第二章　资产评估的基本方法

　　第一节　市场法

　　一、市场法及其适用的前提条件

　　二、运用市场法评估资产的步骤

　　三、市场法具体计算途径

　　一、市场法及其适用的前提条件

　　（一）市场法是指通过比较被评估资产与更近售出类似资产的异同，并将类似资产的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种评估方法。

　　（二）市场法应用的前提条件

　　1.需要有一个充分活跃的公平的资产交易市场；

　　2.被评估资产的市场参照物及其相比较的指标、技术参数等资料是可以搜集的。

　　二、运用市场法评估资产的步骤

　　1.明确评估对象；

　　2.进行公开市场调查，收集相同或相类似资产的市场基本信息资料，寻找参照物；

　　3.分析整理资料并验证其真实性，判断选择参照物；

　　4.把被评估资产与参照物比较；

　　5.分析调整差异，做出结论。

　　三、市场法具体计算途径

　　（一）直接法

　　直接法是指在市场上能找到与被评估资产完全相同的资产的现行市价，并依其价格直接作为被评估资产评估价格的一种方法。

　　例如要评估某小区的房子，找参照物过程中，目前在这个小区中还有房在买卖，而且有成交的案例，那么就可以用交易的价格作为评估的价值。

　　（二）市价类比法

　　市价类比法是指评估资产时，在公开市场上找不到与之完全相同的资产，但在公开市场上能找到与之相类似的资产，以此为参照物，并依其价格再做相应的差异调整，从而确定被评估资产价格的一种方法。其基本计算公式为：

　　评估价格=参照物价格+Σ评估对象比参照物优异的价格差额-Σ参照物比评估对象优异的价格差额

　　或者为：评估价格=参照物价格×（1±调整系数）

　　对于不同的资产，调整系数不同。

　　第二节　成本法

　　一、成本法及其适用的前提条件

　　二、成本法运用的形式及其各项指标的估算

　　一、成本法及其适用的前提条件

　　（一）成本法是指在评估资产时按被评估资产的现时重置成本扣减其各项损耗价值来确定被评估资产价值的方法。

　　（二）采用成本法评估资产的前提条件：

　　1.应当具备可利用的历史资料；

　　2.形成资产价值耗费是必须的。

　　二、成本法运用的形式及其各项指标的估算

　　1.基本公式可表述为：

　　被评估资产评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值

　　2.运用成本法评估资产的步骤：

　　①确定被评估资产，并估算重置成本；

　　②确定被评估资产的使用年限；

　　③估算被评估资产的损耗或贬值；

　　④计算确定被评估资产的价值。

　　（一）重置成本的估算

　　1.重置核算法

　　2.物价指数法

　　3.功能价值法

　　4.规模经济效益指数法