第四节　机器设备评估的市场法

　　一、运用市场法评估机器设备的基本步骤

　　（一）对评估对象进行鉴定，获取评估对象的基本资料

　　（二）进行市场调查，获取市场参照物

　　（三）因素比较

　　（四）计算评估值

　　二、运用市场法评估机器设备中比较因素分析

　　（一）个别因素

　　1.设备规格型号

　　2.设备制造厂家

　　3.设备的役龄

　　4.设备的安装方式

　　5.设备的附件

　　6.设备的实体状态

　　（二）交易因素

　　1.市场状况

　　2.交易动机及背景

　　3.交易数量

　　（三）时间因素

　　更好与被评估资产的基准日越近越好，这样时间影响因素就会越小。

　　（四）地域因素

　　尽量选择同一地域或同一地区的交易案例作为参照物。

　　本章要特别注意机器设备的评估特点。在成本法中要注意重置成本采用三种方法，但在明确三种方法之前应该知道成本的构成，一般情况下，机器设备的重置成本包括购买价格、运输费和安装调整。一定要做到不重、不漏。

　　在确定各项贬值过程中，要注意参数和被评估资产之间的关系应该是一致的。

　　机器设备评估的市场法中，要注意它的比较因素，只要对价格有影响，具有可比性的因素都要进行比较，而不仅仅局限于四个方面。

　　在应用过程中，还要把握机器设备中的一些特点。

　　第 四 章　房地产评估

　　第一节　房地产评估概述

　　一、房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物

　　房地产有三种存在形态：单纯的土地、单纯的建筑物、土地与建筑物合一体的房地产

　　房地产是实物、权益和区位三者的结合

　　二、房地产的特征

　　1.位置固定性

　　2.耐用性

　　3.影响因素多样性

　　除受自身影响外，还受环境的影响

　　4.投资大量性

　　5.保值增值趋势

　　它是由土地的不可再生性决定的

　　三、房地产的评估程序

　　1.明确评估基本事项

　　还要考虑到权属问题；周围的环境与它的功能发挥是否一致。

　　2.拟定评估工作方案

　　首先确定时间定度，第二要确定人员进度。

　　3.实地勘查搜集资料

　　4.选用评估方法评定估算

　　5.确定评估结果，撰写评估说明和报告

　　第二节　土地使用权评估的特点

　　一、土地使用权及其实质

　　二、土地资产的分类及其特性

　　（一） 土地资产及分类

　　1.按社会经济用途

　　2.按经济地理位置

　　3.按所有权归属

　　4.按利用程度

　　5.按开发程度与开发趋势

　　（二）土地资产的特性（分别包括哪些方面，怎样影响土地房地产价格及评估结果）

　　1.自然特性

　　2.经济特性