某房地产公司于2011年12月以有偿出让方式取得一块土地50

2018年11月27日来源：自考365 字体：大小打印

某房地产公司于2011年12月以有偿出让方式取得一块土地50年使用权，面积为6500平方米，并于2013年12月在此地块上建成一座钢混结构的办公楼，建筑面积26000平方米，全部用于出租，每年实收租金约为3000万元，该办公楼的经济耐用年限为60年，残值率为0,评估基准日该建筑物重置价格为每平方米4800元。据调查，当地同类型写字楼租金水平一般为每月每建筑平方米100元，空置率在6%左右，每年需支付的管理费为年租金的2.5%,维修费为建筑物重置价的1.5%,税金为年租金的18%,保险费为建筑物重置价的2‰。，土地还原利率为6%,建筑物还原利率为8%。
要求：试根据上述资料评估该宗地2015年12月的价格（包括总价和单价）。（计算结果以“元”为单位，取整）

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【正确答案】

（1）房地合一的房地产的年总收入＝100×12×26000×（1－6%）＝29328000（元）
（2）房地合一的房地产的年总费用＝29328000×（2.5%＋18%）＋4800×26000×（1.5%＋2‰）＝8133840（元）
（3）房地合一的房地产的年纯收益＝29328000－8133840＝21194160（元）
（4）建筑物年折旧费＝4800×26000/48＝2600000（元/年）
（5）建筑物的价值＝4800×26000－2600000×2＝119600000（元）
（6）建筑物的年纯收益＝建筑物的价值×建筑物的还原率＝119600000×（8%＋1/46）＝12168000（元）
（7）土地纯收益＝房地合一的房地产的年纯收益－建筑物的年纯收益＝21194160－12168000＝9026160（元）
（8）土地总价楼价（剩余使用年限（46年）纯收益的现值）＝年纯收益×年金现值系数＝9026160×（1－1/（1＋6%）46）/6%＝140125447（元）
（9）土地单价（地面价）＝土地总价楼价/土地面积＝140125447/6500＝21558（元/平方米）
（10）土地单价（楼面价）＝土地总价楼价/建筑面积＝140125447/26000＝5389（元/平方米）

【答案解析】

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