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2003年10月份甘肃省高等教育自学考试房地产法学试卷

2005-06-10 00:00   【 】【我要纠错

  一、单项选择题(在每小题的四个备选答案中,选出

  一个正确的答案,并将其代码填入题干后的括号

  内。每小题1分,共20分)

  1.以下属于房地产三级市场的是 (?)

  A 房地产经营 B 房地产买卖

  C 房屋租赁 D 土地使用权出让

  2.制定全国城镇住房的基本制度,统一政策的是 (?)

  A 建设部 B 国土资源部?

  C 国务院 D 国家土地管理局?

  3.根据我国《土地管理法》的规定,征用耕地的土地补偿费为该耕地被

  征用前三年平均产值的 (?)

  A 4-6倍 B 6-10倍 C 20倍 D 30倍?

  4.土地使用权出让的最高年限,工业用地规定为 (?)

  A 40年 B 50年 C 60年 D 70年

  5.下述各项中,不属于土地使用权划拨的特征的是 (?)

  A 土地使用权划拨是一种具体的行政行为

  B 土地使用权划拨是一种无偿的行为?

  C 土地使用权可以是有期限的,也可以是无限期的

  D 划拨的土地使用权,可以转让、出租、抵押

  6.《土地管理法》规定,省、自治区、直辖市划定基本农田保护区应占本

  行政区域内耕地的比例为 (?)

  A 20%以上 B 25%以上 C 40%以上 D 80%以上

  7.土地复垦实行的原则是 (?)

  A 谁破坏,谁复垦 B 谁复垦,谁受益

  C 谁使用,谁复垦 D 谁复垦,谁缴费

  8.对非法转让土地的,可并处罚款,罚款额为非法所得的 (?)?

  A 30%以下 B 40%以下 C 50%以下 D 60%以下

  9.根据《建筑法》规定,对全国的建筑活动实施统一监督管理的机构是

  (?)

  A 国务院 B 国土资源部

  C 国务院建设行政主管部门 D 城市规划行政主管部门

  10.传统意义上的“物业管理”起源于 (?)

  A 英国 B 法国 C 德国 D 荷兰?

  11.有权批准物业管理委托合同的是 (?)

  A 物业管理公司 B 业主

  C 业主委员会 D 业主大会?

  12.“三通一平”的三通是指 (?)

  A 道路通、电力通、通讯通 B 道路通、上下水通、煤气通?

  C 道路通、电力通、给水排水管通 D 道路通、电力通、热力通

  13.超过土地使用权出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的,可

  以 (?)

  A 征收相当于土地使用权出让金20%以上的土地闲置费

  B 无偿收回土地使用权 C 处以20%的罚款

  D 征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费

  14.将房屋拆迁分为市政动迁和社会动迁的分类标准是 (?)

  A 土地权属不同 B 拆迁主体不同?

  C 拆迁规模不同 D 建设投资的资金来源不同

  15.房屋拆迁安置补偿纠纷的当事人不服行政裁决的,可在接到裁决书之日

  起多长时间内向法院起诉 (?)

  A 10日 B 15日 C 20日 D 30日?

  16.房地产交易的形式中不包括 (?)

  A 房地产转让 B 房地产抵押

  C 房屋租赁 D 房地产开发?

  17.国家建设征用土地的法律特征中不包括 (?)

  A 征地主体的唯一性 B 被征主体的自动性

  C 征地行为的行政性 D 征地条件的补偿性

  18.对最低收入家庭提供廉租住房,租金实行 (?)

  A 市场价 B 成本价

  C 政府定价 D 政府指导

  19.下列房地产税中,外商投资企业应该缴纳的是 (?)

  A 城镇土地使用税 B 耕地占用税

  C 契税 D 固定资产投资方向调节税

  20.土地权属确认纠纷的处理一般采取的步骤是 (?)

  A 行政处理或诉讼 B 行政处理为终局处理

  C 直接提起诉讼 D 先经行政处理后才能提起诉讼

  二、多项选择题 (在每小题的五个备选答案中,选出二

  至五个正确答案,并将其代码填在题干后的括号

  内;错选、多选不得分。每小题2分,共10分)

  1. 根据我国《土地管理法》的规定,符合土地利用总体规划,并依法取得建设用地使用权的乡办企业转让土地使用权的条件是(?)

