某房地产公司于2011年1月以有偿出让方式取得一块使用期为5

2018年11月27日来源：自考365 字体：大小打印

某房地产公司于2011年1月以有偿出让方式取得一块使用期为50年的商业用地，土地面积为10000平方米，并于2012年1月建成建筑面积为50000平方米的办公楼。评估基准日，该类建筑物的重置价格为每平方米5000元。评估人员了解到，当地同类写字楼租金为每天每平方米4元，空置率在10%左右，每年需支付的管理费为年租金的3%，维修费为重置价格的1.5%，税费为租金收入的15%，保险费为重置价格的0.2%，土地的还原利率为6%，建筑物的还原利率为8%。
要求：根据上述资料估算该宗地2013年1月30日的价格。（计算结果以“万元”为单位，保留两位小数）

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【正确答案】

总收入＝4×5×365×（1－10%）＝6570（万元）
总费用＝6570×（3%＋15%）＋5000×5×（1.5%＋0.2%）＝1607.6（万元）
房屋纯收益＝5000×5×8%＝2000（万元）
土地纯收益＝6570－1607.6－2000＝2962.4（万元）
该宗地的价格＝2962.4÷6%×[1－1÷（1＋6%）48]＝46361.64（万元）

【答案解析】

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