要求：请采用假设开发法对该宗地市场价值进行评估。
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假定某市政府将公开拍卖一宗土地，规划用途为住宅，土地面积5000平方米，容积率限定为4，土地使用权为70年。某开发商欲购买此地。他准备取得土地后即投资开发，施工期为2年，建筑投资均匀投入。建筑成本为1500元/平方米。专业费为建筑成本的6%，开发商的成本利润率为15%。销售费用及税金为楼价的5%，利息率为10%，工程完工后即可全部售出，预计每平方米售价5 500元。(利息以复利计算。不考虑折现。以“万元”为单位，计算结果保留两位小数，保留计算过程，(P/A，r，n)=1/r[1-1/(1+r)n]))
要求：请采用假设开发法对该宗地市场价值进行评估。
查看答案解析
【正确答案】
（1）预期楼价：5 000×4×5 500 =11 000 （万元） （1 分）
（2）建筑费用=1 500×5 000×4=3 000（万元） （1 分 ）
（3）专业费=3 000×6%= 180 (万元) （1 分）
（4）销售费用及税金=11 000 ×5% = 550(万元) （1 分）
（5）利润=(地价+3 000+180 ) ×15% = 15%×地价+477 （2 分）
（6）利息=地价×[(1+10%)2-1]+3180×10%=0.21×地价+318 （2 分）
（7）地价=11 000-3 180-550-15%×地价-477- 0.21×地价-318 （2 分）
地价=4 761.03（万元)
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