  A 改变经营方向 B 连年亏损 C 资不抵债?

  D 被宣告破产 E 被其他企业兼并

  2.房屋预售应取得的证书有 (?)

  A 土地使用权证书 B 土地所有权证书

  C 建设工程规划许可证 D 商品房预售许可证

  E 质量保证书

  3.房地产抵押权人享有的权利包括 (?)

  A 要求保全抵押房地产担保价值?

  B 对抵押房地产的占有、使用、收益权

  C 优先受偿权

  D 处分抵押权 E 单方扩大抵押担保范围

  4. 《个人住房贷款管理办法》对于贷款对象和条件的规定是(?)

  A 具有城镇常住户口或有效居留身份 B 有稳定的职业和收入

  C 具有购买住房的合同或协议 D 有贷款人认可的担保方式

  E 以不低于所购住房全部价款的20%作为首期付款

  5.以下属于业主委员会的权利的是 (?)

  A 审议年度管理工作计划、年度费用预算

  B 监督检查物业管理公司的工作

  C 通过业主公约和业主委员会章程

  D 召集和主持业主大会 E 批准物业管理合同

  三、判断题(认为对的,在题后的括号内打“√”,认

  为错的打“×”。每小题1分,共10分)

  1.房屋作为商品,既可以发生所有权的有偿转移,也可以发生使用权的转

  移。 ( )

  2.设立房地产开发企业,应当向县级以上人民政府房地产管理部门申请登

  记。 ( )

  3.农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于农村

  集体所有。?( )

  4.集体经济组织不得对属于集体所有的土地的地表或地下矿产资源主张权

  利。 ( )

  5.土地利用总体规划由国务院组织编制。 ( )

  6.房地产关系,按其法律属性,应属于民事性质的经济关系。 ( )

  7.涉外房地产关系的设立、解释和争议处理应当适用我国有关的实体法。

  ( )

  8.土地所有权发生争议,如不能依法证明争议的土地属于农民集体所有的,

  则属于国家所有。 ( )

  9.依据《契税暂行条例》的规定,城镇职工按规定第一次购买公有住房的,

  免征契税。 ( )

  10.违反土地管理法规,非法占用耕地改作他用,数量较大,造成耕地大量

  毁坏的,处5年以上有期徒刑或者拘役,并处或者单处罚金。( )

  四、解释概念题(每小题3分,共9分)

  1. 土地使用权划拨

  2. 房地产转让

  3. 住房公积金

  五、简答题(每小题5分,共20分)

  1.简述房地产法的调整对象。

  2.简述土地使用权的特征。

  3. 简述拆迁补偿的对象和范围。

  4. 简述房产税的免税范围。

  六、论述题(每小题10分,共20分)

  1. 《土地管理法》如何从制度上来保证耕地总量的动态?

  2. 试论房地产转让合同与土地使用权出让合同的关系。

  得分 评卷人

  七、分析题(11分)

  某 市大西北化工厂为扩大生产规模,拟投资5000万元建一个分厂,向该市人民政府申请用地40亩(以出让方式取得土地使用权),经市人民政府批准使用城市规 划区内属于A村集体所有的土地40亩(其中基本农田占10亩)。为保证按时使用土地,该工厂与A村签订了土地使用权出让合同。该合同规定由A村向工厂出让 土地40亩,土地使用权出让金2000万元,土地用途为工业用地,土地使用权出让年限为60年。有关合同的其他内容均参照国家出让土地使用权的标准合同写 明。请根据上述用地合同,回答下列问题:

  1.该土地使用权出让合同是否有效?为什么?

  2.市人民政府批准该化工厂用地60年是否合法?为什么?

  3.按照有关法律规定,该化工厂应该怎样取得土地使用权?

