第八章 城市房地产交易法律制度

　　一、城市房地产交易概述

　　（一）房地产交易的概念和特征：房地产交易是指当事人之间进行的房地产转让、房地产抵押和房屋租赁的活动。

　　特征：（1）房地产交易对象的特殊性；（2）房地产交易形式的确定性；（3）房地产交易是数种典型合同的称谓；（4）房地产交易为要式法律行为。

　　（二）房地产转让、抵押应注意的事项：1、房地产转让时，房屋的所有权及土地使用权同时转让；（2）房地产抵押时，房屋的所有权及土地使用权同时抵押。

　　二、房地产转让

　　（一）房地产转让的概念：是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。

　　（二）房地产转让的条件：

　　1、禁止条件：（1）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（2）依法收回土地使用权（包括：①出让年限届满而未续期；②根据社会公共利益的需要而提前收回；③因逾期开发而被无偿收回等）；（3）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（4）权属有争议的；（5）未依法登记领取权属证书的；（6）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

　　2、允许条件：（1）以出让方式取得土地使用权的房地产的转让应当具备的条件：①按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；②按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，依照规划对土地进行开发建设，完成供排水、供电、供热、道路交通、通信等市政基础设施、公用设施的建设，达到场地平整，形成工业用地或者其他建设用地条件；③转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。

　　（2）以划拨方式取得土地使用权的房地产的转让应当具备的条件：①土地使用者为企业、公司、其他经济组织和个人；②领有国有土地使用证；③具有地上建筑物、其他附着物合法产权证明；④依照规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。

　　（三）房地产转让的程序：1、签约；2、申报；3、审查；4、查勘与评估；5、交纳税费；6、核发过户单。

　　（四）房地产转让合同：

　　1、房地产转让合同的概念：是指房地产原受让人与新受让人之间签订的转让房地产的协议。

　　2、房地产转让合同的主要内容：（1）双方当事人的姓名或者名称、住所；（2）房地产权属证书名称和编号；（3）房地产坐落位置、面积、四至界限；（4）土地宗地号、土地使用权取得的方式及年限；（5）房地产的用途或使用性质；（6）成交价格及支付方式；（7）房地产交付使用的时间；（8）违约责任；（9）双方约定的其他事项。

　　3、房地产转让合同与土地使用权出让合同的关系：（1）房地产转让合同以土地使用权出让合同为前提；（2）房地产转让合同约定的土地使用权的使用年限通常要受到原土地使用权出让合同约定的制约；（3）房地产转让合同较土地使用权出让合同又有新的内容。

　　三、房屋预售：

　　（一）房屋预售的概念：是指房地产开发企业在建设房屋的工程尚未竣工之前，将正在施工的房屋预先出售给买者的行为。

　　（二）房屋预售的法律调整：

　　1、预售条件：（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（2）持有建设工程规划许可证；（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资额的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（4）房屋预售实行许可证制度。

　　2、预售成交价格申报：国家实行房地产成交价格申报制度。

　　3、预售程序：（1）预售人领取土地使用证、建设工程规划许可证；（2）预售人办理预售登记，领取预售许可证；（3）预售人同预购人签订商品房预售合同；（4）预售合同登记备案；（5）房屋交付后，办理产权登记。

　　（三）房屋预售的再行转让：从我国有关立法来看，对于适度的“炒卖楼花”是允许的，但对过度炒卖应当限制。因为，适度“炒卖楼花”有利于房地产市场的发育和资金市场的盘活；而过度“炒卖楼花”则不利于培育中国内地刚刚诞生、正在完善的房地产市场。

　　四、房地产抵押

　　（一）1、房地产抵押的概念：是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。

　　2、房地产抵押的性质：（1）抵押权是一种从属权利；（2）抵押权是一种价值支配权；（3）抵押权是一种优先受偿权。

　　（二）房地产抵押的条件：下列房地产不得设定抵押：1、权属有争议的房地产；2、用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；3、列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物；4、已依法公告列入拆迁范围的房地产；5、被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产；5、依法不得抵押的其他房地产。

　　（三）房地产抵押的程序：1、签约；2、登记：（1）申请抵押人和抵押权人共同到房地产管理部门，填交房地产他项权利登记申请书，并提交房地产抵押合同副本，交验房地产抵押合同正本、登记申请者的身份证明、土地使用权来源证明、地上建筑物及其附着物的权属证明和登记机关认为有必要提交的其他文件；（2）受理；（3）审查、发证。

　　（四）房地产抵押合同：

　　1、房地产抵押合同的条款：（1）当事人的基本情况，即当事人名称、国籍、住所、法定代表人；（2）主债务基本情况；（3）抵押物的基本情况；（4）抵押物估价、抵押率；（5）抵押物的权证保管，抵押物的占管人、占管方式、占管责任及意外毁损、灭失的风险责任；（6）抵押物投保的险种、险别、赔偿方式和受益人；（7）抵押物权证归还责任，抵押物处分方式，清偿顺序；（8）违约责任及争议解决方式；（9）合同生效及其他事项。

　　2、房地产抵押合同当事人的权利义务：（1）房地产抵押人的权利和义务：权利主要有①对抵押房地产的占有、使用和获取收益权；②就同一房地产剩余的价值部分再设定抵押的权利。

