第一章房地产法概述

　　（一）房地产、房地产市场和房地产业

　　一、什么是房地产，什么是房地产权

　　答：房地产是土地、房屋财产的总称。

　　房地产权包括房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权，它们是作为统一的商品而进入交换领域的。

　　二、什么是房地产市场，房地产市场具有哪些特征。

　　答：房地产市场是指国有土地使用权出让、转让、出租、抵押和城市房地产转让、房地产抵押、房屋租赁等交易活动的总称。

　　特征：1、综合功能；2、多级市场；3、法定形式；4、部分限制；5、国家适度干预。

　　三、怎样认识房地产业在国民经济中的地位和作用

　　答：1、基础性。土地的开发和利用为人类提供生存、发展的基础性物质条件。

　　2、先导性。包括建筑业在内的广义房地产业的发展，为农业、工业、商业、运输业等国民经济基本行业的繁荣发展提供先导性物质条件。

　　（二）房地产关系的法律调整

　　一、什么是房地产关系

　　答：是指人们取得、开发、利用、经营和管理土地、房屋而形成的社会关系。

　　二、两种不同性质的房地产关系的交织与分解

　　答：1、因对行政机关就土地、矿产、森林的权利归属处理不服而引起的争议应列为行政管理性质的关系。

　　2、凡公民之间、法人之间、其他组织之间以及他们相互之间因房地产方面的权益发生争执而提起的民事诉讼，由讼争的房地产所在地人民法院的民事审判庭依法受理。2b、公民、法人和其他组织对人民政府或者其主管部门就有关土地的所有权或者使用权归属的处理决定不服，或对人民政府或者其主管部门就房地产问题作出的行政处罚决定不服，依法向人民法院提起的行政诉讼，由房地产所在地人民法院的行政审判庭依法受理。2c、凡不符合民事诉讼法、行政诉讼法有关起诉条件的属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，因行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引起的房地产纠纷，因单位内部建房、分房而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决。

　　3、公民、法人或者其他组织对人民法院或者城市房屋主管行政机关依职权作出的有关房屋拆迁、补偿、安置等问题的裁决不服，依法向人民法院提起诉讼的，人民法院应当作为行政案件受理；3b、拆迁人与被拆迁人因房屋补偿、安置等问题发生争议，或者双方当事人达成协议后，一方或者双方当事人反悔，未经行政机关裁决，仅就房屋补偿、安置等问题，依法向人民法院提起诉讼的，人民法院应当作为民事案件受理。

　　三、对房地产关系实行法律调整的必要性

　　答：1、规范房地产市场秩序的需要；2、巩固和发展房地产改革成果的需要。

　　（三）房地产法的概念、体系和基本原则

　　一、什么是房地产法

　　答：房地产法是调整房地产关系的法律规范的总称。

　　二、房地产法调整对象的内容——财产关系与管理关系。

　　三、房地产法的体系：1、综合的法；2、专门的法；3、相关的法。其中更基本的有两部法：1998年修改过的《土地管理法》和1994年的《城市房地产管理法》。

　　四、房地产法的基本原则：1、土地公有原则；2、土地有偿使用原则；3、十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地的原则；4、房地产综合开发原则；5、城镇住房商品化原则；6、宏观调控与市场调节相结合的原则。

　　五、房地产法律关系：

　　1、房地产法律关系的概念

　　答：房地产关系经过法律的调整，即上升为房地产法律关系。

　　2、房地产法律关系的构成要素——主体、客体、内容。

　　（四）房地产法与规划法、建筑法、住宅法的关系

　　1、房地产法与规划法的分工与联系

　　答：房地产开发必须严格执行城市规划。确定房地产开发项目，应当符合土地利用总体规划、年度建设用地计划和城市规划、房地产开发年度计划的要求；按照国家有关规定需要经计划主管部门批准的，还应当报计划主管部门批准，并纳入年度固定资产投资计划。

　　2、房地产法与建筑法的分工与联系

　　答：根据《建筑法》，建筑活动应当确保建筑工程质量和安全，符合国家的建筑工程安全标准。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《城市房地产管理法》规定：房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。

　　3、房地产法与住宅法的分工与联系

　　答：房地产法调整法房地产开发、经营和管理中发生的经济关系，并不存在一部包罗万象的房地产法。它涉及的范围有：规划、土地、房产、建筑、住宅等。