（二）计税依据和税率

　　1.计税依据

　　土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，从量定额计算征收。

　　纳税人实际占用的土地面积，由省、自治区、直辖市人民政府确定的组织测量的单位测定。尚未组织测量的地区，凡纳税人持有政府部门核发的土地使用证书或土地管理部门提供的地籍资料的，以证书或资料确认的土地使用面积为准；尚未核发土地使用证明书的，由纳税人据实申报土地面积。待土地面积测定后，按测定的面积进行调整。

　　2.税率

　　土地使用税采用幅度定额税率，按大中小城市规定幅度差别税额。

　　（三）免税

　　具体的免税土地包括：

　　国家机关、人民团体、军队自用的上地；

　　由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地；

　　宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的上地；

　　市政街道、广场、绿化地带等公共用地；

　　直接用于农、牧、渔业的生产用地；

　　经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使用的月份起免缴土地使用税5～10年；

　　由财政部另行规定免税的能源、交通、水利设施用地和其他用地。

　　对纳税人缴纳土地使用税确有困难需要定期减免税的，由省、自治区、直辖市税务机关审核后，报国家税务总局批准。

　　（四）征收管理

　　土地使用税由开征地的税务机关按年征收，分期缴纳。缴纳期限由省、自治区、直辖市人民政府确定。

　　由于耕地占用税与土地使用税有部分重合。为避免对一块土地同时征收耕地占用税和土地使用税，我国在土地使用税条例的规定上，与耕地占用税作了相应的衔接处理，即：凡是征用耕地的，自批准征用之日起满1年时开始缴纳土地使用税；征用非耕地的，自批准征用次月起缴纳土地使用税。

　　土地使用税的征收管理，依照《中华人民共和国税收征收管理条例》办理。

　　土地使用税是个地方税种。

　　八、土地增值税概念及意义

　　土地增值税是对有偿转让我国国有土地使用权及地上建筑物等产权的单位和个人征收的一种税。

　　（一）对土地征税的起源

　　对土地增值额的课征，其实质是对土地收益或者说是对地租课税。地租是一种“不劳而获”的所得。所谓不劳而获的所得，主要是指从事土地改良以外的所得而言，也就是非因土地改良而增值的地价。对于这种基于社会经济的发展而增加的利益，不能听任地方坐享其成，应就其非因劳动力与资本所致的增值部分，采取高税率加以征收，以实现地租的社会化，目的在于鼓励土地的改良，促进社会的利益的增长，其主要目标，是以城市土地和城市地租为课税对象，制定有效的土地增值税措施。

　　由约翰·穆勒等人建立起来的租税学说，被世界上许多国家和地区采纳。

　　（二）在我国开征土地增值税的意义

　　在我国开征土地增值税，具有以下几个方面的作用：

　　（1）开征土地增值税，有利于抑制房地产的投机、炒卖活动，防止国有土地收益的流失。

　　（2）开征土地增值税，有利于增加财政收入。

　　（3）开征土地增值税，符合税制改革的总体设想，是建立分税制财政体制的需要。

　　九、土地增值税的征收制度

　　（一）纳税人

　　凡有偿转让中华人民共和国国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权并取得收入的单位和个人，均应按规定缴纳土地增值税。这里有两层意思，一是只对转让国有土地使用权征税，因为按现行规定，集体土地需先由国家征用后才能转让；二是只对有偿转让的房地产征税，对以继承、赠与等方式无偿转让的房地产不征税。所谓地上建筑物、其他附着物，是指建于地上的一切建筑物。构筑物；地上地下的各种附属设施及附着于该土地上的不能移动、一经移动即遭损坏的种植物、养殖物及其他物品。具体的纳税人是指有偿转让房地产的一切中外单位及个人，包括：机关、团体、部队、企事业单位、个体工商业户及国内其他单位和个人；外商投资企业、外国企业及外国机构、华侨、港澳台同胞及外国公民等。

　　（二）计税依据

　　土地增值税以纳税人转让土地所取得的增值额为计税依据。上地增值税为纳税人转让土地所取得的收人减除税法规定扣除项目金额后的余额。纳税人转让土地所取得的收入，应包括货币收入、实物收入和其他收入等全部收入。增值额的计算公式如下：

