（二）实体性贬值及其估算

　　实体性贬值是资产由于使用和自然力作用形成的贬值。

　　实体性贬值的估算，一般可以采取以下几种方法：

　　1.观察法

　　2.公式计算法

　　1.观察法

　　资产实体性贬值=重置成本×有形损耗率

　　有形损耗率=1-成新率

　　例如一次性签字笔，用到50%时，还剩50%的墨水，这时的成新率为50%；如果用可更换墨水的钢笔，剩下的50%的墨水，成新率就不是50%.

　　再例如眼镜，它的价值在眼镜框与眼镜片上，还要了解二者所占比例的大小。如果偶然将眼镜摔碎，它的价值递减速度就会直线下降。

　　采用任何一种方法确定它的成新率时，应了解它的价值与价值改变的情况。

　　2.公式计算法

　　产实体性贬值=重置成本×已使用年限/总使用年限

　　已使用年限不仅仅等于资产的法定年限，因为还有资产的利用情况。如果利用率高，它的实际使用年限比法定使用年限多，反之，则相反。例如出租车比其它车辆的使用效率高。

　　（三）功能性贬值及估算

　　功能性贬值是由于技术相对落后造成的贬值。

　　功能性贬值的估算步骤：

　　第一，将被评估资产的年运营成本与功能相同但性能更好的新资产的年运营成本进行比较。

　　第二，计算二者的差异，确定净超额运营成本。

　　第三，估计被评估资产的剩余寿命。

　　第四，以适当的折现率将被评估资产在剩余寿命内每年的超额运营成本折现，这些折现之和就是被评估资产功能性贬值，计算公式为：

　　被评估资产功能性贬值额=∑（被评估资产年净超额运营成本×折现系数）

　　（四）经济性贬值及其估算

　　经济性贬值是由于外部环境变化造成资产的贬值。

　　第三节　收益法

　　一、收益法及其适用的前提条件

　　二、收益法应用的形式

　　三、收益法中各项指标的确定

　　一、收益法及其适用的前提条件

　　收益法是通过估算被评估资产的未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法。

　　其基本计算公式可表述为：

　　式中：P——评估值

　　——未来第i个收益期的预期收益额

　　n——收益期限

　　r——折现率

　　收益现值法适用的前提条件：

　　1.被评估资产的未来期望收益必须是能用货币衡量的；

　　2.资产所有者所承担的风险必须是能用货币衡量的；

　　3.被评估资产的未来收益期限是能预测出来的。

　　二、收益法应用的形式

　　（一）资产未来收益期有限的情况

　　（二）资产未来收益无限期的

　　三、收益法中各项指标的确定

　　（一）收益额

　　（二）折现率

　　它通过风险报酬率与无风险报酬率确定。

　　（三）收益期限

　　它并不是资产的法定寿命，而应该是它的经济寿命。

　　第四节　资产评估方法的比较和选择

　　一、资产评估方法之间的关系

　　二、资产评估方法的选择

　　一、资产评估方法之间的关系

　　要掌握成本法、市场法、收益法的优缺点以及它们之间的异同。

　　（一）资产评估方法之间的联系

　　（二）市场法与成本法的区别

　　二、资产评估方法选择

　　1.资产评估方法的选择必须与资产评估价值类型相适应

　　2.资产评估方法必须与评估对象相适应

　　3.评估方法的选择还要受可搜集数据和信息资料的制约