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2002年1月浙江省高等教育自学考试房地产法试题

2005-06-10 00:00   【 】【我要纠错

  课程代码:00169

  一、单项选择题(在每小题的四个备选答案中,选出一个正确答案,并将正确答案的序号填在题干的括号内。每小题1分,共17分)

  1.从1999年1月1日起,新增建设用地的土地有偿使用费地方政府可提留(),专项用于耕地开发。其余上激国家。

  A.50%B.30%C.70%D.80%

  2.土地使用权转让是转让人对土地使用权进行()的结果。

  A.占有B.使用C.收益D.处分

  3.体育用地土地使用权出让的最高年限规定为()年。

  A.90B.70C.50D.40

  4.人口100万以上的城市土地利用总体规划需经()批准。

  A.国务院B.所在地省人民政府

  C.该市人民政府D.所在地自治区人民政府

  5.所有人对房屋的实际控制权是()的体现。

  A.占有权B.使用权C.收益权D.处分权

  6.土地使用权变更不包括()。

  A.主体变更B.客体变更C.内容变更D.其他事项变更

  7.《城市房屋权属登记管理办法》规定,转移登记必须在转移事实发生之日起()内进行。

  A.30天B.60天C.半年D.3个月

  8.房地产开发企业注册资金的最低限额为()万元。

  A.50B.100C.500D.1000

  9.房屋拆迁必须按照一定的程序进行,首先应该()。

  A.编制拆迁计划和方案B.申领房屋拆迁许可证

  C.发布拆迁公告D.申领规划用地许可证

  10.房地产交易主要表现为()的关系,并通过各种交易合同形式实现。

  A.权B.利C.债D.物

  11.物业管理的基本主体是()。

  A.物业公司B.住户C.业主D.居委会

  12.代办物业租赁属于物业管理的()。

  A.常规性的公共服务B.针对性的专项服务

  C.委托性的特约服务D.授权性的管理服务

  13.对外国人在我国境内的个人所有的住宅和非住宅房屋,应当依照()进行管理。

  A.《关于鼓励外商投资的规定》

  B.《城市房地产管理法》

  C.《城市私有房屋管理条例》

  D.《关于外商投资开发经营成片土地暂行管理办法》

  14.土地增值额未超过扣除项目金额50%的部分,土地增值税税率为()。

  A.30%B.40%C.50%D.60%

  15.某地块转让收入5000万元。已支付土地使用权出让金1000万元,开发土地总费用1000万元。则应计增值税()万元。

  A.900B.1200C.1100D.1500

  16.个人与单位之间土地的所有权和使用权争议,最低可由()人民政府处理。

  A.乡级以上B.县级以上C.市级以上D.省级以上

  17.某单位非法转让土地,并获非法所得5000万元人民币,则其所面临的最高罚款额为()万元人民币。

  A.1000B.1500C.2500D.5000

  二、多项选择题(在每小题的五个备选答案中,选出二至五个正确的答案,并将正确答案的序号分别填在题干的括号内,多选、少选、错选均不得分。每小题2分,共24分)

  1.房地产法律关系包含()等要素。

  A.权利B.义务C.内容

  D.主体E.客体

  2.《土地管理法实施条例》将国有土地有偿使用的方式界定为()几种。

  A.国有土地使用权出让B.国有土地租赁

  C.国有土地使用权作价出资D.国有土地使用权作价入股

  E.国有土地承包经营

  3.土地使用权传来取得的方式主要有()。

  A.私房继承取得B.转让取得C.抵押权实现取得

  D.行政划拨取得E.有偿出让取得

  4.房地产权属登记作为现代房地产法律制度的基础,具有()的功能。

  A.产权确认B.公示功能C.管理功能

  D.监督功能E.抵押功能

  5.按房地产开发的规模不同,房地产开发可分为()