　　土地增值额＝出售房地产的总收入－扣除项目金额

　　1.计税依据的一般规定

　　为了合理计算土地增值额，对存量房产按房屋及建筑物的评估价格（即重置价乘以成新度折扣率）计算扣除。同时，为了方便基层税务人员计算，增值额的具体扣除项目如下：

　　（l）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。通过行政划拨方式无偿取得土地使用权的企业和单位，则以转让土地使用权时按规定补交的出让金及有关费用，作为取得土地使用权所支付的金额。

　　（2）开发土地和新建房及配套设施的成本，是指纳税人房地产开发所实际发生的成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。其中：

　　（3）开发土地和新建房及配套设施的费用，是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。

　　财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但更高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权支付金额和房地产开发成本的5％以内计算扣除。

　　凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权支付金额和房地产开发成本的10％以内计算扣除。

　　上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。

　　（4）旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格，评估价格须经当地税务机关确认。

　　（5）与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。

　　（6）对从事房地产开发的纳税人可按取得土地使用权支付金额和房地产开发成本，两项规定计算的金额之和，加计 20％扣除。

　　2.计税依据的特殊规定

　　（1）按土地评估价格计税。按土地评估价格计税的有三种情况：①隐瞒、虚报房地产价格的。是指纳税人不报或有意低报转让土地使用权、地上建筑物及其他附着物价款的行为；②提供扣除项目金额不实的。是指纳税人在纳税申报时不据实提供扣除项目金额的行为；③转让房地产的成交价格低于评估价格，又无正当理由的。是指纳税人申报的转让房地产的实际成交价格低于房地产评估机构评定的交易价，纳税人又不能提供凭据或无正当理由的行为。

　　税法规定，对隐瞒、虚报房地产成交价格的；对提供扣除项目金额不实的；对转让土地的成交价格低于评估价又无正当理由的，用评估价来计算征税。这里的土地评估价格是指由土地管理部门或房地产中介机构根据相同地段同类上地售价综合评定的，并经当地税务机关确认的价格。这有两层意思：一是成交价低于评估价又无正当理由或隐瞒虚报成交价格的，按评估的市场交易价计算收入；二是提供扣除项目金额不实的，按评估的重置价确定扣除金额。

　　（2）分期、分片转让的扣除项目。纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发，分块转让，对允许扣除项目的金额，原则上接转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊。若按此办法难以计算或明显不合理的，也可按建筑面积计算分摊允许扣除项目的金额，对项目完全竣工前无法按实际成本计算的，可先按建筑面积预算成本计算，待该项目完工后再按实际发生数进行清算，多退少补。

　　（三）税率

　　1.税率

　　土地增值税实行4级超率累进税率：

　　土地增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％；

　　土地增值额超过扣除项目金额50％，未超过100％的部分，税率为40％；

　　土地增值额超过扣除项目金额100％，未超过200％的部分，税率为50％；

　　工地增值额超过扣除项目金额200％ 以上部分，税率为 60％。

　　2、税额的计算

　　税额的计算可按累进税率的一般方法进行，即分挡计算，然后加总，也可采用速算法，其公式为：

　　应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除率

　　（三）免税

　　税法规定下列情况免征土地增值税：

　　1.纳税人建造普通标准住宅出售，其土地增值额未超过扣除项目金额 20％的。

　　2.因国家建设需要而被政府征用的土地。

　　（四）征收管理

　　土地增值税由土地所在地的税务机关负责征收。土地管理部门应当向当地税务机关提供有关资料，并协助税务机关做好征管工作。纳税人未按税法规定办理纳税手续的，土地管理部门不得办理房屋产权、土地使用权属变更登记。

　　1.纳税地点

　　纳税人应于转让土地合同签订之日起7日内到土地所在地税务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。房地产所在地，是指房地产的坐落地。跨两个或两个以上管辖地区的房地产，凡独立核算单位在房地产所在地的，在独立核算单位所在地缴纳；独立核算单位不在房地产所在地的，由上级税务机关根据情况具体确定。

　　2.纳税程序

　　纳税人应按照下列规定程序办理手续：

　　（1）纳税人应在签订转让房地产合同后，到房地产所在地税务机关办理纳税申报。同时，向税务机关提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书，土地转让、房产买卖契约，交易标的物，会计报表和有关资料。

　　（2）纳税人按照税务机关核定的期限，到指定银行缴纳土地增值税。

　　（3）纳税人按规定办理纳税手续后，持纳税凭证到房产、土地管理部门办理产权变更手续。