　　义务主要有：①保持抵押房地产的价值；②保证抵押权人充分实现抵押权。

　　（2）房地产抵押权人的权利和义务：权利主要有①要求保全抵押房地产担保价值；②物上代位权；③处分抵押权；④优先受偿权。义务主要有①不得妨碍抵押人依法行使对抵押房地产的占有、使用、收益权，不得单方扩大抵押人担保范围，增加其负担；②在抵押权实现后，如果变卖抵押房地产的价款清偿主债务后有剩余，则应当及时将剩余部分返还给抵押人。

　　五、房屋租赁

　　（一）房屋租赁的概念和条件：

　　1、房屋租赁的概念：房屋租赁是指房屋所有人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。

　　2、房屋租赁的条件：立法上采取了排除性的条款，下列房屋不得出租：⑴、未依法取得房屋所有权证的；⑵、司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；⑶、共有房屋未取得共有人同意的；⑷、权属有争议的；⑸、属于违法建筑的；⑹、不符合安全标准的；⑺、已抵押，未经抵押权人同意的；⑻、不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的；⑼、有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。

　　（二）房屋租赁合同：

　　1、房屋租赁合同的概念：是指出租人与承租人就房屋租赁事宜明确相互权利和义务关系的协议。

　　2、房屋租赁合同的主要条款：（1）当事人姓名或名称及住所；（2）房屋的坐落、面积、装修及设施状况；（3）租赁用途；（4）租赁期限；（5）租金及支付方式；（6）房屋修缮责任；（7）转租的约定；（8）变更和解除合同的条件；（9）当事人约定的其他条款。

　　3、房屋租赁合同的变更、解除和终止：可以变更或解除的情形：（1）符合法律规定或者合同约定可以变更或解除合同条款的；（2）因不可抗力而致使租赁合同不能继续履行的；（3）当事人协商一致的。

　　承租人违约或违法而导致出租人收回房屋而终止合同的情形有：（1）将承租的房屋擅自转租的；（2）将承租的房屋擅自转让、转借他人或擅自调换使用的；（3）将承租的房屋擅自拆改结构或改变用途的；（4）拖欠租金累计达6个月以上的；（5）公有住宅用房无正当理由闲置6个月以上的；（6）利用承租房屋进行违法活动的；（7）故意损坏承租房屋的；（8）法律、法规规定其他可以收回的。

　　（三）房屋租赁的几个具体问题：

　　1、房屋转租：是指房屋承租人将房屋再出租的行为。

　　房屋转租，应当订立转租合同。转租合同必须经原出租人书面同意，并按照规定办理登记备案手续。转租合同的终止日期不得超过原租赁合同规定的终止日期，但出租人与转租双方另有约定的除外。转租合同生效后，转租人享有并承担转租合同规定的出租人的权利义务，但出租人与转租双方另有约定的除外。转租期间，原租赁合同变更、解除或者终止，转租合同也随之相应地变更、解除或终止。

　　2、房屋租赁登记：签订、变更、终止房屋租赁合同，当事人应当向房屋所在地市、县人民政府房地产管理部门登记备案。

　　3、房屋租金：是指房屋承租人为取得一定期限内房屋的使用权而付给房屋出租人的经济补偿。

　　六、房屋出典

　　（一）房屋出典的概念和特征：

　　1、房屋出典的概念：是指承典人支付典价，占有出典人房屋，并进行使用、收益的行为。

　　2、房屋出典的法律特征：（1）房屋典权是设立于他人所有的房屋之上，以使用和收益为目的的用益物权；（2）房屋出典是一种双务、有偿的民事法律关系；（3）房屋出典是一种要式法律行为；（4）出典人对出典房屋，必须经过一定期间才能回赎；（5）在出典人和承典人约定的房屋出典关系存续期间，承典人不支付承典房屋的租金，出典人也不支付所收典金的利息。

　　3、房屋出典与房屋抵押的区别：（1）设立的目的不同；（2）房屋是否转移占有不同；（3）法律后果不同。

　　4、房屋出典与房屋出租的区别：（1）设立的目的不同；（2）法律后果不同；（3）取得房屋占有权、使用权的代价不同。

　　（二）典权的设定和实现：

　　1、典权的设立：是指出典人和承典人通过房屋出典达成书面协议并履行登记手续的法律行为。

　　2、典权的实现：是指在出典人未依约履行义务或其他法定条件下，典权人依法处分出典房屋而获得清偿的行为。

　　七、房屋赠与

　　（一）房屋赠与的概念：是指房屋所有权人将自己的房屋无偿移交给他人的行为。

　　（二）房屋赠与合同：是指赠与人与受赠人就无偿转移房屋所有权而达成的协议。

　　八、房屋交换

　　（一）房屋交换的概念：是指房屋所有人互相交换房屋所有权的行为。

　　（二）房屋交换合同的内容：（1）房屋交换合同是双务合同；（2）房屋交换合同为实践合同；（3）房屋交换合同是要式合同。

　　（三）对房屋交换行为的认定：公民之间在自愿基础上订立房屋交换协议，经房管部门办理了产权转移过户手续的，应认定有效，一方反悔的，不予支持。房屋交换虽未办理过户手续，但换房行为发生在《城市私有房屋管理条例》实施以前，且实际交换使用管理多年，又无欺诈、胁迫或乘人之危以及其他违法行为的，一般应认定互换产权的效，但应责其补办过户手续。《城市私有房屋管理条例》施行后，交换房屋未办理产权转移手续的，发生纠纷后，可认定换房行为没有效力。如果有契约并已实际交付使用，在发生纠纷后，在房管部门又补办了手续，可认定为有效。