  房地产法学?试题参考答案及评分标准

  一、单项选择题(每小题1分,共20分)

  1.C?2.C?3.B?4.B?5.D?6.D?7.A?8.C?9.C?10.A

  11.D?12.C?13.D?14.D?15.B?16.D?17.B?18.C?19.C?20.D

  二、多项选择题 (错选、多选不得分。每小题2分,共10分)

  1.DE?2.ACD?3.ACD?4.ABCD?5.ABD

  三、判断题(每小题1分,共10分)?

  1.√?2.×?3.√?4.√?5.×?6.×?7.√?8.√?9.√ 10.×

  四、解释概念题(每小题3分,共9分)

  1. 土地使用权划拨是指县级以上人民政府批准,在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后,将该幅土地交付其使用,或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。

  2.房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。

  3.住房公积金是由在职职工个人及其所在单位,按职工个人工资和职工工资总额的一定比例逐月交纳,存入个人公积金帐户,用于购、建、大修住房的基金。

  五、简答题(每小题5分,共20分)

  1.房地产法的调整对象包括:

  ①土地、房屋财产关系;

  ②土地利用和管理关系;

  ③城市房地产开发经营关系;

  ④城市房产管理关系;

  ⑤城市物业管理关系。

  2.①权利的派生性。土地使用权是从土地所有权中派生出来的他物权;

  ②客体的有限性。土地使用权的客体仅限于地面,不及于地下资源、埋藏物;

  ③目的的特殊性。取得城镇土地使用权的目的在于进行房地产开发建设。农村土地承包经营权以从事农牧业商品经济活动为目的;

  ④取得的法定性。土地使用权的取得必须经过法定程序;

  ⑤使用的期限性。法律通常规定土地使用权的一定有效期限。

  3. 拆迁补偿的对象是被拆除房屋及其附属物的所有人。在此,所有人包括产权人、代管人和国家授权的国有房屋及其附属物的管理人。拆迁补偿的范围是被拆除的房屋 及其附属物。但拆除违章建筑、超过期限的临时建筑不属拆迁补偿的范围。未超过批准期限的临时建筑属于补偿的范围,如进行拆除,应给予适当补偿。

  4.①国家机关、人民团体、部队自用的房产;

  ②由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产;

  ③宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产;

  ④个人所有非营业用的房产;

  ⑤财政部门批准免征税的其他房产。

  六、论述题(每小题10分,共20分)

  1.《土地管理法》规定的制度有:

  ① 从规划上保证总量平衡;

  ② 实行土地用途管制制度;

  ③ 实行占用耕地补偿制度;

  ④ 实行基本农田保护区制度;

  ⑤ 禁止闲置和荒芜耕地。

  2.①房地产转让合同以土地使用权出让合同为前提。房地产转让以土地使用权出让为前提,因而,房地产转让合同必然涉及国家与受让人之间的关系,以及原受让人与新受让人之间的关系。转让房地产时,土地使用权出让合同载明的权利、义务亦得随之转移。

  ②房地产转让合同约定的土地使用权的使用年限通常要受到原土地使用权出让合同约定的制约。即,以出让方式取得土地使用权的,转让房产后,其土地使用权的使用年限为原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。

  ③房地产转让合同较土地使用权出让合同又有其新的内容。房地产转让合同当事人除约定当事人应当承担原土地使用权出让合同的权利、义务外,还可约定原受让人与新受让人之间的一些新的权利、义务内容,如转让的价款及支付方式、违约责任等。

  七、分析题 (11分)

  1.该土地使用权出让合同无效。因为,按照我国有关法律规定,集体所有的土地,必须先依法征为国有,其土地使用权才能出让。土地使用权的出让方只能是代表政府的土地管理局,本案中的A村直接向化工厂出让土地使用权是违法的,所以是无效的。

  2.市人民政府批准该工厂用地60年是不合法的,依照有关法律规定,工业用地最高年限为50年。

  3.该化工厂取得土地使用权的合法方式应该是:应当首先由国务院办理农用地转用审批手续,同时办理征地审批手续,将集体土地变为国有土地,然后再将土地使用权出让,化工厂缴纳土地使用权出让金,并依法登记领取土地使用权证书,取得土地使用权。

 

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