第十四章 违反房地产法的责任

　　一、房地产关系中的法律责任概述

　　（一）房地产违法行为：

　　1、房地产违法行为的概念：是指违反国家有关房地产管理法律、法规的行为。

　　2、违法行为种类：包括：违反土地管理法的行为；违反基本农田保护条例的行为；违反城市房地产管理法的行为；违反城市房屋拆迁管理条例的行为；违反城市房地产开发经营管理条例的行为；等等。

　　3、违法主体：一是与房地产事项相关的公民、法人和其他组织；二是房地产行政主管部门；三是其他违法主体。

　　（二）房地产法律责任的形式：1、民事责任；2、行政责任；3、刑事责任。

　　二、几种具体情况下的法律责任

　　（一）土地管理方面的法律责任：

　　1、非法转让土地的责任：（1）以各种形式非法转让土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门没收非法所得。分两种情况处理：一是对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状；一是对符合土地利用总体规划的，没收在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施。还可并处罚款，罚款额为非法所得的50%以下。（2）以各种形式非法处分集体土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期改正，没收违法所得，并处罚款，罚款额为非法所得的处5%以上、20%以下。

　　2、非法使用土地的责任：（1）违法使用或开发不当而造成种植条件破坏的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期改正或者治理；可以并处罚款，罚款额为土地复垦费的二倍以下。构成犯罪的，依法追究刑事责任；（2）拒不履行土地复垦义务的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期改正。逾期不改正的，责令缴纳复垦费，专项用于土地复垦；还可处以罚款，罚款额为土地复垦费的二倍以下；（3）逾期不恢复种植条件的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期改正，还可处耕地复垦费二倍以下的罚款；（4）违反用途规定使用国有土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令交还土地，处以罚款，罚款额为非法占用土地每平方米10元以上、30元以下。

　　3、非法占用土地的责任：（1）未经批准或骗取批准而占用的：①未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令退还非法占用的土地。分两种情况处理：一是对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法占用土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状；一是对符合土地利用总体规划的，没收在非法占用土地上新建的建筑物和其他设施。还可并处罚款，罚款额为非法占用土地每平方米30元以下；②超过批准的数量占用土地，多占的土地以非法占用土地论处；

　　（2）在禁止开垦区内进行开垦的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，依照关于对上述非法占用土地的规定予以处罚；

　　（3）农村土地未经批准或骗取批准而占用的：①由县级以上人民政府土地行政主管部门责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋；②超过省、自治区、直辖市规定的标准，多占的土地以非法占有土地论处；

　　（4）不应当修建建筑物的：①在临时使用的土地上修建永久性建筑物、构筑物的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期拆除；逾期不拆除的，由作出处罚决定的机关依法申请人民法院强制执行；②对在土地利用总体规划制定前已建的、不符合土地利用总体规划确定的用途的建筑物、构筑物重建、扩建的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期拆除；逾期不拆除的，由作出处罚决定的机关依法申请人民法院强制执行。

　　4、非法批准征用、使用土地的责任：对非法批准征用、使用土地的直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任；

　　非法批准、使用的土地应当收回，有关当事人拒不归还的，以非法占用土地论处。

　　非法批准征用、使用土地，对当事人造成损失的，应当由非法使用土地者承担损失赔偿，非法批准者负连带责任。

　　5、侵占、挪用征地补偿费的责任：构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。

　　6、依法应归还土地而不归还的责任：由县级以上人民政府土地行政主管部门责令交还土地，处以罚款，罚款额为非法占用土地每平方米10元以上、20元以下。

　　7、不按规定办理土地变更登记的责任：由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期办理。

　　8、拒不拆除非法建筑的责任：依照土地管理法规定，责令限期拆除在非法占用土地上新建的建筑物和其他设施的，建设单位或者个人必须立即停止施工，自行拆除；对继续施工的，作出处罚决定的机关有权制止。

　　建设单位或者个人对责令限期拆除的行政处罚决定不服的，可以在自接到责令限期拆除决定之日起的15日内，向人民法院起诉；期满不起诉又不自行拆除的，由作出处罚决定的机关依法申请人民法院强制执行，执行费用由违法者承担。

