第四章　房地产评估

　　第一节　房地产评估概述

　　一、房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物

　　房地产有三种存在形态：单纯的土地、单纯的建筑物、土地与建筑物合一体的房地产

　　房地产是实物、权益和区位三者的结合

　　二、房地产的特征

　　1.位置固定性

　　2.耐用性

　　3.影响因素多样性

　　除受自身影响外，还受环境的影响

　　4.投资大量性

　　5.保值增值趋势

　　它是由土地的不可再生性决定的

　　三、房地产的评估程序

　　1.明确评估基本事项

　　还要考虑到权属问题；周围的环境与它的功能发挥是否一致。

　　2.拟定评估工作方案

　　首先确定时间定度，第二要确定人员进度。

　　3.实地勘查搜集资料

　　4.选用评估方法评定估算

　　5.确定评估结果，撰写评估说明和报告

　　第二节　土地使用权评估的特点

　　一、土地使用权及其实质

　　二、土地资产的分类及其特性

　　（一） 土地资产及分类

　　1.按社会经济用途

　　2.按经济地理位置

　　3.按所有权归属

　　4.按利用程度

　　5.按开发程度与开发趋势

　　（二）土地资产的特性（分别包括哪些方面，怎样影响土地房地产价格及评估结果）

　　1.自然特性

　　2.经济特性

　　三、土地资产价格体系

　　（一）土地资产的价格类型（前3种价格属于一级市场价格，是政府行为；后3种价格是社会行为）

　　1.基准地价

　　2.标定地价

　　3.土地使用权出让底价

　　4.转让价格

　　5.出租价格

　　6.其他价格（土地交易成交价格、抵押价格等）

　　（二）土地资产的价格特点

　　1.土地价格反映的是土地作为生产要素或作为资源的价值

　　2.土地价格主要由土地的需求决定

　　3.土地价格具有明显的区域性

　　4.土地价格的上涨性

　　四、影响地产价格的因素（各包含哪些内容，怎样影响其价格）

　　1.行政因素

　　2.社会因素

　　3.经济因素

　　4.其他一般因素

　　（二）区域因素

　　1.影响商业用地价格的区域因素

　　2.影响住宅用地价格的区域因素

　　3.影响工业用地价格的区域因素

　　（三）个别因素

　　1.位置因素

　　位置的好坏，决定经济因素的高低。

　　2.地形地质因素

　　直接影响它的使用程度与效果。

　　3.面积因素

　　面积越大，价格越高。

　　4.地块形状因素

　　决定土地利用率的问题。

　　5.土地利用因素

　　使用情况如何，直接影响价值的高低。

　　五、土地使用权评估的原则（怎样影响土地使用权的价值）

　　（一）替代原则

　　（二）更有效使用原则

　　（三）变动原则

　　（四）供需原则

　　（五）贡献原则

　　第三节　土地权属及其处置

　　一、土地权属的类型

　　（一）土地所有权（是什么方式）

　　（二）划拔土地使用权（是什么方式）

　　（三）出让土地使用权（归属问题）

　　（四）集体土地所有权

　　二、企业资产重组与改制中土地权属的处置

　　（一）土地权属处置的制度规定

　　（二）土地权属处置方式

　　1.出让方式

　　2.直接投资入股方式

　　3.租赁方式