  A.单项开发B.小区开发C.成片开发

  D.新区开发E.旧城改造

  6.被拆迁人可能是()。

  A.房屋的所有人B.房屋的使用人C.房屋的代管人

  D.房屋的管理人E.房屋的承租人

  7.发生()时应当办理房地产权属登记。

  A.房地产买卖B.房屋租赁C.房地产抵押

  D.房地产赠与E.土地使用权转让

  8.《个人住房贷款管理办法》对贷款担保设定了()方式。

  A.担保B.保证C.抵押

  D.质押E.留置

  9.外商投资企业用地,不论其来源如何,都应缴纳场地使用费。其中包含()。

  A.征用土地的出让金B.征用土地的补偿费

  C.原有建筑物的折迁费D.人员安置费

  E.为外商投资企业直接配套的公共设施应分摊的投资费用

  10.税收在形式上具有()特征。

  A.强制性B.法令性C.无偿性

  D.固定性E.连续性

  11.房地产纠纷协商必须遵循()原则。

  A.公平B.平等C.自愿

  D.有偿E.合法

  12.房地产法律民事责任可分为()。

  A.违约责任B.赔偿责任C.连带责任

  D.侵权责任E.不履行其他义务责任

  三、名词解释(每小题3分,共12分)

  1.土地使用权抵押

  2.房屋遗赠

  3.房屋拆迁补偿

  4.房屋租赁

  四、简答题(每小题5分,共15分)

  1.简述我国房地产法的基本原则。

  2.简述土地利用总体规划编制的原则。

  3.根据现代物业管理的特点,结合我国国情,物业管理应坚持哪些原则

  五、论述题(每小题7分,共14分)

  1.试述在房地产开发中应注意的事项。

  2.简述城镇住宅制度改革的基本原则和基本内容。

  六、案例分析(每小题9分,共18分)

  1. 丁一、丁二兄弟俩父母早亡,留有遗产房屋一幢四间。该房屋租赁给王三居住,双方签订有房屋租赁合同,并向市房产管理部门办理了登记手续,领取了《房屋租赁 证》。因租期届满,王三向留在当地的丁一提出购买该幢房屋,丁一认为,丁二在外地工作,不需要当地房屋,自己是长子有权作主,经协商,丁一与王三签订了房 屋买卖合同。数日后,丁二一家调回当地工作,提出要在租赁给王三的丁家私房居住,请王三在近期搬出此屋,王三辩称,该幢房屋丁一已卖给他,双方签订了书面 的房屋买卖合同,他已交清了买房款,房屋产权已属他自己所有。若有异议,由丁一、丁二相互交涉。双方意见分岐,丁二上诉法院,要求中止与王三房屋租赁合 同,归还房屋自用。

  问:(1)丁一与王三签订的房屋买卖合同是否有效依据是什么

  (2)你认为法院将作如何判决

  2.1984 年1月甲公司向市土管局提出计划新建一座水泥厂的用地申请。经审查研究,市土管局批准了该项申请,与甲公司签订了土地有偿使用合同,并依法办理了登记备案 手续。同年5月,水泥厂正式投建,但后来在施工中发现主厂房处地面严重下沉,部分房屋开裂变形,迫使基建工程于10月初下马,未能如期完成建厂计划。适值 此时,乙公司急于寻找场地建娱乐中心,甲、乙两公司经协商于同年12月签订了买卖水泥厂房屋财产合同,合同约定:(一)甲公司将水泥厂现有房屋10间、未 建完围墙及场地等全部财产卖给乙公司;(二)甲公司在合同签订后15天内将上述房产和全部手续资料清点后移交乙公司,乙公司在接收上述房产和全部资料后将 50万元价款一次性付清。次日,此事被他人举报到市土管局。与此同时,经他人帮助,甲、乙两公司领导认识到签订买卖水泥厂房屋财产合同的错误性质,到市土 管局交待了错误行为的经过事实,承认这是一种违法行为,提交了买卖水泥厂房屋财产合同作废的共同声明和检讨书。

  问:甲、乙两公司所签买卖水泥厂房屋财产合同是什么性质的违法行为市土管局对此事应作何处理

  浙江省2002年1月高等教育自学考试

  房地产法试题参考答案

  课程代码:00169

  一、单项选择题(每小题1分,共17分)

  1.C2.D3.C4.A5.A

  6.B7.D8.B9.D10.C

  11.C12.B13.C14.A15.B

  16.A17.C

  二、多项选择题(多选、少选、错选均不得分,每小题2分,共24分)

  1.CDE2.ABCD3.ABC4.ABC5.ABC

  6.ABCD7.ACDE8.BCD9.BCDE10.ACD

  11.CE12.ADE

  三、名词解释(每小题3分,共12分)

  1.是指土地使用者提供可抵押的土地使用权作为履行债务的担保的行为。

  2.是指公民用遗嘱方式指定其死后遗留房屋赠给法定继承人以外的公民,或国家、集体、社会组织。

  3.是拆迁人依法对被拆除房屋及其附着物的所有人因拆迁所遭受的损失给予合理的弥补。

  4.是指房屋所有人作为出租人将其房屋出租给承租人使用,由承租人向出租人支付租金的行为。

  四、简答题(每小题5分,共15分)

