第五章 城市房地产权属及其管理法律制度

　　一、城市房地产权属关系

　　（一）房地产所有权：

　　1、房屋所有权的概念：是指所有人依法对自己所有的房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。

　　2、 房屋所有权的种类：（1）国有房屋所有权；（2）集体房屋所有权；（3）私有房屋所有权；（4）外产房屋所有权；（5）中外合资房屋所有权；（6）其他性质的房屋所有权。

　　3、房屋共有的概念和特征，共有的形式：房屋共有是指两个以上主体对同一房屋共同享有所有权。

　　特征：（1）主体有两个或两个以上，单一主体不构成房屋共有；（2）客体是同一项房产；（3）房屋共有存在着对内、对外两种关系。

　　房屋共有的形式有两种，即共同共有和按份共有。

　　（二）土地使用权：

　　1、土地使用权的概念和特征：是指土地使用者依法使用其占有的土地并享有收益及一定处分的权利。特征：（1）权利的派生性；（2）客体的有限性；（3）目的的特殊性；（4）取得的法定性；（5）使用的期限性。

　　2、土地使用权的内容：使用权、收益权、处分权，在经济生活中可具体表现为对土地的利用权、出租权、转让权、抵押权和物上请求权等。

　　3、土地使用的取得、变更和终止：（1）取得：①原始取得，主要是有偿出让和行政划拨；②传来取得，包括通过转让、抵押权的实现或民事执行，变更国有土地使用权的主体等方式。（转让方式是指根据当事人双方自愿达成的协议，一方将其拥有的土地使用权转移给另一方的行为。包括买卖、交换和赠与。

　　抵押权的实现是指依据抵押合同，按照担保法规定的条件和方式，将抵押人拥有的国有土地使用权转移给抵押权人或依法拍卖给第三人。

　　民事执行是指依照民事诉讼法或破产法的有关规定，将被执行人或者破产人拥有的国有土地使用权以拍卖、变卖或者其他方式用于债务清偿。）

　　（2）变更：①主体变更，通常有以下几种情况：买卖、互易、赠与、继承、共有权分割、法人合并、法人分立、投资等（限制：一是限制国有企业与机关、事业单位之间流转；二是限制公民与法人、非法人组织之间流转；三是限制中国人与外国人之间以及外国人相互之间流转）；②内容变更，是指土地使用权各项权能的变更；③其他事项变更，是指列入土地使用权登记项目的其他事项的变更。

　　（3）终止：土地使用权人由于某种法定事由的出现而丧失土地使用权。

　　（三）建筑物区分所有权：

　　1、建筑物区分所有权的概念：是指由区分所有建筑物专有部分所有权、共用部分持分权以及因共同关系所生的成员权所构成。

　　2、建筑物区分所有权的特征：（1）复合性；（2）专有所有权的主导性；（3）一体性；4、权利主体身份的多重性。

　　3、建筑物区分所有权的专有部分和共有部分：专有部分是指建筑物中具有构造上和使用上的独立性的部分；共有部分是供区分所有人共用，属于区分所有人共有的部分，分为法定共有部分和约定共有部分。

　　（四）住房部分产权：

　　1、住房部分产权的概念：是指城镇居民对按标准价购买的公房享有的权利，包括占有权、使用权、有限的收益权和处分权，并可以继承。

　　2、住房部分产权的法律性质：是部分所有权，是财产所有权的一种，甚至可以说已逐步形成为一种新的物权形式。

　　3、住房部分产权与物权法定主义：略。

　　（五）房地产相邻权：

　　1、房地产相邻权的概念和特征：是指两个或两个以上相互毗邻的房地产所有人或使用人在行使房地产的占有、使用、收益和处分权时，相互之间应当给予便利或者接受限制而发生的权利义务关系。

　　特征：（1）房地产相邻权的主体是两个或两个以上的房地产所有人或使用人；（2）房地产在地理位置上必须是相邻的；（3）相邻关系的客体是相邻房地产所有人或使用人行使其权利时所体现的利益，而非房地产本身；（4）房地产相邻关系的内容是相邻人之间的权利义务。

　　2、房地产相邻权的种类：（1）因使用邻地、通道，或通行而发生的相邻关系；（2）因相邻环境保护而发生的相邻关系；（3）因险情危害而发生的相邻关系；（4）因相邻通风、采光、管线设置而发生的相邻关系。

　　3、异产毗连房屋关系：是指结构相连或具有共有、共用设备和附属建筑物而为不同所有人共有的房屋。

　　4、处理房地产相邻关系应注意的问题：（1）是否有利于生产发展；（2）是否有利于方便人民生活；（3）是否有利于团结互助；（4）是否公平合理。

　　二、城市房地产权属登记

　　（一）房地产权属登记的功能：

　　1、房地产权属登记的概念：是指房地产行政主管部门代表政府对房地产所有权和使用权以及由上述权利产生的抵押权、典权等房地产他项权利进行登记，依法确认房地产权属关系的行为。

　　2、 房地产权属登记的功能：（1）产权确认功能；（2）公示功能；（3）管理功能。

　　（二）房地产权属登记的效力：

　　1、房地产权属登记的效力模式：德国法模式、托伦斯模式、法国法模式。

　　2、我国房地产权属登记的效力：为成立要件主义。

　　3、登记与公信力：德国法模式与托伦斯模式均承认登记的公信力，公信力是指在登记为房地产权利变动的公示方法的情况下，即使登记簿的记载与实质的房地产权利不符，但对信赖记载表征的善意第三人也予以保护。

　　我国房地产立法承认登记具有公信力，但规定得不明确。

　　（三）房产权属登记：

　　1、房产权属登记的种类：总登记、转移登记、变更登记和其他登记。

　　2、房产权属登记的程序：登记收件、勘丈绘图、产权审查、绘制权证和税费发证等五道程序。

　　（四）地产权属登记：

　　1、地产权属登记的种类：初始登记和变更登记。

　　2、地产权属登记的程序：（1）初始登记的程序：①申报；②地籍调查；③权属审核；④注册登记；⑤颁发土地证书。（2）变更登记的程序：①变更申报；②变更调查；③变更审核；④变更登记注册、发证。

　　三、城市房屋管理

　　（一）城市私房管理：

　　1、城市居民私房的概念：是指城市居民个人所有、数人共有的自用或出租的住宅和非住宅用房。

　　2、城市居民私房管理的主要内容：（1）所有权登记；（2）买卖管理；（3）租赁管理；（4）代管制度。

　　3、私房继承：私房继承方式有法定继承、遗嘱继承、遗赠及遗赠扶养协议。

　　（二）城市公房管理：

　　1、城市公房的概念：是指座落于直辖市、市、建制镇的国有房屋和集体所有的房屋。

　　2、城市公房管理的主要内容：（1）所有权登记；（2）使用管理；（3）租赁管理；（4）买卖管理；（5）修缮管理。