第六章 城市房地产开发法律制度

　　一、城市房地产开发概述

　　（一）房地产开发的概念和特征：

　　1、房地产开发的概念：是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。

　　2、房地产开发的特征：（1）涉及面广；（2）工程项目多；（3）投资量大；（4）建设周期长。

　　（二）房地产开发的类别：1、单项开发、小区开发和成片开发；2、经营性开发和自用性开发；3、新城区开发和旧城区拆迁改造。

　　（三）房地产开发应注意的事项：1、总体效益开发；2、严格按用途、期限开发；3、设计、施工规范；4、居民住宅优先开发。

　　二、房地产开发用地

　　（一）房地产开发用地制度：

　　1、房地产开发用地的概念：即进行基础设施和房屋建设的用地。

　　2、房地产开发用地制度的确立：略。

　　3、我国现行房地产使用制度的特点：（1）国家实行国有土地有偿出让及保持少量必要的行政划拨；（2）土地使用权已成为具有相对独立意义的一种物权；（3）国家垄断城镇土地一级市场，同时加强土地二级市场的管理；（4）建立系统的登记制度，明确登记是确认土地使用权的要件。

　　（二）土地使用权出让与划拨（见第三章）。

　　三、房地产开发企业

　　（一）房地产开发企业的概念：是指以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。

　　房地产开发企业的种类：1、专营企业；2、兼营企业；3、项目公司。

　　（二）房地产开发企业的设立：

　　1、设立条件：（1）有自己的名称和组织机构；（2）有固定的经营场所；（3）有符合国务院规定的注册资本；（4）有足够的专业技术人员；（5）法律、行政法规规定的其他条件。

　　2、设立程序：（1）申请登记；（2）发给营业执照（30日内）；（3）备案（30日内）。

　　（三）房地产开发企业的管理：

　　1、房地产开发企业的设立管理：（1）房地产开发企业的总量控制；（2）房地产开发企业设立的资质审批。

　　2、房地产开发企业的行业管理：（1）规定设立房地产开发企业的必要条件；（2）建立房地产开发企业工商登记后的备案制度（30日内）；（3）对房地产开发企业实行分等定级；（4）对房地产开发企业的开发、经营活动进行监督、检查。

　　3、房地产开发企业的资质管理：（1）资质一级企业：①自有流动资金2000万元以上，注册资金不低于2000万元；②有职称的建筑、土木工程、财务管理、建筑或房地产经济类的专业管理人员不得少于40人，其中具有中级以上职称的管理人员不得少于20人；③设有高级工程师职称的总工程师、高级会计师职称的总会计师、经济师以上职称的总经济师。工程技术、经济、统计、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；④具有5年以上从事房地产开发的经历；⑤近3年累计竣工30万平方米以上的房屋建筑面积，或与此相当的房地产开发投资。连续4年建筑工程质量合格率达100%，优良率达20%；

　　（2）资质二级企业：①自有流动资金1000万元以上，注册资金不低于1000万元；②有职称的建筑、土木工程、财务管理、建筑或房地产经济类的专业管理人员不得少于20人，其中具有中级以上职称的管理人员不得少于10人；③工程技术、财务负责人具有相应专业中级以上职称；④具有3年以上从事房地产开发的经历；⑤近3年累计竣工15万平方米以上的房屋建筑面积，或与此相当的房地产开发投资。连续3年建筑工程质量合格率达100%，优良率达10%；

　　（3）资质三级企业：①自有流动资金500万元以上，注册资金不低于500万元；②有职称的建筑、土木工程、财务管理、建筑或房地产经济类的专业管理人员不得少于10人，其中具有中级以上职称的管理人员不得少于5人；③工程技术、财务负责人具有相应专业中级以上职称，其他业务负责人具有相应专业助理以上职称，配有初级以上职称的专业统计人员；④具有2年以上从事房地产开发的经历；⑤累计竣工5万平方米以上的房屋建筑面积，或累计完成与之相当的房地产开发投资。建筑工程质量合格率达100%；

　　（4）资质四级企业：①自有流动资金200万元以上，注册资金不低于200万元；②有职称的建筑、土木工程、财务管理、建筑或房地产经济类的专业管理人员不得少于5人；③工程技术负责人具有相应专业中级以上职称，财务人员具有相应专业初级以上职称，配有专业统计人员；

　　（5）资质五级企业：自有流动资金不低于30万元，具体标准由省、自治区、直辖市建设行政主管部门制定。

　　四、房地产中介服务

　　（一）房地产中介服务的概念：是指为房地产开发和交易提供各种媒介活动的总称。

　　（二）中介服务机构及其管理：

　　1、房地产中介服务机构的种类：（1）房地产咨询机构；（2）房地产价格评估机构；（3）房地产经纪机构。

　　2、房地产中介服务机构设立的条件和程序：设立条件：（1）有自己的名称、组织机构；（2）有固定的服务场所；（3）有必要的财产和经费；（4）有足够的专业人员；（5）法律、行政法规规定的其他条件。 设立程序：（1）资质审查；（2）注册登记；（3）登记备案。

　　3、年检与其他法定义务要求：（1）遵守有关的法律、法规和政策；（2）遵守自愿、公平、诚实信用的原则；（3）按照核准的业务范围从事经营活动；（4）按规定标准收取费用；（5）依法缴纳税费；（6）接受行业主管部门及其他有关部门的指导、监督和检查。

　　（三）中介服务人员资格管理：

　　1、对从事房地产咨询业务人员的管理：从事房地产咨询业务的人员，必须是具有房地产及相关专业中等以上学历，有与房地产咨询业务相关的初级以上专业技术职称并取得考试合格证书的专业技术人员。

　　2、对从事房地产价格评估人员的管理：房地产评估师必须是经过国家统一考试、执业资格认证，取得《房地产估价师执业资格证书》，并经注册登记取得《房地产估价师注册证》的人员。

　　3、对房地产经纪人的管理：房地产经纪人必须经过考试、注册并取得《房地产经纪人资格证》。

　　（四）中介业务管理：

　　1、中介服务合同的内容：（1）当事人姓名或名称、住所；（2）中介服务项目的名称、内容、要求和标准；（3）合同履行期限；（4）收费金额和支付方式、时间；（5）违约责任和解决纠纷方式；（6）当事人约定的其他内容。

　　2、中介业务活动中的禁止行为：（1）索取、收受委托合同以外的酬金或其他财物，或者利用工作之便，牟取其他不正当的利益；（2）允许他人以自己的名义从事房地产中介服务；（3）同时在两个或两个以上中介服务机构执行业务；（4）与一方当事人串通损害另一方当事人利益；（5）法律、法规禁止的其他行为。