  1.(1)土地公有原则;

  (2)土地有偿使用原则;

  (3)十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地的原则;

  (4)房地产综合开发原则;

  (5)城镇住房商品化原则;

  (6)宏观调控与市场调节相结合的原则;

  2.(1)严格保护基本农田、控制非农业建设占用农用地;

  (2)提高土地利用率;

  (3)统筹安排各类、各区域用地;

  (4)保护和改善生态环境,保障土地的可持续利用;

  (5)占用耕地与开发复垦地相平衡。

  3.(1)业主自治管理与物业管理企业专业管理相结合的原则。

  (2)物业管理公司实行合同聘用的原则。

  (3)社会化管理、企业化经营原则。

  (4)由物业管理公司实行统一的、全方位、多层次管理服务的原则。

  五、论述题(每小题7分,共14分)

  1.(1)要力求总体效益开发。①房地产开发必须严格执行城市规划,②坚持经济效益、社会效益、环境效益相统一, 实行“全面规划、合理布局、综合开发、配套建设”的方针。遵守总体效益的原则。

  (2)应严格按用途、期限开发。①坚持这一原则的目的在于规范房地产开发利用土地的行为,维护土地使用权出让合同的权威性和效益目标。②《城市房地产管理法》对超过限期仍不开发,改变土地用途等行为都有明确的规定加以约束。

  (3)应坚持设计、施工规范。开发项目的设计、施工必须符合国家的有关标准和规范,严格竣工验收制度,未经验收或验收不合格不得投入使用。

  (4)重视居民住宅优惠开发政策。国家对建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额20%的,可免征土地增值税。

  2.(一)城镇住宅制度改革的基本原则

  (1)国家、集体、个人三者共同负担的原则;

  (2)租、售、建并举的原则;

  (3)在统一政策的基础上因地制宜,分散决策的原则;

  (4)转换机制的原则。

  (二)城镇住房制度改革的基本内容是:(1)把住房建设投资由国家单位统包的体制改变为国家、单位、个人三者合理负担的体制;(2)把各单位建设、分配、 维修、管理住房的体制改变为社会化、专业化运行的体制;(3)把住宅实物分配的方式改变为以按劳分配为主的货币工资分配方式;(4)建立以中低收入家庭为 对象,具有社会保障性质的经济适用住房体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系;(5)建立住房公积金制度;(6)发展住房金融或住房保险,建立政策性 和商业性并存的住房信贷体系;(7)建立规范化的房地产市场和发展社会化的房屋维修、管理市场,逐步实现住房资金投入产出的良性循环,促进房地产业和相关 产业的发展。

  六、案例分析(每小题9分,共18分)

  1.(1)合同无效,该幢房屋是丁一、丁二兄弟俩共同共有财产。共同共有房屋买卖必须经共有人一致同意。丁一、王三所签订的房屋买卖合同系丁一未征得其弟丁二的同意擅自作主卖给王三的,是违反城市私有房屋买卖的有关管理条例的无效民事行为。

  (2)法院应判决:丁一与王三所签订的该幢房屋买卖合同无效。丁一应向王三退还全部买房款,房屋产权仍归丁一、丁二所有,房屋租赁期已满,丁二从外地调回需收回房屋自用要求合理,可让王三在3个月内搬出。

  若丁一、丁二该幢四间房屋进行分割折产各两间。属丁一两间愿卖给王三,那需另订房屋买卖合同,另当别论。

  2.这是一变相的非法买卖土地使用权的违法行为,表面上看甲、乙双方买卖的是房屋和其他财产,实际上包括房屋的所有权和土地使用权,而土地使用权未经有关 土管部门批准个人或单位之间不准非法转让买卖的,其所签订的买卖合同属非法无效。市土管局应作如下处理:宣布甲、乙两公司签订买卖水泥厂房屋财产合同是一 非法的变相买卖土地使用权的违法行为,是一严重错误,所签订合同非法无效,应予作废;基于情节并不严重(甲公司未移交房屋财产、乙公司未交付房价款,也未 接收房屋财产,合同未完全实施),双方领导及主要责任人认识错误态度较好,责成由其所在单位或上级单位对责任人给予行政处分;对水泥厂土地使用权暂予以收 回处理。

 

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