  (一)对评估对象进行鉴定,获取评估对象的基本资料

  (二)进行市场调查,获取市场参照物

  (三)因素比较

  (四)计算评估值

  二、运用市场法评估机器设备中比较因素分析

  (一)个别因素

  1.设备规格型号

  2.设备制造厂家

  3.设备的役龄

  4.设备的安装方式

  5.设备的附件

  6.设备的实体状态

  (二)交易因素

  1.市场状况

  2.交易动机及背景

  3.交易数量

  (三)时间因素

  最好与被评估资产的基准日越近越好,这样时间影响因素就会越小。

  (四)地域因素

  尽量选择同一地域或同一地区的交易案例作为参照物。

  本章要特别注意机器设备的评估特点。在成本法中要注意重置成本采用三种方法,但在明确三种方法之前应该知道成本的构成,一般情况下,机器设备的重置成本包括购买价格、运输费和安装调整。一定要做到不重、不漏。

  在确定各项贬值过程中,要注意参数和被评估资产之间的关系应该是一致的。

  机器设备评估的市场法中,要注意它的比较因素,只要对价格有影响,具有可比性的因素都要进行比较,而不仅仅局限于四个方面。

  在应用过程中,还要把握机器设备中的一些特点。

  第 四 章 房地产评估

  第一节 房地产评估概述

  一、房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物

  房地产有三种存在形态:单纯的土地、单纯的建筑物、土地与建筑物合一体的房地产

  房地产是实物、权益和区位三者的结合

  二、房地产的特征

  1.位置固定性

  2.耐用性

  3.影响因素多样性

  除受自身影响外,还受环境的影响

  4.投资大量性

  5.保值增值趋势

  它是由土地的不可再生性决定的

  三、房地产的评估程序

  1.明确评估基本事项

  还要考虑到权属问题;周围的环境与它的功能发挥是否一致。

  2.拟定评估工作方案

  首先确定时间定度,第二要确定人员进度。

  3.实地勘查搜集资料

  4.选用评估方法评定估算

  5.确定评估结果,撰写评估说明和报告

  第二节 土地使用权评估的特点

  一、土地使用权及其实质

  二、土地资产的分类及其特性

  (一) 土地资产及分类

  1.按社会经济用途

  2.按经济地理位置

  3.按所有权归属

  4.按利用程度

  5.按开发程度与开发趋势

  (二)土地资产的特性(分别包括哪些方面,怎样影响土地房地产价格及评估结果)

  1.自然特性

  2.经济特性

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