　　9、阻挠国家建设征用土地的责任：由县级以上人民政府土地行政主管部门责令交出土地；拒不交出土地的，申请人民法院强制执行。

　　10、阻碍执行土地管理职务的责任：依法给予治安管理处罚或者追究刑事责任。

　　（二）基本农田保护方面的法律责任：

　　1、非法占用、非法批准占用、非法转让基本农田的责任：有下列行为之一的，依法从重给予处罚：（1）未经批准或者采取骗取批准，非法占用基本农田的；（2）超过批准数量，非法占用基本农田；（3）非法批准占用农田的；（4）买卖或者以其他形式非法转让基本农田的。

　　2、应划入基本农田保护区而不划入的责任：由上一级人民政府责令限期改正；拒不改正的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分或者纪律处分。

　　3、破坏基本农田保护区标志的责任：由县级以上地方人民政府土地行政主管部门或者农业行政主管部门责令恢复原状，可以处1000元以下罚款。

　　4、非法占用基本农田的责任：由县级以上人民政府土地行政主管部门责令改正或者治理，恢复原种植条件，处占用基本农田的耕地开垦费一倍以上、二倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　5、侵占、挪用耕地开垦费的责任：构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予行政处分或者纪律处分。

　　（三）城市房地产管理方面的法律责任：

　　1、违法出让土地使用权的责任：除责令改正外，还要由上级机关或者所在单位给予有关责任人员行政处分。

　　2、擅自从事房地产开发经营、中介服务的责任：（1）未取得营业执照的：①由县级以上人民政府工商行政管理部门责令停止房地产开发业务活动，没收违法所得，可以并处罚款，罚款额为违法所得五倍以下；②由县级以上工商行政管理部门责令停止房地产中介服务业务活动，没收违法所得，可以并处罚款。其罚款额，可考虑参照上述擅自从事房地产开发业务的处罚标准执行。（2）未取得资质等级证书的：由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令限期改正，处5万元以上、10万元以下罚款；逾期不改正的，由工商行政管理部门吊销营业执照。

　　3、违法转让房地产的责任：（1）违法转让土地使用权的：由县级以上人民政府土地行政主管部门没收违法所得，可以并处罚款；（2）违法转让划拨土地使用权的房地产的：由县级以上人民政府土地行政主管部门责令缴纳土地使用权出让金，没收违法所得，可以并处罚款。

　　4、违法预售商品房的责任：由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处已收取的预付款1%以下的罚款。

　　5、违反规定交付房屋的责任：（1）将未经验收的房屋交付使用的：由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令限期补办验收手续；逾期不补办验收手续的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门组织有关部门和单位验收，并处以10万元以上、30万元以下的罚款。经验收不合格的，依照关于将验收不合格的房屋交付使用的处理规定进行处理：（2）将验收不合格的房屋交付使用的：由县级以上人民政府房地产主管部门责令限期返修，并处交付使用的房屋总造价2%以下的罚款；情节严重的，由工商行政管理部门吊销营业执照；给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任；造成重大伤亡事故或者其他严重后果，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　6、违法收费的责任：没有法律、法规的依据，向房地产开发企业收费的，上级机关应当责令退回所收取的钱款；情节严重的，由上级机关或者所在单位给予直接责任人员行政处分。

　　（四）城市房屋拆迁管理方面的法律责任：

　　1、违法拆迁的责任：对有下列行为之一，由房屋拆迁主管部门予以警告、责令停止拆迁，并可处以罚款：（1）未取得房屋拆迁许可证或者未按房屋拆迁许可证的规定擅自拆迁的；（2）委托未取得房屋拆迁资格证书的单位拆迁的；（3）擅自提高或者降低补偿、安置标准，扩大或者缩小补偿、安置范围的。

　　2、拆迁人超期拆迁的责任：由房屋拆迁主管部门对拆迁人予以警告，并可处以罚款。

　　3、被拆迁人拒绝腾退周转房的责任：由房屋拆迁主管部门对被拆迁人予以警告、责令限期退还周转房，并可处以罚款。